文|新經(jīng)濟e線
2023年3月3日，在證監(jiān)會指導(dǎo)下，滬深交易所發(fā)布了《保險資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相關(guān)要求（試行）》（以下簡稱《業(yè)務(wù)指引》），主要從申請條件、申請程序和自律監(jiān)管三方面明確了保險資產(chǎn)管理公司申請開展ABS及REITs業(yè)務(wù)的制度機制安排。
證監(jiān)會表示，《業(yè)務(wù)指引》堅持系統(tǒng)思維、市場觀念、試點先行的原則，明確了保險資產(chǎn)管理公司申請開展ABS及REITs業(yè)務(wù)的制度機制安排。一是申請條件。要求開展ABS業(yè)務(wù)的保險資產(chǎn)管理公司應(yīng)當(dāng)治理健全，業(yè)務(wù)制度完備，部門和人員配置到位，資產(chǎn)管理能力較強。符合條件的保險資產(chǎn)管理公司，可以按規(guī)定開展REITs業(yè)務(wù)。二是申請程序。保險資產(chǎn)管理公司可同步向滬深交易所提交申請文件，證券交易所按照相關(guān)規(guī)則及《業(yè)務(wù)指引》的規(guī)定開展評估工作。三是自律監(jiān)管。證券交易所對保險資產(chǎn)管理公司開展ABS及REITs業(yè)務(wù)實施自律監(jiān)管，并根據(jù)監(jiān)管需要開展業(yè)務(wù)檢查。
下一步，證監(jiān)會將會同銀保監(jiān)會等有關(guān)方面，按照發(fā)展與規(guī)范并重的原則，鼓勵符合條件的保險資產(chǎn)管理公司積極開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，推動其他類型優(yōu)質(zhì)金融機構(gòu)擔(dān)任ABS管理人，暢通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)入市渠道，促進形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，加強市場監(jiān)管，維護市場良好生態(tài)，促進提升交易所債券市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。
新經(jīng)濟e線注意到，對于保險資管公司而言，其積累了大量不動產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理經(jīng)驗，進入REITs一級市場有助于其業(yè)務(wù)的拓展，將推動險資實現(xiàn)REITs市場“買方”和“賣方”兩種角色的共同發(fā)展。
“巨鱷”玩家進場
新經(jīng)濟e線獲悉，隨著“巨鱷”玩家進場，保險資管以資產(chǎn)支持證券管理人及投資者的雙重身份參與公募REITs市場，市場將呈現(xiàn)投融聯(lián)動新業(yè)態(tài)，給未來帶來更多可能。
來源：證監(jiān)會官網(wǎng)
從REITs市場的視角來看，當(dāng)前存量REITs的資產(chǎn)支持證券管理人包括證券公司、證券子公司、基金子公司，《業(yè)務(wù)指引》的出臺將資產(chǎn)證券化管理人范圍拓展至保險資管，符合要求的保險資產(chǎn)管理公司可作為資產(chǎn)支持專項計劃管理人參與REITs業(yè)務(wù)，進而豐富了市場參與機構(gòu)形態(tài)，有望推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保險資管以豐富的產(chǎn)業(yè)投資、管理經(jīng)驗及渠道，更可為市場引入活水，多層次激發(fā)市場活力。屆時，保險資產(chǎn)管理公司可利用其豐富的產(chǎn)業(yè)投資、管理經(jīng)驗及渠道，為市場引入活水，在引導(dǎo)中長期價值投資理念的同時打開資產(chǎn)入市通道，促進形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
特別是持有公募牌照的保險公司有望迎來業(yè)務(wù)發(fā)展新機遇。根據(jù)政策要求，REITs的基金管理人及資產(chǎn)支持證券管理人需為同一實控人。截至目前，實控人為保險公司的9家保險系公募基金分別為泰康基金（泰康保險）、人保資產(chǎn)（中國人保）、平安基金（中國平安）、方正富邦基金（中國平安）、國壽安?；穑ㄖ袊藟郏?lián)安基金（太平洋保險）、太平基金（太平保險）、浙商基金（民生人壽）及華泰保興基金（華泰保險）。
