文|聞旅
受“巨額補貼”政策帶動，近日，武漢東風集團的困境引發(fā)輿論高度關注，作為央企重地之一，如果將視線轉到武漢文旅產業(yè)，與東風集團隔江遙望的另一家巨頭央企，其同樣于日前踏出了具有開拓意義的一步。
2月21日，武鋼文化旅游區(qū)正式開園迎客。該旅游區(qū)坐落于武漢東郊、長江南岸，占地約6.17平方公里。旅游區(qū)以“武鋼一號高爐”、“〇七”工程、“中國硅鋼搖籃”為依托，以“十里鋼城、紅鋼綠園”生態(tài)企業(yè)園區(qū)為基礎，融紅色基因文化、鋼鐵工業(yè)文化、綠色生態(tài)文化、藍色科學文化于一爐，涵蓋了18個特色景點和5大核心景區(qū)。
據(jù)報道，早在2018年，國務院國資委頒布的20個鋼鐵工業(yè)遺產中，武鋼“一號高爐”名列其中；2021年3月，武鋼提出以國家3A級旅游景區(qū)為標準打造生態(tài)森林鋼廠，其將一號高爐工業(yè)遺址作為重點項目，按照“修舊如舊、傳承歷史”原則，投入8000萬元進行改造，計劃打造為國家工業(yè)遺址公園，以傳承、傳播鋼鐵文化精神。
進入2022年，武鋼集團目標升級，對武鋼文化旅游區(qū)的定位直指4A級景區(qū)，而值得注意的是，盡管武鋼文化旅游區(qū)目前尚未有任何評級，但對比景區(qū)門票價格，其100元的定價直接超越武漢三家5A景區(qū)（武漢黃鶴樓、武漢東湖景區(qū)和木蘭山文化生態(tài)旅游區(qū)），更與已成長為工業(yè)旅游超級IP而執(zhí)行免費入園政策的首鋼園，形成鮮明反差。
資料顯示，作為新中國成立后興建的第一個特大型現(xiàn)代鋼鐵聯(lián)合企業(yè)，武鋼集團于1955年開始建設，1958年9月13日建成投產，在很長一段時間里，武鋼既是中國鋼鐵工業(yè)的翹楚，也是湖北省、武漢市重點支柱企業(yè)。
受此后的巨額虧損所致（2015年武鋼股份凈虧損超75億元），2016年，寶鋼集團有限公司與武漢鋼鐵(集團)公司實施聯(lián)合重組，成立中國寶武鋼鐵集團有限公司。2017年，武鋼股份成為寶鋼股份四大鋼鐵基地之一，更名為武漢鋼鐵有限公司，簡稱武鋼有限。
于武鋼集團而言，此次武鋼文化旅游區(qū)的開業(yè)似乎具備開拓性意義，但回顧可以發(fā)現(xiàn)，以旗下龐大的工業(yè)遺產為基礎，對工業(yè)旅游武鋼集團很早就有過嘗試，項目代表為武鋼大冶鐵礦旗下的黃石國家礦山公園。
投身工業(yè)遺產“活化”，武鋼集團“起大早趕晚集”
大冶鐵礦自三國時期開采迄今已有1700多年的歷史，作為武鋼“工業(yè)糧倉”，在過去的60多年里，黃石累計向國家提供鐵礦石近2億噸、銅精礦近100萬噸、各種非金屬礦近6億噸。長期大規(guī)模、高強度的采礦、冶煉，也給黃石造成了千瘡百孔的生態(tài)創(chuàng)傷，也造就了坑口面積108萬平方米、最大垂直落差達444米的“亞洲第一天坑”。
自上世紀末該處資源瀕臨殆盡起，如何處理礦坑武鋼內部曾有過爭議。轉機出現(xiàn)在2005年，當年國土資源部在全國范圍內對礦業(yè)遺跡保護完整、環(huán)境條件優(yōu)越、開發(fā)條件成熟和總體規(guī)劃合理的礦山進行礦山公園申報；2005年7月，“黃石國家礦山公園”順利通過國土資源部、財政部、國家旅游局、原國家環(huán)保總局聯(lián)合組織的國家礦山公園評審，成為全國首批、湖北省唯一的國家級礦山公園。
2007年4月，黃石國家礦山公園開門迎客，成為中國第一家正式開園的國家礦山公園；2010年2月，黃石國家礦山公園被評為國家AAAA級景區(qū)；2018年1月，黃石國家礦坑公園入選第一批中國工業(yè)遺產保護名錄（工業(yè)和信息化部發(fā)布）。
