界面新聞記者 | 王婷婷
隨著近兩年中國公募REITs的發(fā)展，物流地產(chǎn)在境內(nèi)上市成了一些企業(yè)新的選擇。
3月6日，亞太區(qū)最大物流地產(chǎn)平臺ESR易商紅木（01821.HK）發(fā)布公告稱，此前計劃將旗下位于江蘇昆山的3個物流項目通過公募REITs形式在上交所上市，已獲得香港聯(lián)交所確認，公司可進行建議分拆事項。
ESR要分拆的3個物流項目，即江蘇富萊德倉儲有限公司一期、二期及三期，均位于蘇州昆山市花橋鎮(zhèn)，總建筑面積超過42萬平方米，目前由其透過江蘇富萊德倉儲有限公司（項目公司）全資擁有。
去年12月13日，ESR就發(fā)布公告稱，正考慮透過公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，將這3個物流項目在上交所分拆上市。
彼時，ESR集團董事總經(jīng)理、資本市場和投資者關(guān)系主管Chang Rui Hua曾對外表示，這一策略的目標是為旗下成熟的物流資產(chǎn)的投資者提供非公開和公開的（退出）平臺。
當前在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的推廣推動下，物流等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑迎來了更大的發(fā)展機遇，也有了通過資本市場實現(xiàn)退出的通道。今年2月份，京東倉儲REITs登陸上交所，募集資金17.57億元，這給了物流地產(chǎn)運營商一個參考案例。
但從近兩年國內(nèi)倉儲物流供需來看，市場新增供給大于需求，使得物流地產(chǎn)行業(yè)空置率呈正增長，在2021年達到18.68%。
ESR近期也面臨不小的壓力。一位業(yè)內(nèi)知情人士告訴界面新聞，旗下項目空置率顯著上升、一些土地儲備無法動工是當前ESR遇到的經(jīng)營難題。
因此將旗下優(yōu)質(zhì)項目分拆上市，對ESR而言能盤活資產(chǎn)，增加現(xiàn)金流和改善運營狀況。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜向界面新聞表示，此次上市獲得確認，對ESR意味著可以將此前在這三個項目中的投資沉淀得以成功退出，并獲得相應(yīng)的收益，回流的現(xiàn)金也能再去進行迭代投資，布局與新的資產(chǎn)組合。
此次ESR要分拆上市的三個物流項目，是這家公司在國內(nèi)的資產(chǎn)中較為優(yōu)質(zhì)、運營也較成熟的項目。
公開信息顯示，這三個物流項目的一期建筑面積為135081平方米，2011年竣工，租賃到期時間2054年；二期的建筑面積85508平方米，2013年竣工，租賃到期時間2056年；三期建筑面積206418平方米，2017年竣工，租賃到期時間2056年。
據(jù)ESR在2019年公開的招股書內(nèi)容，截至2019年6月30日，富萊德一期估值為1.31億美元，租用率為99%，WALE（加權(quán)平均剩余租期）為3.4；富萊德二期估值為8300萬美元，租用率100%，WALE為4.3；富萊德三期估值為1.68億美元，租用率100%，WALE為3.6。
ESR的前身“易商”成立于2011年，背靠華平投資。2016年，易商合并了亞洲現(xiàn)代物流設(shè)施投資企業(yè)紅木集團，成立“易商紅木集團”，即后來的ESR Group Limited。
創(chuàng)立之初，ESR管理規(guī)模僅有5萬平方米，但截至去年6月30日，其營運中及開發(fā)中的建筑面積已逾3800萬平方米，還有逾440萬平方米土地儲備；其中，在中國的總資產(chǎn)管理規(guī)模為320億美元，建筑面積約1390萬平方米。
在ESR的資管規(guī)模中，物流板塊占比達到53%，是亞洲最大的物流資產(chǎn)平臺，最新市值為587.3億港元。截至2022年上半年，ESR凈利潤達到4.2億美元，同比增長82.6%。
界面新聞了解到，ESR在蘇州布局多年，在全市范圍內(nèi)投資了近20個項目。
除上述三個項目外，ESR在蘇州還有多個未竣工產(chǎn)業(yè)園項目。比如2020年1月，易商集團收購蘇相合作區(qū)內(nèi)閑置廠房及土地，完成轉(zhuǎn)讓后，在此新建高端裝備廠區(qū)，即ESR蘇相現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園，近期將迎來竣工交付。
ESR投資開發(fā)的易商花橋智能制造及新零售產(chǎn)業(yè)園，位于雙華路，占地201畝，總投資10億元，總建筑面積約30萬平方米，預(yù)計2024年底竣工。
在上海，ESR也在繼續(xù)加大布局。去年8月份，ESR與合作伙伴斥資2.68億元收購了首個生命科學產(chǎn)業(yè)園項目，即上海張江生命科學研發(fā)產(chǎn)業(yè)園。
隨著越來越多的開發(fā)商、投資者加碼物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流資產(chǎn)價值也不斷凸顯。
柏文喜認為，這一賽道的優(yōu)勢在于因為物流園屬于產(chǎn)業(yè)用地而地價較低，入園企業(yè)的租金支持了項目較好的現(xiàn)金流和收益率，使其具備超越無風險利率的水平進而支持發(fā)行REITs的條件。
協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴界面新聞，較之其他產(chǎn)業(yè)，物流地產(chǎn)的原始成本較低，估值更安全，抗風險性強，不像住宅、純商業(yè)等當前面臨的巨大壓力，未來這一賽道會有越來越多的參與者。
根據(jù)仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《2023年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》報告，從資產(chǎn)類型來看，物流與工業(yè)地產(chǎn)、長租公寓以及辦公樓將成為2023年亞太區(qū)三大投資重點。
其中物流地產(chǎn)被認為是資本和貸款凈增幅最大的資產(chǎn)類型，其租賃市場需求強勁，租金也在持續(xù)攀升，64%的投資者計劃在2023年增加對物流資產(chǎn)的投資。
在眾多熱門物流城市中，上海市以631萬平方米的物流倉儲項目總存量居全國第一。此外，位于上海周邊的城市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展也走在全國前列，其中以江蘇省蘇州市較為突出。