文|財(cái)富質(zhì)點(diǎn) 謝美浴
“現(xiàn)在中介也不好做，2017年之前還好一點(diǎn)。”這個(gè)月初，樓市“回暖”之聲不絕于耳，北京一位我愛(ài)我家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小徐如是說(shuō)。
2016年，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，時(shí)至今日仍被人們津津樂(lè)道，“那是中國(guó)房地產(chǎn)最好的一年”。
2017年調(diào)控政策出臺(tái)，穩(wěn)住了樓市狂熱的情緒。其后疫情反復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩。進(jìn)入2023年，疫情陰霾散去，樓市冰雪消融。
春江水暖鴨先知。作為經(jīng)手房屋買賣的行內(nèi)人，中介是一個(gè)無(wú)法被忽視的單元。
“我們給建委的網(wǎng)簽備案，比有疫情的時(shí)候多了都不止一倍，將近兩倍?！?/p>
"談不上回暖，消化積壓的剛需，很多人等了兩年，等不及也就出手了，開(kāi)春本來(lái)也是學(xué)區(qū)房旺季。"
在他們眼中，這場(chǎng)樓市回暖成色幾何？又對(duì)他們的工作和生活產(chǎn)生了什么影響？
01 市場(chǎng)活躍了
北京朝陽(yáng)區(qū)中部偏北，大山子北里車流不息，行人往來(lái)，我愛(ài)我家和鏈家各自占有一席之地。
小徐就是此處我愛(ài)我家的一名中介，入職近六年的他說(shuō)，“正常情況下晚上9點(diǎn)才下班，如果有客人的話，可能會(huì)更晚”，但這份工作相對(duì)比較自由，還能出門遛彎兒。
在小徐眼里，北京不是由故宮、天壇、南鑼鼓巷等景點(diǎn)繪成的情懷卷軸，而是由交通狀況、地段房?jī)r(jià)和戶型圖等等構(gòu)成的地理資料。
"這個(gè)小區(qū)類似于花家地，（上世紀(jì)）80年代到90年代的老小區(qū)。疫情之后看房的特別多，像這個(gè)老公房小區(qū)，我們上個(gè)月（2月）成交的就有十幾套，其他商品房的數(shù)據(jù)還要高，20套、30套這樣。"
小徐對(duì)現(xiàn)在的行情持樂(lè)觀心態(tài)，“過(guò)完年到現(xiàn)在，看房的人很多，我們給建委的網(wǎng)簽備案，比有疫情的時(shí)候多了都不止一倍，上升了兩倍左右?！?/p>
在小徐所在區(qū)域60公里之外的京西南地區(qū)，情況也類似。
近日，北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，我愛(ài)我家一位杜姓的置業(yè)經(jīng)理也告訴《財(cái)富質(zhì)點(diǎn)》，“現(xiàn)在前來(lái)咨詢和看房的人多了，周末的時(shí)候，每天有十來(lái)組（客戶），去年有時(shí)一個(gè)月也就這個(gè)量?！?/p>
“從春節(jié)后到現(xiàn)在，我們店已經(jīng)成交了20多套了。這個(gè)店位置稍微偏一點(diǎn)，大多數(shù)房源就來(lái)自邊上這一個(gè)小區(qū)。要是位置好的店，可能成交更多。”
北京之外，其他地方樓市也在復(fù)蘇。
27歲的小姜，在上海從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其服務(wù)范圍主要是上海閔行外環(huán)區(qū)域。
在上海疫情的三個(gè)月之前，小姜成交了一套價(jià)值900萬(wàn)的住房，收傭3個(gè)點(diǎn)。因?yàn)樾枰鞣N合作，小姜個(gè)人稅后到手的提成在4萬(wàn)元左右?！眰€(gè)人提成看職級(jí)，職級(jí)高的經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)拿到8萬(wàn)左右?！?/p>
"像去年，除了三、四、五月份，上海的成交量都在一萬(wàn)五、一萬(wàn)六左右。我估計(jì)，今年2月份，28天成交量就能到2萬(wàn)，帶看量相比之前也是增加差不多50%吧。"小姜同時(shí)表示，他個(gè)人應(yīng)該是高于平均水平的。
諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后首周，北京新房、二手房成交雙雙觸底回升，新房成交760套，環(huán)比漲幅為783.72%，二手房成交2814套，環(huán)比漲幅為519.82%。
北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月前半月（2月1日-2月16日），北京市二手住宅網(wǎng)簽7497套，環(huán)比上漲約138%，同比上漲約146%。
該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，2023年2月，存量房網(wǎng)上簽約17189套，其中住宅簽約15316套。而1月份，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為9491套及8380套。
02 價(jià)格穩(wěn)住了
在寸土寸金的北京擁有一套房，是無(wú)數(shù)北漂人的奮斗目標(biāo)。