國家級稱謂的加持，黃石礦坑工業(yè)旅游資源的稟賦自毋庸置疑。而根據(jù)官方說法，為深度挖掘漢治萍歷史文化名牌價值，按照“源自漢鋼，傳承漢鋼，超越漢鋼”的定位，本著聚沙成塔、串珠成鏈的原則，以漢陽鐵廠和黃石礦山國家公園為基礎，武鋼集團整合全武漢地區(qū)文化旅游類資產，組建漢治萍文旅公司，釋放專業(yè)化市場化活力，盤活激活存量低效資產，助推拉動經營成長。
盡管戰(zhàn)略符合時代趨勢，但落到實際的產品和運營層面，武鋼似乎力有不逮。
2018年9月14日，武鋼資源集團大冶鐵礦有限公司與黃石市文化旅游投資集團有限公司簽署黃石國家礦山公園租賃協(xié)議，自當年9月21日起，由黃石市文旅投公司開始著手對黃石國家礦山公園進行旅游開發(fā)。根據(jù)此前報道，為達成此次合作，時任黃石市文旅投集團董事長黃海燕表示，為了達成此次合作，在市委市政府的指導下，市城發(fā)集團前后十次奔赴武鋼資源集團，歷時四年終于促成了這次合作。
至于在雙方交接之前的運營情況，以攜程平臺的點評數(shù)據(jù)為例，圍繞性價比、交通配套、管理維護、服務缺位等問題在內，黃石國家礦坑公園的用戶評價差強人意（需指出的是，匯總用戶點評，自黃石文旅集團接手后，黃石國家礦坑公園的運營態(tài)勢似乎并未呈現(xiàn)明顯逆轉）。
來源截圖
而除黃石國家礦山公園外，旗下在運營/待租的文旅屬性項目眾多，以武鋼云谷·文化體育園為例，該項目包含武鋼體育中心、武鋼博物館、全媒體中心，土地面積266.78畝，建筑面積5.17萬平方米。園區(qū)致力成為以文化體育為核心業(yè)務的綜合型園區(qū)。而這，僅僅是武鋼集團旗下園區(qū)資產的“冰山一角”。
根據(jù)《2022年度武鋼集團有限公司信用評級報告》（以下簡稱“報告”），截至2022年9月末，武鋼集團管理土地10.95萬畝，其中，武漢市內土地4.62萬畝，武漢市外土地6.33萬畝。管理房產380萬平米，其中，武漢市內房產319萬平米，武漢市外房產61萬平米。
來源2022年度武鋼集團有限公司信用評級報告
根據(jù)報告的觀點，充足的城市開發(fā)資源可為武鋼集團向產業(yè)園區(qū)建設與服務方向轉型升級提供良好基礎，且整體來看，武鋼集團主要產業(yè)園區(qū)項目與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相匹配，能夠獲得當?shù)禺a業(yè)導入等方面的支持，市場地位較為領先。
但該報告同時指出，武鋼集團旗下主要產業(yè)園區(qū)項目尚處于規(guī)劃或建設初期，未來面臨較大的資本支出壓力，且運營類項目投資回收周期普遍較長，未來運營情況存在一定不確定性，需對產業(yè)園區(qū)主業(yè)發(fā)展情況保持關注。
具體到旗下工業(yè)遺產“活化”的文旅產業(yè)園，以武鋼606園區(qū)為例，該位于武漢楊春湖商務區(qū)，始建于1954年，占地面積606畝，現(xiàn)狀廠房面積約13萬平方米，園區(qū)內分布多處工業(yè)遺跡，有水塔、龍門吊、其他構架、老舊廠房等，具有鮮明工業(yè)特色的標志性元素。園區(qū)分為三期建設，占地約100畝，預計投資超過1億元。
按照武鋼方面的說法，武鋼云谷·606是武鋼集團轉型發(fā)展、推動產城融合的標志性示范項目，是落實“寶武戰(zhàn)略”升級要求打造的重要工程和希望工程，也是洪山區(qū)戰(zhàn)略升級的關鍵載體，武漢城市門戶的亮點之作。項目首發(fā)區(qū)定位打造“高品質、標桿性、創(chuàng)新型”的文創(chuàng)園區(qū)，改造完成后建筑面積約為2.6萬方，計劃2023年上半年投入運營。
2021年5月，武鋼集團將下屬鋼鐵板塊運營主體寶武集團鄂城鋼鐵有限公司(以下簡稱“鄂城鋼鐵”)51%股權以現(xiàn)金交易方式轉讓至寶武集團中南鋼鐵有限公司，轉讓價格為308749萬元，截至同年6月30日已完成工商變更，鄂城鋼鐵不再納入公司合并報表范圍，鋼鐵業(yè)務不再為公司核心主業(yè)。
