文|每日財(cái)報(bào) 樂鵬
近幾年，“房地產(chǎn)+文化旅游”的模式火遍全國(guó)，地產(chǎn)、文化、旅游成為市場(chǎng)上最熱門的詞匯之一。然而，地產(chǎn)和文化旅游如何融合發(fā)展一直是一個(gè)大問題，尤其是對(duì)身處其中的開發(fā)商來說。
華僑城A （000069. SZ）就是一家典型的“大國(guó)企”。公司以“主題公園領(lǐng)導(dǎo)者、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者、城鎮(zhèn)化價(jià)值實(shí)現(xiàn)者、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新實(shí)踐者”為戰(zhàn)略定位，在發(fā)展過程中，對(duì)這模式進(jìn)行了探索和實(shí)踐。撥開紛繁復(fù)雜的表述，我們可以更加直白地表述華僑城的戰(zhàn)略：文旅項(xiàng)目投資金額大、開發(fā)周期長(zhǎng)、回報(bào)慢等弊端，地方政府不愿意投、投不動(dòng)，華僑城愿意幫助地方政府“造城”，以此獲得政府提供的政策和規(guī)劃支持，再通過對(duì)周邊優(yōu)質(zhì)資源的獲取力度來變現(xiàn)。
但是，地方政府并非無條件給予政策，他的目的是以文旅項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施任務(wù)也會(huì)要求華僑城完成。在十多年前，許多小縣城沒有錢，就讓包工頭墊子修橋鋪路，然后低價(jià)給一片地讓包工頭搞房地產(chǎn)。這樣兩全其美。只不過在這個(gè)模式里，包工頭變成了華僑城。
文旅業(yè)務(wù)不可持續(xù)
外界曾經(jīng)掀起一股學(xué)習(xí)華僑城的熱潮，即如上文所說的文旅造城模式。但是，這個(gè)模式真的行得通么？
在文旅“吃住游購?fù)妗蔽瀛h(huán)節(jié)中，“住”是附加值最大的環(huán)節(jié)。華僑城的文旅客單價(jià)剔除2020年和2022年1H的疫情擾動(dòng)因素，平均約為550元-600元之間。迪士尼的客單價(jià)大約為481元，而以民宿著稱于世的德清其客單價(jià)大約為3400余元，因此可以認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)是一個(gè)典型的“不過夜經(jīng)濟(jì)”。
迪士尼的投資額為340億元，可是華僑城的文旅投資額可不止這些。按照其云南公司披露的信息，2020年，華僑城在云南的資產(chǎn)總額達(dá)427.74億元，這個(gè)資產(chǎn)可比迪士尼都大了。
2017年，華僑城就高調(diào)宣布戰(zhàn)略入滇，承諾在十三五期間投資2000億以上開發(fā)建設(shè)云南旅游文化產(chǎn)業(yè)。2021年，再次與云南省政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，簽約金額達(dá)600億元。但是，華僑城的投入換來的并不是利潤(rùn)。
根據(jù)披露，華僑城在昆明世博園上新投入了16億元進(jìn)行裝修改造，但是2022年披露的數(shù)據(jù)是2022年的綜合收益是1081.7萬元，接待人數(shù)大約為45萬人。即使按照3倍計(jì)算，僅僅改造提升投入的回報(bào)率也僅為2.02%，算上原有的折舊攤銷，其必然是虧損的。
而且文旅有一個(gè)天然劣勢(shì)，即需要不停翻新，之前賺到錢還沒焐熱又得砸下去。以華僑城控股的云南旅游為例，他每年要花1500萬-2000萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施翻修，而他的固定資產(chǎn)不過10億元左右，即固定資產(chǎn)的1.5%-2%用于翻修。
正如上文所述，華僑城并不是冤大頭，醉翁之意不在文旅，在房地產(chǎn)也！
房地產(chǎn)利潤(rùn)前置
華僑城房地產(chǎn)板塊毛利率堪稱暴利，在2018年至2020年幾乎超過萬科30%，這也證明了華僑城用文旅項(xiàng)目換房地產(chǎn)平衡是事實(shí)。
但是，這是一個(gè)“只管歌舞升平，哪管后人洪水滔天”的模式。房地產(chǎn)再暴利也是一錘子買賣，快速在當(dāng)期體現(xiàn)了利潤(rùn)，做出了成績(jī)，可是隨著3-5年后要花更多的錢投入文旅項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)投入后即虧損，那時(shí)候的人該怎么辦呢？
換言之，這是一個(gè)負(fù)債驅(qū)動(dòng)的模式。想要保持業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，必須要拿出更多的錢填補(bǔ)之前的窟窿。
在2017年，新城控股和華僑城的負(fù)債基本一樣，彼時(shí)華僑城每增加100元負(fù)債能夠?yàn)楣蓶|創(chuàng)造約6元的價(jià)值，新城僅為4元。到了2021年，只能創(chuàng)造1.11元了，新城控股則為3.05元。側(cè)面印證了華僑城模式本質(zhì)上是把負(fù)債遞延，利潤(rùn)前置的模式。
華僑城的模式開始朝正確走去
2022年，執(zhí)掌華僑城8年的段先念退休，正是他把“文旅+地產(chǎn)”模式引入華僑城，留給華僑城一個(gè)負(fù)債高企、資產(chǎn)千瘡百孔的資產(chǎn)負(fù)債表。接替者是保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高。
2023年1月31日，華僑城A發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為-80億元到-110億元，同比下降310.58%-389.54%；扣非后凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為-86.5億元到-116.5億元，同比下降476.58%-607.18%。
這是連續(xù)2年，華僑城計(jì)提大額的資產(chǎn)減值了。2021年華僑城計(jì)提了21.24億元的資產(chǎn)減值損失，2020年則有8.49億元資產(chǎn)減值損失。
由此可見，即使是段先念時(shí)代，華僑城的資產(chǎn)質(zhì)量也并不如外界所看到的那樣好，雖說本次計(jì)提減值有財(cái)務(wù)洗澡的嫌疑，把不實(shí)的資產(chǎn)一次性擠干凈，為未來發(fā)展做準(zhǔn)備也不是一件壞事。
自張振高上任以來，雖然還是要發(fā)展文旅和地產(chǎn)，但是地產(chǎn)打頭，文旅輔助，二者主次已分。更重要的是，二者不再是深度綁定，不再是拆東墻補(bǔ)西墻，而是以利潤(rùn)為核心，兩個(gè)業(yè)務(wù)都要賺錢！在文化旅游板塊，華僑城目前已搭建了5個(gè)專業(yè)化平臺(tái)，改組成立全新的文化集團(tuán)，整合主題樂園業(yè)務(wù)注入歡樂谷集團(tuán)，改組酒店集團(tuán)，并成立旅發(fā)集團(tuán)、組建商業(yè)管理公司等。
華僑城的戰(zhàn)略正在切換。公司董秘在投資者關(guān)系平臺(tái)上表示：“抓機(jī)遇、謀發(fā)展”是公司2023年工作的主旋律。公司將堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，聚焦高質(zhì)量穩(wěn)增長(zhǎng)，深入貫徹“調(diào)整、改革、創(chuàng)新、提高、安全”總體方略，全力以赴推動(dòng)主業(yè)經(jīng)營(yíng)整體好轉(zhuǎn)。是時(shí)候全面提高經(jīng)濟(jì)效益了，希望華僑城能夠轉(zhuǎn)型成功。