然而，即便是四五萬(wàn)一平米的價(jià)格，也無(wú)法回避逼仄的樓間距和飽經(jīng)滄桑的小區(qū)環(huán)境。
花家地建成于1994年，原本是位于北四環(huán)東北角的一片菜地，名為“花椒地”。2月中旬，一位鏈家的經(jīng)紀(jì)人小劉介紹，這里戶型兩室一廳的二手房，均價(jià)在400萬(wàn)以上。
與花家地類似的老小區(qū)，2月中旬時(shí)，鏈家經(jīng)紀(jì)人小劉當(dāng)月已經(jīng)賣出了2套，“一套在北苑，成交價(jià)610萬(wàn)；另一套在安貞，成交價(jià)460萬(wàn)?！?/p>
中介費(fèi)方面，鏈家經(jīng)紀(jì)人小張透露，基本上是2.5%；我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人小徐告訴《財(cái)富質(zhì)點(diǎn)》，最近公司在搞活動(dòng)，最低可以到2.075%，新房單價(jià)比較高，基本上7萬(wàn)到8萬(wàn)，但不收中介費(fèi)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，十大城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比二漲八跌。具體到北京，1月二手住宅價(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.02%。
中指院表示，春節(jié)假期過(guò)后，北京二手房市場(chǎng)活躍度有所回升，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)信心與預(yù)期的逐步恢復(fù)，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)或延續(xù)當(dāng)前回溫的態(tài)勢(shì)。
鏈家經(jīng)紀(jì)人小劉表示，"最近成交還挺多的，但還好，價(jià)格目前都還沒(méi)怎么漲?！?/p>
我愛(ài)我家的杜姓置業(yè)經(jīng)理，則以最近成交的一套位于長(zhǎng)陽(yáng)的89平小三居為例介紹，同樣戶型的房子2018年前后最高時(shí)能到450萬(wàn)，疫情期間降到了370萬(wàn)左右，近期他促成了一單，成交價(jià)380萬(wàn)。
多位中介也都透露，疫情之后到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)并沒(méi)有怎么漲。但鏈家經(jīng)紀(jì)人小張告訴《財(cái)富質(zhì)點(diǎn)》，“望京新城我那客戶21年初買的，500萬(wàn)出頭，但21年中旬就漲了20%，已經(jīng)橫盤一年了。”
樓市成交活躍，為何價(jià)格沒(méi)有大幅變動(dòng)？
獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人小許有自己的理解，他認(rèn)為目前樓市還談不上回暖，更多是在消化積壓的剛需?！昂芏噘?gòu)房者等了兩年了，等不及也就出手了，開(kāi)春本來(lái)也是學(xué)區(qū)房旺季?！?/p>
“年后租賃，特別是3000以內(nèi)的一室租賃成交還不錯(cuò)，開(kāi)工半個(gè)月簽了4套，但買賣方面仍然沒(méi)有成交量?！?/p>
小姜?jiǎng)t認(rèn)為，目前客戶的購(gòu)房用途基本沒(méi)有改變，絕大多數(shù)買房都只是為了滿足自己居住的需求，順便讓自己的現(xiàn)金有一個(gè)保值。
"因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)是高位，它的投資回報(bào)率是很低的，投資客基本已經(jīng)撤離了。"
不過(guò)，3月初，我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人小徐成交了一套240萬(wàn)的住房，小徐向《財(cái)富質(zhì)點(diǎn)》表示，“那是一套老房子，30多不到40平米，客戶剛從外地過(guò)來(lái)，就是純投資的，將來(lái)可能會(huì)出租?！?/p>
北京鏈家研究院分析師冷會(huì)指出，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年2月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比、同比數(shù)據(jù)都有較大程度的增長(zhǎng)。但2月份網(wǎng)簽量增幅并無(wú)較大參考意義，增幅較大主要是低基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致。
2023年2月份是節(jié)后的第一個(gè)完整月份，應(yīng)當(dāng)與往年的3月份做對(duì)比。在考慮平年因素的前提下，今年2月份網(wǎng)簽規(guī)模與去年3月份基本持平。當(dāng)前市場(chǎng)的活躍狀態(tài)是季節(jié)性的正常表現(xiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)恢復(fù)狀況良好?！?/p>
