文|巨潮 謝澤鋒
編輯|楊旭然
久未公開露面的王健林，被拍到在洛陽考察。先后去了白馬寺、洛邑古城等地。
聯(lián)想到萬達于去年接手河南建業(yè)商業(yè)項目的運營權(quán)一事，看來他要在河南大干一場。那個熟悉而又變得神秘的中國前首富，蟄伏多年，似乎又要殺回來了。
2017年，王健林在地產(chǎn)的上一個高峰期全盤“轉(zhuǎn)型”，賣掉文旅資產(chǎn)，實行輕資產(chǎn)化。眾所周知，當(dāng)時的轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)甩賣過程充斥著種種懷疑、流言和揶揄。
5年過去了。斷臂求生后的萬達一度陷入到龜縮狀態(tài)，但也在地產(chǎn)大爆炸的時代里幸運脫身。在許家印、孫宏斌們面臨“生死存亡之秋”時，王健林的事業(yè)悄然回暖。
在他這次現(xiàn)身之前的一段時間，已經(jīng)有些媒體開始計算他的萬達廣場一年可以收到多少錢的租金。給他冠上了“中國最強包租公”的名號的同時，也替他慶幸資產(chǎn)賣得好，債務(wù)還得早。
除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，萬達的另一個重倉板塊電影市場也在反彈。春節(jié)檔期間（正月初一至初六），萬達電影總分賬8.49億元，在院線中排名第一。萬達集團（除夕至初六）480座萬達廣場客流1.6億人次，收入126.8億元。
白馬寺里的王健林眉頭緊鎖。但白馬寺外的王健林，已經(jīng)比絕大多數(shù)同行輕松得多。
01、暴增，重啟后的恢復(fù)
三年大疫，消費型企業(yè)遭遇抽筋剝骨般的痛楚。但一朝解封，消費的復(fù)蘇猶如山洪。
春節(jié)期間，三亞的沙灘擠滿了“陽康”的人，酒店價格飆升，依然擋不住人們出去走走的熱情；2023春節(jié)檔總票房67.24億，創(chuàng)歷史第二紀(jì)錄；旅游市場快速回暖，國內(nèi)出游3.08億人次，同比增長23.1%……
與消費大勢緊密相關(guān)的萬達集團強勢回歸，業(yè)績一路狂飆。數(shù)據(jù)顯示，萬達電影在春節(jié)檔（除夕至初六）累計綜合票房達到9.76億元，累計分賬票房達8.8億元，在所有院線公司中排名第一。
而且，萬達電影在《流浪地球2》中擔(dān)任聯(lián)合出品方，在悶聲發(fā)大財?shù)摹缎艹鰶]·伴我“熊芯”》擔(dān)任主要出品方。憑借壓中這兩部電影，萬達分賬票房在所有影投公司中排名第一。
可以看出，在上游投資和下游放映環(huán)節(jié)，萬達都具備了強大的競爭力。
特別是經(jīng)過三年疫情，規(guī)模小、實力弱的電影院，因資金鏈斷裂而關(guān)門歇業(yè)，行業(yè)新一輪洗牌中，萬達市占率進一步提升。
2019年，萬達院線對中國電影票房的市占率為12.76%。2022年，這一數(shù)字反而上升到17.26%，不僅強者恒強，其對中國電影下游渠道的話語權(quán)也進一步增強。
與此同時，觀影客流量為萬達廣場帶了強大的購買力。萬達官方公告顯示，今年春節(jié)除夕至初六，全國480座萬達廣場客流1.6億人次，銷售收入126.8億元——這才是僅僅7天的數(shù)據(jù)。
從近四年業(yè)績曲線可以看出，萬達商管在2020年觸底后，就開始逐步回升。根據(jù)2022年度業(yè)績快報，2022年萬達商管總收入553.1億元，同比增長17.4%，租金收入508.5億元，同比增長8%，租金收繳100%完成。
隨著萬達走過至暗時刻，王健林財富地位也開始回升?！?022胡潤百富榜》上，王健林以1000億身價，奪回了中國地產(chǎn)首富的交椅，位列富豪榜第32名，而他上次登頂中國首富寶座還要追溯到2016年。
作為一種極為特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)不同于鋰鎳鈷等礦產(chǎn)資源，可以通過下游需求端的變革而擺脫周期波動。
香港頗具資歷的地產(chǎn)領(lǐng)袖恒隆集團董事長陳啟宗就曾表示：“房地產(chǎn)跟其它的行業(yè)不一樣，它的周期性特別強，而且是‘特別不可以改變’”。
但不同于萬科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等大型房企，萬達在剝離文旅酒店、電商潰敗無奈解散、金融折戟沉沙后，王健林收拾心神，重回商管主業(yè)。
