記者 | 劉子象
全球商業(yè)地產(chǎn)價格首次出現(xiàn)季度下跌，結(jié)束了13年的漲勢周期。
周四，摩根士丹利資本國際（MSCI Real Assets）發(fā)布報告稱，2022年第四季度，北美、亞洲、澳大利亞和歐洲18個城市的辦公、工業(yè)和零售物業(yè)的指數(shù)比前三個月下降了0.5%，結(jié)束了13年的連續(xù)上漲。上一次出現(xiàn)季度負(fù)增長是在2009年底，即全球金融危機(jī)即將結(jié)束時。
報告稱，去年全年，商業(yè)地產(chǎn)價格跌幅最大的城市是美國的圣何塞（-7.5%）和曼哈頓（-7.2%）。圣何塞是硅谷巨頭的基地，蘋果公司、谷歌母公司Alphabet均在此地。
另據(jù)Kastle Systems的數(shù)據(jù)，圣何塞的辦公室利用率是新冠大流行以來最低的地區(qū)之一。在紐約中心城區(qū)曼哈頓，寫字樓空置率也在攀升。
原因是多方面的。美聯(lián)儲連續(xù)加息帶來的借貸成本上漲是因素之一。買家由于借貸成本提高，對房產(chǎn)出價較低，賣家不愿意降價，買賣價差過大，兩者陷入對峙。另外，新冠大流行在一定程度上改變了人們的工作和生活方式，在家辦公和混合辦公越來越多，對于傳統(tǒng)辦公室的需求降低。
“盡管已經(jīng)有所下跌，但美國商業(yè)地產(chǎn)價值仍然被適度高估”，獨立機(jī)構(gòu)Green Street美國房地產(chǎn)投資信托研究主管諾特 (Michael Knott) 預(yù)計，今年美國商業(yè)地產(chǎn)還有5%-10%的下跌空間。
不過從全球來看，美國的表現(xiàn)仍然比較亮眼。彭博社稍早前的一篇文章寫道，與已經(jīng)基本觸底且韌性十足的住宅市場相比，美國的商業(yè)地產(chǎn)確實是更值得關(guān)注的問題，特別是考慮到贖回和流動性問題，以及辦公室低占用率看不到盡頭的事實。但是，至少在短期內(nèi)，這些對美國來說都不像是系統(tǒng)性問題，不太可能成為黑天鵝事件。而瑞典、加拿大和澳大利亞等國更加危險。
“瑞典、澳大利亞和加拿大等國的債務(wù)和房價都達(dá)到了令人瞠目結(jié)舌的水平。與美國30年的抵押貸款期相比，這些國家的抵押貸款的固定利率期限較短，這意味著隨著這些利率的重設(shè)，債務(wù)壓力會增加，”文章寫道。
摩根士丹利的最新報告也顯示，商業(yè)地產(chǎn)下跌已經(jīng)是全球性問題。報告稱，去年全球的房地產(chǎn)投資總額下降了22%，其中美國波士頓市中心下降高達(dá)62%。
而房地產(chǎn)交易和開發(fā)的下降將不可避免地影響實體經(jīng)濟(jì)，繼而對就業(yè)和增長構(gòu)成風(fēng)險，特別是考慮到全球房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模龐大的潛在債務(wù)風(fēng)險。
彭博社匯編的數(shù)據(jù)顯示，在全球不良債券和貸款的數(shù)量上，房地產(chǎn)行業(yè)以1750億美元的規(guī)模排名第一，是排名第二的軟件和服務(wù)行業(yè)的四倍，后者正在不斷裁員。
“全球房地產(chǎn)行業(yè)正坐在一個1750億美元的定時炸彈上。隨著央行進(jìn)一步加息，這一數(shù)額還將繼續(xù)上升。因此，由于占用率低而導(dǎo)致的商業(yè)地產(chǎn)問題正在緩慢滲入經(jīng)濟(jì)，不能排除信貸清算的可能性。”彭博社文章寫道。在房地產(chǎn)公司仲量聯(lián)行（JLL）貸款咨詢業(yè)務(wù)高級董事總經(jīng)理Ian Guthrie看來，“今年是這些問題開始顯現(xiàn)的時候”。
在歐美，仲量聯(lián)行稱，歐洲大約十分之一的公司貸款已經(jīng)表現(xiàn)不佳并且信用風(fēng)險增加。加拿大資管公司Brookfield旗下的一個房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)去年11月就表示，可能難以為洛杉磯市中心兩座大樓的債務(wù)再融資，并提高了投資者止贖的可能性。美國房屋建筑供應(yīng)商Builders FirstSource已裁員2600人。瑞典家電制造商Electrolux AB去年宣布計劃裁員4000人。
在亞洲，韓國樂高主題公園開發(fā)商未能償還債務(wù)引發(fā)了該國的信貸緊縮，中央銀行被迫采取行動穩(wěn)定市場；由于新冠封鎖和利率上升，澳大利亞建筑公司Caydon Property陷入破產(chǎn)。
房地產(chǎn)融資公司Ready Capital Corp.的首席執(zhí)行官卡帕斯 (Tom Capasse) 認(rèn)為，“我們正處于一個有序的熊市”，銀行正在削減投資組合。
“商業(yè)地產(chǎn)比其他資產(chǎn)類別對經(jīng)濟(jì)狀況更敏感，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)生‘內(nèi)爆’，也經(jīng)常和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)，”曾在德國央行和國際清算銀行董事會任職的東布雷特 (Andreas Dombret) 表示。