價(jià)格方面，冷會(huì)表示，由于節(jié)后剛需入市增加，外圍城區(qū)成交占比有所提升，進(jìn)而導(dǎo)致全市成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性下降。分城區(qū)看，多數(shù)城區(qū)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，波動(dòng)幅度處于合理運(yùn)行區(qū)間。
而小徐則認(rèn)為，如果成交一直持續(xù)（增長(zhǎng)）下去，價(jià)格可能會(huì)有浮動(dòng)。
03 悲喜經(jīng)紀(jì)人
騎著一輛電動(dòng)車穿梭在城市的大街小巷，經(jīng)手動(dòng)輒百萬(wàn)千萬(wàn)的合同，但房產(chǎn)中介渡過(guò)實(shí)習(xí)期就沒(méi)有底薪保障。
我愛(ài)我家一名經(jīng)理告訴《財(cái)富質(zhì)點(diǎn)》，“剛?cè)肼毜谋究疲仔绞?000起，3個(gè)月實(shí)習(xí)期。但底薪是浮動(dòng)的，中間要學(xué)習(xí)、考試，這個(gè)分?jǐn)?shù)決定你的底薪，在3個(gè)月當(dāng)中你可能還有任務(wù)，比方說(shuō)出去拍照片，錄入客戶、房源。”
這些年，作為局中人的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或堅(jiān)守，或撤退。
“疫情的時(shí)候績(jī)效不好，當(dāng)時(shí)也沒(méi)有底薪，很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有工資，但也沒(méi)有做其他的?！毙⌒煺J(rèn)為，疫情之下所有行業(yè)都一樣，轉(zhuǎn)行并不能改變什么。
不過(guò)，他表示，“也有一部分同事覺(jué)得壓力太大選擇離開(kāi)，去別的行業(yè)或者回老家了。”
據(jù)貝殼財(cái)報(bào)，2022年第三季度，貝殼的內(nèi)部傭金及薪酬的營(yíng)業(yè)成本降至人民幣46億元（7億美元），而2021年同期為人民幣60億元。
財(cái)報(bào)顯示，主要是由于隨著市場(chǎng)下行，鏈家門店數(shù)量有所減少；此外，鏈家經(jīng)紀(jì)人、具備新房業(yè)務(wù)相關(guān)專業(yè)知識(shí)的專門銷售團(tuán)隊(duì)及其他一線運(yùn)營(yíng)人員人數(shù)減少，對(duì)應(yīng)的新房交易的總交易額減少，致使浮動(dòng)傭金減少。
小許的職業(yè)規(guī)劃則在疫情下進(jìn)行了調(diào)整。
剛進(jìn)入這一行時(shí)，小許在瑞房地產(chǎn)做中介。小許稱，機(jī)構(gòu)資源多，但時(shí)間不自由、分成少，“機(jī)構(gòu)分到手大概是30%起，現(xiàn)在一般是50%起。”
如今，作為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，小許需要自己整合資源，線上渠道主要通過(guò)小紅書轉(zhuǎn)化客戶。
進(jìn)入中介行業(yè)五六年的小蔚，也在去年轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，理由則是，上海“更市場(chǎng)化，租戶活躍度更高，更多新增供應(yīng)”。
剛?cè)胄袝r(shí)，小蔚曾做過(guò)半年商業(yè)招商業(yè)務(wù)，相比之下，寫字樓租賃業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)和收入更為樂(lè)觀，但她也表示，“我們這個(gè)行業(yè)，也只有頂尖的會(huì)做得很不錯(cuò)，其他的可能只夠養(yǎng)家糊口?！?/p>
目前，上海浦東、浦西都是小蔚涉及的租賃領(lǐng)域，她表示，“目前會(huì)盡可能多做南京西路這個(gè)區(qū)域，每個(gè)中介都有自己專屬的領(lǐng)域，但我的客戶遍布上海各地，哪里的都有。”
小蔚還向《財(cái)富質(zhì)點(diǎn)》介紹，“跟住宅租賃市場(chǎng)完全不一樣，寫字樓租賃的客戶群體是企業(yè)，是商業(yè)行為而非個(gè)人行為。寫字樓租賃的正規(guī)流程，少則1-2個(gè)月，多則半年到一年。“所以小蔚建議，租戶應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)選址，避免后期時(shí)間緊張?jiān)斐芍卮蠊緭p失。
最近，小蔚也感受到了市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，“年后每天大概的帶看量，就我接觸到的，接待看房的寫字樓業(yè)主反饋，一天基本上是一到兩組，多一點(diǎn)的兩到三組，周末的話可能就是五到七組，這樣的比例可以說(shuō)是非?；钴S了?！?/p>
小蔚表示，“去年整體的主色調(diào)就是保守謹(jǐn)慎，今年已經(jīng)回暖了，雖然未來(lái)還沒(méi)法預(yù)判，但至少有希望的曙光了?！?/p>
樓市是否等到了溫暖的春天，還無(wú)法斷言，但不是每個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都能等到好時(shí)候。