來源武鋼集團官網
武鋼集團官網則顯示，目前武鋼集團經營園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運營、園區(qū)服務、專業(yè)輸出四類核心業(yè)務，具體而言，武鋼集團以園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運營和園區(qū)服務為內核，通過項目策劃、產業(yè)導入（立體招商）、項目管理、卓越服務、資本運營等5大能力構建，帶來底層盈利能力提升，從而獲得專業(yè)能力輸出和產業(yè)投資等衍生業(yè)務發(fā)展機遇。通過衍生業(yè)務發(fā)展實現(xiàn)對核心業(yè)務的反哺和帶動，形成核心業(yè)務與衍生業(yè)務的正向協(xié)同。再基于整體運營能力和底層收益能力的提升，借助資本化工具，開展產業(yè)園資產運作，獲得資產升值收益。
客觀而言，該構想符合趨勢，且有同類范例可循。以首鋼集團為例，根據(jù)《首鋼集團有限公司2023年度第二期中期票據(jù)信用評級報告》，公司非鋼板塊包括礦產資源、園區(qū)建設與運營、金融服務、房地產開發(fā)等，近年來收入規(guī)模較為穩(wěn)定，收入貢獻約為40%。
具體到園區(qū)開發(fā)運營方面，得益于北京冬奧會帶動，“首鋼城市復興新地標”已成為冬奧籌辦帶動地區(qū)文旅消費的新典范。2022年，首鋼園航天、科幻、金融等高端產業(yè)要素加速聚集，累計注冊和入駐企業(yè)（組織）超200家，首鋼園北區(qū)已建成的自持空間出租率達87%；2023年新春假期，從除夕到大年初五，首鋼園入園人流量達17.6萬余人次，總銷售額超800萬元。
回歸現(xiàn)實，以工業(yè)遺跡“活化”為代表的文旅產業(yè)園，盡管有歷史文化資源的加持不假，但圍繞產業(yè)定位、特色文化資源開發(fā)/利用、構建協(xié)同的產業(yè)鏈、跨界聯(lián)動/社群運營等問題在內，極為考驗運營方的核心能力。
回眸武漢工業(yè)遺產“活化”樣本，工業(yè)重鎮(zhèn)鮮有典范
事實上，作為歷史悠久、基礎深厚的工業(yè)重鎮(zhèn)，包括403國際藝術中心、江城壹號文化創(chuàng)意產業(yè)園、漢陽造文化創(chuàng)意產業(yè)園、大智無界空中小鎮(zhèn)創(chuàng)意產業(yè)園等在內，近年來武漢有多個脫胎于工業(yè)遺跡的文創(chuàng)產業(yè)園面世，盡管資產歷史積淀深厚且區(qū)位優(yōu)越，但營銷聲量之外，其運營現(xiàn)狀似乎并不樂觀。
以江城壹號文化創(chuàng)意產業(yè)園為例，該項目位于硚口區(qū)，原為武漢輕型汽車制作廠，占地面積110多畝，實際使用面積為6.4萬方平方米，總投資1.8億元，由上海圣博華康（831205.NQ）和上海市原材料開發(fā)投資公司合資成立的武漢圣博?？滴幕瘎?chuàng)意發(fā)展有限公司投資建設，作為滬漢兩地框架合作協(xié)議政策支持的重點項目，入選《武漢市文化產業(yè)振興計劃（2012～2016）》，被省市兩級政府批準為“湖北省文化產業(yè)示范園”、“武漢市旅游特色街區(qū)”。
查詢近況發(fā)現(xiàn)，江城壹號文化創(chuàng)意產業(yè)園官方微信號“江城壹號”已于2023年元旦日停更至今，點擊官方網站則顯示，包括活動預告、園區(qū)推廣和發(fā)布展示在內，其最新動態(tài)停留在2019年1月；至于母公司圣博華康（831205.NQ），財報顯示，2022年上半年，營業(yè)收入為4239.23萬元，同比下滑28.61%；凈利潤為-408.96萬元，同比暴降184.73%。