此外，保險資管更可依托保險公司的品牌、渠道、客戶等基礎(chǔ)優(yōu)勢積極參與ABS業(yè)務(wù)，引來發(fā)展新機遇。保險資管本身作為ABS的重要投資機構(gòu)之一，可依托于保險公司的市場資源稟賦，具備天然開拓業(yè)務(wù)的優(yōu)勢；同時可以更好利用公司品牌、渠道、客戶等基礎(chǔ)優(yōu)勢，發(fā)揮內(nèi)部戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)，助力其關(guān)聯(lián)保險公司多元發(fā)展。無疑，新玩家介入發(fā)行為公募REITs市場未來的審批速度不斷加快，市場持續(xù)擴容打開了合理的想象空間。
早在去年12月，發(fā)改委投資司副司長在第七屆“中國PPP論壇”上提到，今年基礎(chǔ)設(shè)施REITs預(yù)計會進入快速發(fā)展期，希望今年基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠超過60只，總發(fā)行規(guī)模超2000億元。證監(jiān)會在2023年系統(tǒng)工作會議上亦提出“大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行”。地方層面，今年以來多地政府在促進經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)文件中明確支持公募REITs發(fā)行，遼寧、湖北、四川等地對成功發(fā)行公募REITs的原始權(quán)益人給予獎勵。
政策層面上，2023年2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》。整體來看，不動產(chǎn)私募投資基金試點涉及多種不動產(chǎn)業(yè)態(tài)，其或能促進和暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機制，有助于建設(shè)和完善多層次的公募REITs市場體系。
此外，2023年2月24日，中國人民銀行和中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，其中提及“穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。在“房住不炒”的大方向下，考慮到國內(nèi)住房銷售和租賃市場發(fā)展不平衡、以及一二線城市住房需求較高等因素，以保障性租賃住房為代表的租賃住房市場或?qū)⒊蔀闈M足“新市民”住房需求的發(fā)力點。而試點發(fā)行REITs能夠豐富保障房投資建設(shè)的資金來源，有助于促進有效投資，同時保障房長期運營的目標(biāo)、相對穩(wěn)定的租金、較高的出租率等特征與REITs對于底層資產(chǎn)的要求匹配度較高，因此公募REITs或成為推動長期租賃住房市場發(fā)展的重要方式之一。
機構(gòu)認(rèn)購高燒不退
值得關(guān)注的是，從現(xiàn)有25只上市公募REITs發(fā)行情況來看，機構(gòu)參與熱情持續(xù)高漲，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)迭創(chuàng)新高。統(tǒng)計表明，首批發(fā)行的9只公募REITs有效認(rèn)購倍數(shù)多為3-10倍，網(wǎng)下投資者認(rèn)購比例較高，平均值為14.5%。等到第二、三、四批平均有效認(rèn)購倍數(shù)上升至43倍，網(wǎng)下投資者認(rèn)購比例降至2%-3%。而第四批之后，新增的12只REITs平均有效認(rèn)購倍數(shù)進一步攀升至128倍，大多數(shù)產(chǎn)品認(rèn)購比例不足1%，可見機構(gòu)投資者認(rèn)購熱情高燒不退。
參與戰(zhàn)略配售的專業(yè)機構(gòu)投資者結(jié)構(gòu)分布（%）
具體到參與戰(zhàn)略配售的機構(gòu)類型，資管與保險占比之和過半。除原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方之外，在所有參與戰(zhàn)略配售的專業(yè)機構(gòu)投資者中，資管、保險、券商、基金、信托、銀行的平均認(rèn)購比例分別為35.7%、20.9%、17.6%、16%、4%、2.7%。對于保險，從中長期角度看，公募REITs具有收益較高、波動性較低等特點，符合保險資金的配置偏好。
