界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
閩系房企旭輝的境外債重組進(jìn)展邁出了關(guān)鍵一步。
3月10晚間，旭輝控股（00884.HK）公布了最新的債務(wù)重組進(jìn)展。公告顯示，協(xié)調(diào)委員會(huì)及債券持有人小組均已成立，公司正與債權(quán)人團(tuán)體或其顧問(wèn)持續(xù)進(jìn)行建設(shè)性討論。
從目前討論結(jié)果來(lái)看，其初步性指引條款主要包括不削減本金金額、自愿選擇轉(zhuǎn)股、減少利息的現(xiàn)金支付、債務(wù)展期不超過(guò)7年、支付一定數(shù)額的前置款項(xiàng)和制定額外的增信方案等。
旭輝控股表示，公司預(yù)期債權(quán)人不會(huì)被要求接受削減欠付債務(wù)的任何本金。全面解決方案則可能包含選擇權(quán)，允許部分或全部債權(quán)人自愿將其部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為公司股權(quán)或可轉(zhuǎn)股債券。
對(duì)于減少利息的現(xiàn)金支付，旭輝認(rèn)為，公司需要將利息負(fù)擔(dān)減少至一個(gè)可合理承擔(dān)的數(shù)額，以允許公司恢復(fù)至一個(gè)長(zhǎng)期財(cái)務(wù)穩(wěn)定的狀況。另外，利息將部分以現(xiàn)金支付，也可能部分以實(shí)物支付。
公告顯示，債務(wù)的本金分期償還及到期日預(yù)期將延長(zhǎng)至全面解決方案全面實(shí)施當(dāng)日起計(jì)不超過(guò)7年；同時(shí)，旭輝也預(yù)期將以償還部分本金或同意費(fèi)的形式，向債權(quán)人支付若干前置款項(xiàng)。
業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示，相比其他出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組方案，旭輝方案里的條款1和條款6較具誠(chéng)意，即不削減本金金額和向債權(quán)人提供適當(dāng)及切實(shí)可行的增信。
當(dāng)前，旭輝正在制定方案，以向債權(quán)人提供適當(dāng)及切實(shí)可行的增信。
這對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)，不失為一個(gè)好消息，僅用4個(gè)月的時(shí)間，其境外債重組向前邁進(jìn)一步。
去年11月1日，旭輝集團(tuán)發(fā)布公告稱，已暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付本金和利息。截至11月1日，其境外有息債務(wù)總額約68.5億美元。
至此，旭輝在境外公開(kāi)債券市場(chǎng)違約。
此前旭輝的債務(wù)危機(jī)已現(xiàn)端倪。去年9月28日，旭輝遭遇股債下跌，此后負(fù)面風(fēng)波也不斷，公司評(píng)級(jí)接連被下調(diào)。
為紓緩流動(dòng)資金壓力及為業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)提供資金，旭輝此后不得不通過(guò)處置資產(chǎn)等方式展開(kāi)“自救”。
2022年12月12日，旭輝宣布，通過(guò)投標(biāo)程序出售物業(yè)公司旭輝永升服務(wù)23.26%的股份。
在此之前，旭輝已通過(guò)轉(zhuǎn)讓多個(gè)項(xiàng)目回籠資金。去年9月5日，旭輝披露，公司擬以13.38億港元的價(jià)格，將香港一項(xiàng)目出售。9月9日，旭輝再宣布擬以1.17億元的價(jià)格出售南京的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。
進(jìn)入2023年后，隨著房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解政策接連出臺(tái)，旭輝在融資端也取得了一些新進(jìn)展。
今年1月3日，旭輝宣布將發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，該筆債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，期限為3年，由中債信用增進(jìn)提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，詢價(jià)區(qū)間為2.80%-4.30%，募集資金將用于為項(xiàng)目建設(shè)、償還境內(nèi)有息債務(wù)。