又譬如403國際藝術中心，該項目位于武昌區(qū)，由原武漢鍋爐廠編號403雙層車間的工業(yè)遺址改造而成，營業(yè)面積逾3500方。項目運營主體為湖北九歌山水文化傳媒有限公司，由湖北文旅集團（持股49%）、廣西新影響華文文化創(chuàng)意股份有限公司（持股31%）和湖北奪寶奇兵影視文化有限公司（持股20%）合資成立。
按照運營方在2015年開業(yè)時的說法，其致力于將403國際藝術中心打造成為國際品牌藝術中心，新潮先鋒文化藝術地標，文化創(chuàng)意跨界融合發(fā)展示范區(qū)?！皬S房改造最大的優(yōu)勢在空間結構，但競爭力和核心還是在于內容的打造，從這點來看，‘漢陽造’和‘江城壹號’都是失敗的。武漢有很多老廠房，我們之所以會選在這里是因為地理位置也十分重要”。而根據(jù)企查查信息，該公司參保人數(shù)于2016年時的39人，降至2021年的僅剩2人；至于“403國際藝術中心”官方微信號和微博號，均已于2021年中停更至今。
至于與武鋼“一號高爐”同被列為國家工業(yè)遺產的漢陽鐵廠，該地塊由融創(chuàng)于2019年拍下，隨后被命名為融創(chuàng)1890，根據(jù)彼時融創(chuàng)中國華中區(qū)域集團研發(fā)中心總經理、工業(yè)遺址研究院院長羅黎勇的說法，“項目的定位是國家工業(yè)文化保護樣板區(qū)、武漢文創(chuàng)藝術商業(yè)核心區(qū)”，未來這里將會成為漢陽最有人氣的新商圈，成為繼武漢天地、楚河漢界外的武漢第三張城市名片。
盡管目標甚高，但現(xiàn)狀實慘——受集團債務危機沖擊，融創(chuàng)1890項目住宅部分因長期停工深陷爛尾疑云而引發(fā)業(yè)主維權浪潮，所謂的“武漢1890將成為留鎖住城市驕傲記憶、釋放武漢先鋒未來的‘時光寶盒’，成為工業(yè)遺址改造的新IP”，該愿景之于當下更顯飄渺。
回到以文創(chuàng)產業(yè)園“活化”工業(yè)遺跡的路徑，事實上，業(yè)界對此早有過相關警示，以《上海文化發(fā)展報告 (2018)》為例，該報告指出，由于創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)功能比較復合，藝術創(chuàng)作、多媒體制作和小型餐飲等進入門檻低，容易集聚人氣，而且工業(yè)遺產建筑體量一般比較大，能夠提供給藝術家更易使用的空間，且能激發(fā)建筑師的創(chuàng)新思維，對于使用者來說也更具吸引力。
但該報告也坦承，過多地將工業(yè)遺產改造為創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)也存在一定整端。以上海為例，其在工業(yè)遺產建筑再利用方面雖然利用率較高但利用類型過于單一化，超過一半案例的利用方式是改造為創(chuàng)意產業(yè)園，過多的創(chuàng)意產業(yè)園對資源也是種很大的浪費。以工業(yè)遺產在空間分布上的集中性為例，這導致許多創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)在空間上也呈現(xiàn)出了集中布局的特點：這些創(chuàng)意園區(qū)具有定位服務人群的重疊、功能和產業(yè)上雷同等現(xiàn)象，相互之間無法形成統(tǒng)籌協(xié)調的發(fā)展平臺。
