文｜實(shí)習(xí)記者｜田碩

為大力支持剛性和改善性的住房需求，各地繼續(xù)出臺(tái)樓市支持政策。

3月7日，江蘇省常州市住建局發(fā)布通知調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策，取消了新房2年限售期，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易。

據(jù)了解，自去年以來(lái)，常州多次對(duì)限售政策進(jìn)行過(guò)優(yōu)化調(diào)整。2022年5月，常州放松限售政策，由取證后4年可上市交易調(diào)整為2年。2022年9月，常州宣布二手房全面取消限售。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)，已有南京、西安、蘇州等近四十城陸續(xù)對(duì)限售政策進(jìn)行優(yōu)化，部分城市如哈爾濱、德州早在2022年上半年就取消新房限制轉(zhuǎn)讓措施，而后出臺(tái)相關(guān)政策的城市持續(xù)擴(kuò)圍。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，春節(jié)后，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)需求集中釋放，樓市整體活躍度有所回升，但值得注意的是，常州當(dāng)前短期庫(kù)存仍維持高位，市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力較大，一定程度或影響市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏。

“常州本次放松限售政策在一定程度上有利于改善當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)的流動(dòng)性，讓房屋交易更加靈活，有利于改善性住房需求釋放?！标愇撵o對(duì)界面新聞表示。

相較于常州為促進(jìn)樓市活躍度進(jìn)行過(guò)多次“因城施策”調(diào)整，熱點(diǎn)城市長(zhǎng)沙近日調(diào)整限售的消息更受關(guān)注。作為全國(guó)執(zhí)行限售政策最嚴(yán)格的城市，長(zhǎng)沙是時(shí)隔5年對(duì)限售政策首次調(diào)整。

界面新聞?dòng)浾邚拈L(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解到，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)對(duì)住房限售政策作出調(diào)整，網(wǎng)簽滿四年即可上市交易，星沙和望城暫未跟進(jìn)。原有政策是需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿四年才能交易。

一位貝殼長(zhǎng)沙地區(qū)置業(yè)顧問告訴界面新聞，此次調(diào)整是3月2日的政策，具體政策于3月6日開始執(zhí)行。

長(zhǎng)沙限購(gòu)限售政策開始于2018年6月，長(zhǎng)沙市下發(fā)通知，長(zhǎng)沙市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購(gòu)買第2套商品住房。

同時(shí)，在長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易。此《通知》一度被稱為湖南“最嚴(yán)調(diào)控令”。

去年5月，長(zhǎng)沙開始對(duì)限購(gòu)政策率先進(jìn)行調(diào)整。據(jù)長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局消息，2022年5月6日起，長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)家庭購(gòu)買第2套商品住房的間隔時(shí)間，統(tǒng)一按滿4年計(jì)算，即購(gòu)買二套房的條件從“取得房產(chǎn)證滿4年”調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年”，釋放出了部分改善家庭的購(gòu)房資格。但當(dāng)時(shí)對(duì)于限售政策并未作出調(diào)整。

值得注意的是，從去年下半年以來(lái)，諸多網(wǎng)友在問政湖南官網(wǎng)留言，呼吁調(diào)整二手房限售政策，希望按照網(wǎng)簽時(shí)間進(jìn)行交易。對(duì)此，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局均表示將會(huì)同相關(guān)部門認(rèn)真研討。

按照之前的限售政策，新房一般來(lái)需要2年左右才能交房，交房后也需要一定時(shí)間才能拿證，拿證后4年賣房，前后加起來(lái)差不超過(guò)6年的時(shí)間。而現(xiàn)在調(diào)整為網(wǎng)簽滿4年即可出售，將大大提高市場(chǎng)活躍度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，之前的政策對(duì)居民合理的置換造成一定的沖擊，此次限售政策的調(diào)整有助于交易循環(huán)。在國(guó)家明確提出促進(jìn)房屋良性循環(huán)，鼓勵(lì)住房改善的大背景下，優(yōu)化政策具有合理性。

但與此同時(shí)，長(zhǎng)期以來(lái)的限售政策造成自持房源增加，容易形成潛在銷售的“堰塞湖”。

李宇嘉指出，當(dāng)限售優(yōu)化或退出，并遇上了樓市需求疲弱的時(shí)候，必然導(dǎo)致二手房掛牌量飆升，以及價(jià)格下跌。

他表示，此次政策調(diào)整的當(dāng)天3小時(shí)內(nèi)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)新增2000多套房源。但是，需求并沒有同步增加，導(dǎo)致二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)都有下拉的壓力，對(duì)預(yù)期也有沖擊。

2023年以來(lái)長(zhǎng)沙樓市政策正在從不同維度逐步調(diào)整。從去年出臺(tái)盤活存量房新政，到今年年初先后優(yōu)化人才落戶政策、多孩家庭購(gòu)房政策、公積金政策等，都意在增加購(gòu)房需求。

“從促進(jìn)交易、促進(jìn)改善、促進(jìn)新房和二手房的循環(huán)，并帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條循環(huán)的角度看，限售政策優(yōu)化或退出具有必然性。政策能做的，就是在需求端著力，以增量需求來(lái)對(duì)沖增量供應(yīng)，從而緩沖下拉壓力。”李宇嘉對(duì)界面新聞表示。

經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)與利好政策的疊加，入春以來(lái)長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)回暖，活躍度、成交量提升，房?jī)r(jià)也止住了自去年8月以來(lái)的下跌趨勢(shì)。

長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易機(jī)構(gòu)象盒找房數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，長(zhǎng)沙六區(qū)一縣二手房掛牌均價(jià)10374.56元/平，環(huán)比增長(zhǎng)0.86%，在售房源量有51399套，較上月初凈增4000余套。

長(zhǎng)沙作為湖南省會(huì)，一省獨(dú)大，集聚度比較高，考慮到二手房交易集中在城區(qū)，因此長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)并不算太高。

李宇嘉表示釋放二手房掛牌，并發(fā)揮“強(qiáng)省會(huì)”帶來(lái)的城鎮(zhèn)化需求，讓部分低價(jià)位的二手房流轉(zhuǎn)起來(lái)，這是類似長(zhǎng)沙這種城市樓市良性循環(huán)的關(guān)鍵。

長(zhǎng)沙一直以來(lái)以低房?jī)r(jià)著稱,，作為全國(guó)GDP過(guò)萬(wàn)億城市以及所有二線城市中房?jī)r(jià)最低的城市，吸引了大量外地年輕人才的投奔。

2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，其中長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)走勢(shì)連續(xù)26個(gè)月上浮，保持著穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

陳文靜分析稱，熱點(diǎn)二線城市優(yōu)化后的限售年限取消或多集中在2-3年，對(duì)比來(lái)看，本次長(zhǎng)沙限售政策放松力度有限，后續(xù)限售調(diào)控政策放松仍有一定空間。

對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)前政策優(yōu)化的空間已相對(duì)有限，在限購(gòu)限貸等政策已經(jīng)放松的情況下，限售政策、購(gòu)房補(bǔ)貼及公積金政策調(diào)整成為大多數(shù)城市的選擇，以此來(lái)促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。

接下來(lái)，或有更多三四線城市取消限售政策，打通二手房置換鏈條，促進(jìn)改善需求釋放。