不僅如此，自去年底“金融十六條”出臺(tái)后，旭輝還先后和中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等5家國(guó)有銀行簽了訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議；并與光大銀行、廈門(mén)國(guó)際銀行等股份制銀行、建銀國(guó)際等金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作。
更為重要的是，今年2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進(jìn)行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤(pán)活、項(xiàng)目并購(gòu)重組，并提供金融支持。
此協(xié)議雖未明確合作細(xì)節(jié)，但業(yè)內(nèi)猜測(cè)，東方資產(chǎn)有可能為旭輝引入國(guó)資，也有可能直接接手旭輝永升物業(yè)股權(quán)或協(xié)助其出售。
等來(lái)“白衣騎士”的同時(shí)，旭輝也在積極推進(jìn)境外債券重組。此前就有消息稱，旭輝計(jì)劃最早于2月底推出離岸債初步重組方案，預(yù)計(jì)3月開(kāi)始與離岸債權(quán)人就重組方案進(jìn)行談判。
界面新聞了解到，此前已經(jīng)出險(xiǎn)的房企中，僅龍光、綠地等房企宣布未削減本金。
自2023年以來(lái)，隨著樓市復(fù)蘇進(jìn)程加快，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組進(jìn)程也有了明顯提速。
在旭輝之前，3月7日，有市場(chǎng)消息稱，融創(chuàng)的境外債重組計(jì)劃獲得主要持有人臨時(shí)小組的支持，雙方將簽署重組支持協(xié)議。在完成協(xié)議簽署后，融創(chuàng)擬在3月底前對(duì)外公布其債務(wù)重組計(jì)劃。
前一天，正榮地產(chǎn)也發(fā)布公告，預(yù)計(jì)在2023年3月底前提出境外整體債務(wù)管理初步建議方案。
2月28日，中國(guó)奧園發(fā)布有關(guān)建議暫緩償還債務(wù)安排的更新消息，透露公司已經(jīng)與部分主要境外債權(quán)人達(dá)成中期債務(wù)靜止協(xié)議，支持中國(guó)奧園進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進(jìn)戰(zhàn)投，同意暫緩償還債務(wù)安排。
不過(guò)，房企的債務(wù)整體重組還是以時(shí)間換空間，雖可在一定程度上緩解流動(dòng)性壓力以解燃眉之急，但本質(zhì)上還是權(quán)宜之計(jì)，重振經(jīng)營(yíng)面、恢復(fù)其造血能力才是根本。
從1-2月銷售來(lái)看，市場(chǎng)正在回暖。公開(kāi)資料顯示，截止2月，旭輝實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額128.3億，位于行業(yè)前20，并在9個(gè)城市交付了近萬(wàn)套住宅新房。其中，2月實(shí)現(xiàn)銷售額78.13億元，環(huán)比增長(zhǎng)55.6%。
公布債務(wù)重組進(jìn)展的同日，旭輝還發(fā)布了2022年盈利預(yù)警，預(yù)期公司2022年將錄得130億元-140億元人民幣的虧損，其中核心凈利潤(rùn)虧損預(yù)計(jì)介乎51億元-56億元人民幣。
對(duì)于預(yù)期虧損的原因，旭輝表示，一方面是因?yàn)橐咔楹托袠I(yè)影響導(dǎo)致交付量下降、收入減少和利潤(rùn)下降；另一方面，則是公司基于審慎原則對(duì)貨值提前減記、匯率波動(dòng)損失及持有物業(yè)估值下降等會(huì)計(jì)報(bào)表因素。
債務(wù)重組方案要獲得最終通過(guò)，旭輝還需要與債權(quán)人進(jìn)一步協(xié)商，同時(shí)也要恢復(fù)銷售端應(yīng)有的活力，贏回市場(chǎng)端和融資端的信心。
旭輝在此次公告中表示，獨(dú)立業(yè)務(wù)審核及清算分析已取得重大進(jìn)展，公司已就潛在全面解決方案與協(xié)調(diào)委員會(huì)展開(kāi)討論，預(yù)計(jì)將盡快且不晚于2023年3月31日與債券持有人小組展開(kāi)討論。