回看武漢，截至目前，包括多牛世界智慧園區(qū)（平和打包廠）、楚天181文化創(chuàng)意產業(yè)園武昌區(qū)（原楚天印刷廠膠印車間）、大智無界空中小鎮(zhèn)創(chuàng)意產業(yè)園（原武漢無線電廠）、漢陽造文化創(chuàng)意產業(yè)園（原鸚鵡磁帶廠）、403國際藝術中心（原武鍋車間）、紅T時尚創(chuàng)意街區(qū)（原愛帝集團工業(yè)園區(qū)）、江城壹號文化創(chuàng)意產業(yè)園（原武漢輕型汽車制作廠）等在內，盡管域內工業(yè)遺產“活化”樣本眾多，但目前卻尚未有任何一家入圍國家工業(yè)旅游示范基地，這與武漢作為工業(yè)重鎮(zhèn)的身份，形成尷尬反差。
“珠玉在前”
盡管挑戰(zhàn)巨大，但歷經時間沖洗和能力沉淀，與首鋼集團的轉型類似，已有玩家探索出具備可持續(xù)性且充滿想象空間的發(fā)展路徑，這之中，景德鎮(zhèn)陶文旅控股集團有限公司堪稱代表。
景德鎮(zhèn)陶文旅集團的歷史，可追溯至上世紀初成立的江西瓷業(yè)公司。清朝末年，景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)手工制瓷業(yè)遭遇國外同行工業(yè)化產品競爭，陷入歷史低潮。為扭轉產業(yè)頹勢，清光緒二十九年（1903年）， 時任江西巡撫柯逢時向清廷上奏開辦江西瓷業(yè)公司，宣統(tǒng)二年（1910年），在景德鎮(zhèn)正式成立江西瓷業(yè)公司，該公司采取官商合辦模式（股份制），并附設中國陶業(yè)學堂，培養(yǎng)新式陶業(yè)人才。由此，中國陶瓷業(yè)開始進入企業(yè)化時代，在亂世中推動中國陶瓷業(yè)艱難向前。
1950 年，中共浮梁地委決定在江西瓷業(yè)公司基礎上籌建瓷廠，即景德鎮(zhèn)建國瓷業(yè)公司，后于1952年更名為建國瓷廠；在已有陶瓷工業(yè)的基礎上，1964年，江西省輕化工業(yè)廳成立江西省瓷業(yè)公司；1968年，公司更名為江西省陶瓷工業(yè)公司。1990年代中期，景德鎮(zhèn)國有陶瓷企業(yè)在向市場經濟轉軌過程中遭遇嚴重困難，處于停產半停產狀態(tài)，開始多種形式的改革改制，至2009年，相關工作全部完成。
2011年前后，景德鎮(zhèn)市委、市政府認識到，有效盤活景德鎮(zhèn)積蓄千年的陶瓷歷史文化資源，為這座城市發(fā)展尋找新動能迫在眉睫。從更深層次考量，城市經營的方式從土地財政的現(xiàn)金流模式走向創(chuàng)新驅動的金融資產模式，將是一個不可逆轉的趨勢；為了更有效地對接市場，充分發(fā)揮平臺效應，2015年12月，景德鎮(zhèn)市委、市政府發(fā)文組建景德鎮(zhèn)陶瓷文化旅游集團；2016年4月，陶文旅集團正式成立。
作為景德鎮(zhèn)市組建的集投融資、建設、地推運營于一體的綜合性平臺，景德鎮(zhèn)陶文旅集團完成了對陶溪川的重資產投資。在具體融資過程中，陶文旅集團在爭取政策性資金方面取得重大突破。在設計團隊的協(xié)助下，陶溪川先后申報成為江西省環(huán)鄱陽湖經濟帶示范項目，獲得國家首批十大文化產業(yè)示范園區(qū)創(chuàng)建資格，以及若干產業(yè)支持和政策性專項資金支持。以此為起步，陶溪川結合后續(xù)“聯(lián)合運營”的良好成績， 進一步增強了融資能力，實現(xiàn)良性循環(huán)。另一方面， 以劉子力為首的陶文旅集團管理團隊勇于探索的精神和高效的執(zhí)行力也是陶溪川成功的重要保障。
此外，陶文旅集團作為清控遺產DIBO聯(lián)盟的創(chuàng)始成員之一，在建設運營陶溪川的實踐中，探索性運行了遺產地保護利用實施工作DIBO 模式——即設計（Design）、投資（Investment）、建造（Building）、運營管理（Operation）模式，并成為首個案例項目。該模式的要點在于，設計層面的工作由學術機構組織完成；投資層面的工作由政府平臺根據(jù)城市研究的結果和遺產地的操作限制來決定融資方式，這其中設計單位的參與不可或缺；建設過程，設計主導；運營全程跟隨，設計層面與運營層面縱向統(tǒng)籌式合作。