萬達集團2017年年會上，王健林承認(rèn)失敗，他總結(jié)說：“過去總想著做規(guī)模，如果從一開始就只搞萬達廣場、旅游度假區(qū)，可能早就整出名堂了?！彼€稱，自己犯了一個錯誤，給曲德君太多錢?！叭绻?dāng)初少給點錢，定個投資上限就好了”。
而目前，已經(jīng)跳槽到新城控股的曲德君突然失聯(lián)，坊間消息稱，或涉及任職萬達期間。
另一方面，不同于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更適合進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而萬達早就知道其中價值。
王健林選擇與保險公司合作——它們資金規(guī)模巨大，追求長期投資回報。南昌西湖萬達廣場在項目簽約之時就確定了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于珠江人壽，建成后就把產(chǎn)權(quán)移交給了珠江人壽。萬達在其中負(fù)責(zé)選址、修建、品牌授權(quán)和日常運營，收來的凈租金再與資金方分成。
02、斷臂，最艱難的抉擇
2017年是中國地產(chǎn)界一個關(guān)鍵的分水嶺。
這一年，許家印以2900億元身家登上中國首富寶座，其財富幾乎是上一年的4倍。彼時的許老板意氣風(fēng)發(fā)躊躇滿志：“我們要成為世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并躋身世界500強?！?/p>
就在許首富春風(fēng)得意之時，王健林卻深陷至暗時刻。
萬達遭遇“股債雙殺”。老王前一年才被《福布斯》評為“全球最富華人”，這一年就要為4200億負(fù)債疲于奔命。外界甚至傳言，“首富”其實是“首負(fù)”。
就在那一年的7月19日，王健林一口氣甩賣了637.5億的資產(chǎn)包，其中融創(chuàng)孫宏斌以438.44億元拿下13個文旅城；富力李思廉以199.06億元吃下了萬達77家酒店。以當(dāng)時的價格看，融創(chuàng)和富力都撿了大便宜。
而坊間傳言，臨近簽約時，李思廉還不忘壓價，氣的老王摔杯爭吵。簽約背景板也是一再撤換。最終，李思廉把之前76家酒店的價格砍到6折，另外還多搭上1家酒店變成77家。
經(jīng)過那場“世紀(jì)交易”，富力地產(chǎn)旗下酒店數(shù)量達到89家，成為全球最大豪華酒店業(yè)主之一。
而根據(jù)當(dāng)時的交易細(xì)則，王健林還不惜貸款300億給孫宏斌，來收購自己的文旅資產(chǎn)，這基本上是在打碎牙齒往肚子里咽。要知道638億的資產(chǎn)，幾乎是2016年萬達集團總資產(chǎn)的十分之一，相當(dāng)于當(dāng)時集團總營收的四分之一。
對于監(jiān)管層重點關(guān)注的海外資產(chǎn)，王健林做出了鐵腕般的抉擇——清零。體育板塊的旗艦世界鐵人公司；地產(chǎn)板塊的美國芝加哥Vista Tower酒店；寄予厚望的AMC幾乎都全部清倉。
除了文旅和酒店，萬達還把37家百貨門店轉(zhuǎn)給蘇寧，將萬達影院股份賣給阿里。僅在這一年，萬達“甩賣”了1300億資產(chǎn)。
到2018年底，萬達縮減了2158億元負(fù)債，較上一年總債務(wù)減少約三分之一，負(fù)債率降低到60%以內(nèi)的安全線。
斷臂求生后，萬達平穩(wěn)落地。王健林成為了許家印、李思廉、孫宏斌們最羨慕的人。
到了2022年，王健林卻開始逆勢抄底，去年4月，其聯(lián)手“河南地產(chǎn)一哥”胡葆森，接盤建業(yè)旗下商業(yè)項目10年運營權(quán)，萬達全盤經(jīng)營。5個月后，位于鄭州的兩座萬達坊就同時開業(yè)。
此外，王健林還和鑫苑張勇、山西田森杜寅午合作，并接手了北京藍色港灣、五棵松卓展購物中心的運營權(quán)。
除了商業(yè)基本盤，萬達的住宅地產(chǎn)也重新起航。萬達地產(chǎn)（住宅板塊）聚焦萬達商業(yè)周邊開發(fā)，并已落子武漢、貴陽等地?！安蛔非笠?guī)模，為商管而存在，每年消化萬達廣場住宅配套，保持幾百億銷售額。”早在2018年，王健林就對住宅業(yè)務(wù)進行了重新定位。