對于券商，公募REITs產(chǎn)品與券商的自營投資、資產(chǎn)管理、財富管理等業(yè)務(wù)條線的匹配度較高。自營端，公募REITs收益穩(wěn)定、風(fēng)險適中，具有一定的大類資產(chǎn)配置價值，能夠分散組合風(fēng)險，提高投資收益，同時還會對REITs提供做市商服務(wù)；資管端，擁有公募業(yè)務(wù)資格的券商資管公司可通過參與REITs一級市場的首發(fā)和擴募創(chuàng)收，并基于融資業(yè)務(wù)的理解提升投研能力，同時可為投資組合提供分散化效果；財富端，通過代銷REITs產(chǎn)品提升財富條線產(chǎn)品豐富度。
新經(jīng)濟e線獲悉，REITs戰(zhàn)略配售參與情況顯示，特許經(jīng)營權(quán)類項目戰(zhàn)略配售比例更高。在現(xiàn)有上市的25只公募REITs中，9只特許經(jīng)營權(quán)類REITs平均戰(zhàn)略配售比例為73.8%。除中航首鋼生物REIT外，其余8只特許經(jīng)營權(quán)類REITs的戰(zhàn)略配售比例均超70%。其中，中金安徽交控REIT發(fā)行規(guī)模最大，為108.8億元；戰(zhàn)略配售比例也最高，為80%。相比之下，16只產(chǎn)權(quán)類REITs的平均發(fā)行規(guī)模為20.8億元，平均戰(zhàn)略配售比例為63.3%，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)類REITs的戰(zhàn)略配售比例在55%-65%。
就資產(chǎn)類型而言，高速公路類項目的戰(zhàn)略配售比例較高，租賃住房類項目的比例較低。截至2023年3月3日，在已發(fā)行的五大類公募REITs產(chǎn)品中，高速公路類、生態(tài)環(huán)保類、倉儲物流類、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類、租賃住房類REITs的平均戰(zhàn)略配售比例分別為75.5%、68.7%、67.3%、62.3%、60.6%。由于目前已上市的高速公路類項目（華夏越秀、平安廣河、浙商滬杭甬、中金安徽交控、華泰江蘇交控、國金中鐵建、華夏中交建）多位于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，公路沿線經(jīng)濟發(fā)展水平較高，交通流量整體較為穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量較好，因此機構(gòu)參與高速公路REITs的戰(zhàn)略配售熱情較高。
從項目性質(zhì)看，由于戰(zhàn)略配售的比例相對較低，產(chǎn)權(quán)類項目網(wǎng)下投資者認(rèn)購比例較高。在已發(fā)行的25只公募REITs中，16只產(chǎn)權(quán)類REITs的網(wǎng)下平均認(rèn)購比例為25.8%，9只特許經(jīng)營權(quán)類REITs的網(wǎng)下平均認(rèn)購比例為18.8%。從資產(chǎn)類型看，租賃住房和產(chǎn)業(yè)園類項目的網(wǎng)下投資者認(rèn)購比例較高。在現(xiàn)已發(fā)行的五大類公募REITs產(chǎn)品中，租賃住房類、產(chǎn)業(yè)園類、倉儲物流類、生態(tài)環(huán)保類、高速公路類REITs的網(wǎng)下平均認(rèn)購比例分別為27.6%、26.6%、22.9%、21.9%、17.7%。其中，國君臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下認(rèn)購比例最高達31.5%，中金安徽交控REIT網(wǎng)下認(rèn)購比例最低為14%。
另據(jù)上交所披露信息顯示，截至3月7日，目前共有4只REITs待上市。作為首批兩只新能源REITs項目，中信建投國家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT已獲批發(fā)行，并將于3月9日正式詢價。另外，中金山高REIT、中金湖北科投光谷REIT兩個項目也均已反饋?？梢灶A(yù)見，隨著政策支持力度不斷加大，未來REITs發(fā)行節(jié)奏有望進一步加快。