多年探索至今，以陶溪川為代表性載體，陶文旅集團著力對接國內外多元市場需求，搭建多方位運營平臺，不斷探索新業(yè)態(tài)，形成新模式。新活力、新動能在陶溪川迸發(fā)，不僅形成了經濟效益和社會效益，更以城市新地標、新名片的姿態(tài)，樹起景德鎮(zhèn)文旅領域的新標桿。陶溪川成功后，DIBO模式開始“走出去”，目前已進行了十余個項目。在陶瓷相關領域，包括陜西銅川市耀州窯和浙江龍泉市青瓷小鎮(zhèn)等都在借鑒相關經驗。
在陶溪川，傳統(tǒng)特色完全保留，新業(yè)態(tài)則各有精彩，集聚效應日益顯著。2015年11月，陶溪川一期工程剛剛建成時，招商溢出率已達300%。多年至今，這個以陶瓷文化為基底，以文創(chuàng)產業(yè)為主業(yè)態(tài)，涵蓋了傳統(tǒng)、時尚、藝術、高科技等元素的城市文創(chuàng)街區(qū)，早已抹去了曾經破敗的記憶，社會各方面的肯定紛至沓來。
2016年，住建部將陶溪川作為舊城更新類城市設計的案例收錄教材；2017年，陶溪川獲得聯(lián)合國教科文組織亞太地區(qū)文化遺產保護創(chuàng)新獎；2017年和2018 年，作為江西省“雙創(chuàng)”重點園區(qū)，陶溪川兩次被寫入江西省政府工作報告；2019年， 陶文旅集團入圍第11屆“全國文化企業(yè)30強”名單；2022年，景德鎮(zhèn)陶溪川文創(chuàng)街區(qū)獲“2022年國家旅游科技示范園區(qū)”稱號（全國僅12家），是江西省唯一。
根據(jù)《景德鎮(zhèn)陶文旅控股集團有限公司主體及相關債項2022年度跟蹤評級報告》，2021 年，景德鎮(zhèn)陶文旅集團營業(yè)收入為 55.34 億元，同比大幅增長，主要來源于基礎設施建設、保障房銷售、商品銷售、物流裝備制造與系統(tǒng)集成等業(yè)務。其中商品銷售收入增長較快，主要系服務于陶瓷產業(yè)鏈的打造；資產管理收入和酒店住宿及餐飲收入有所波動，2020年受疫情等因素影響均有所下降，2021 年隨著疫情防控持續(xù)向好，兩項業(yè)務收入均實現(xiàn)大幅回升。
具體到商品銷售收入，其中陶瓷制品銷售為公司 2017 年新增業(yè)務，由景德鎮(zhèn)陶文旅集團二級子公司陶邑文化負責運營，主要通過位于陶溪川文化街區(qū)內的陶溪川邑空間對外出售陶瓷制品。目前陶溪川邑空間已形成周末集市、線下商城、線上旗艦店、邑客先鋒等經營模式。陶瓷制品銷售主要采用線上和線下零售模式，上游供應商為景德鎮(zhèn)市內的各陶瓷產品生產商，下游客戶主要為游客、網購客戶、居民等個人。陶溪川邑空間對于促進大學生創(chuàng)業(yè)、增加社會就業(yè)崗位、 活躍夜間商業(yè)活動具有重要意義。未來，隨著陶溪川邑空間文化產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，銷售渠道的拓展，公司陶瓷制品銷售收入有望大幅增長。
所謂“珠玉在前”，作為同樣握有國家工業(yè)遺產的武鋼集團，盡管其在產業(yè)園區(qū)開發(fā)/運營探索的步伐很早，但從其目前所取得的成績和轉型進展來看，業(yè)界應該能夠認識到，運營特色產業(yè)園區(qū)僅靠單純的“坐地收租”理念斷難持續(xù)，具體到工業(yè)遺跡的“活化”，運營必須前置于設計/改造，如果將核心運營能力看作1，而工業(yè)遺跡的歷史IP加持屬于1后面的0。
置身工業(yè)遺址“活化”的漫漫征程，行業(yè)商業(yè)邏輯將如何分野？未來市場格局又將如何演變？聞旅將持續(xù)保持關注。