2017年至今，王健林遠離聚光燈，不接受采訪，不主動露面，他變得低調(diào)沉默，甚至有些神秘。但5年過后，這位中國最頂級的地產(chǎn)強人渡盡劫波，變得更加理性，對商業(yè)的理解也已經(jīng)更加通透，甚至是更加“可怕”。
03、上市，最后一個坎
“我做過許多投資，很多朋友跟著我每一單賺得都很開心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了，我不能對不起朋友和股東?！?/p>
2016 年 9 月，港股上市僅不到兩年的萬達商業(yè)宣布私有化退市，王健林認(rèn)為港股估值過低讓他“無法忍受”。
重義氣的王健林，一直期待重歸資本市場。但此后的大環(huán)境一直不友好，繼放棄A股上市后，萬達商管兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，期間經(jīng)歷諸多故事。
直到2021年10月再次遞表港交所，而在珠海國資30億入股萬達商管后，珠海萬達成為上市主體。
目前，地產(chǎn)支持政策不斷出臺，可以說重新上市的時機來臨。在2月6日舉行的萬達商管美元債路演會上，管理層稱，預(yù)計將在2023年二季度完成香港IPO上市。
這個時間點和萬達與投資人簽署的對賭協(xié)議不謀而合。按照協(xié)議，其應(yīng)在2023年10月31日前完成上市，否則萬達商管有義務(wù)回購395億元的股份。
作為上市主體，珠海萬達商管也在更新后的招股書中表示，基于2021年起的運營收費模式，“公司2021年預(yù)估實際凈利潤已達到目標(biāo)凈利潤的要求?！边@無疑打消了資本市場的焦慮。
而且，距離2022年10月25日最新版本的招股書，有效期也不到三個月。
目前來看，珠海萬達商管的估值水平，關(guān)鍵在于資本市場對其輕資產(chǎn)化的認(rèn)可度。
2019年，王健林主導(dǎo)萬達商管徹底剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，他親口表示“一平米都不留?！?/p>
萬達商管正式開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，專注運營管理，強調(diào)服務(wù)屬性；2021年開始萬達商管將不再投資持有萬達廣場物業(yè)，只進行品牌輸出，負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)與運營，賺取收益。
目前，萬達輕資產(chǎn)商管服務(wù)分為委托管理模式和租賃運營模式。前者是業(yè)主委托萬達進行招商、運營，并支付一定的服務(wù)費；后者則是萬達商管租賃業(yè)主的資產(chǎn)再拿來出租。類似于“一房東”和“二房東”，但本質(zhì)上，都是物業(yè)運營，只不過采取了不同的模式。
截至2022年6月，萬達商管在管的287個萬達廣場采用委托管理模式，160個獨立第三方商業(yè)廣場中45個采用委托管理模式。也就是說，高附加值的委托管理占比超過了78%。
2022年上半年，珠海商管收入134.8億元，同比增長26.7%；凈利潤40.5億元，同比大增517.3%。招股書中解釋稱，主要就是因為委托管理費用大幅增長2.3倍所致。
對于王健林來說，萬達商管就他手中的王牌。經(jīng)歷一輪洗禮后，他要給這張王牌加上金鐘罩和安全鎖。
截至2022年6月，萬達商管集團有息債務(wù)356.41億元，其中約100億元將在2023年底到期。目前集團賬面現(xiàn)金341.94億元，償債壓力不高。
上市主體珠海萬達商管的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，且不考慮20億的理財受限資金，手握現(xiàn)金超158億。
估值對比來看，港股市場也對輕資產(chǎn)模式更加青睞，碧桂園服務(wù)市值一度超過碧桂園，華潤萬象生活41倍PE遠高于華潤置地的7倍。而萬達商管是中國商業(yè)管理領(lǐng)域的巨無霸，僅2022上半年，珠海萬達收入是華潤萬象生活的2.6倍，利潤是其4倍。
挺過波折后，萬達變得更加難以戰(zhàn)勝，也迎來了上市最好時機。對于王健林來說，這將是一次名譽之戰(zhàn)。