記者 | 王婷婷
春寒料峭，上海一些售樓處卻一片火熱。
2月8日下午6時24分，被稱為魔都版“海德公園”的前灘海德壹號宣布售罄。芋秋路上，搖中了心儀房源的楊陽夫婦悠閑地走在項(xiàng)目工地外圍，望著雛形初具的6棟建筑主體，想到兩年后能遷居至此，喜悅之情溢于言表。
總價(jià)1560萬元，建筑面積130平方米，3樓，精裝交付，勉強(qiáng)還能看到黃浦江景，這滿足了他們的所有購房要求。“搖到86號，我想要的房型基本都有，在前灘搖了好幾個項(xiàng)目，屬這次最幸運(yùn)?！?/p>
作為上海前灘“九宮格”內(nèi)最后一個入市住宅項(xiàng)目，珠海國企格力地產(chǎn)開發(fā)的海德壹號最終入圍積分破百、認(rèn)購率達(dá)到392%，相當(dāng)于四個人搶一套房。
上海樓市在春節(jié)后迎來了一批開盤潮，且表現(xiàn)都不錯，首周開盤的幾個項(xiàng)目幾乎全日光。
1月31日，招商虹橋璀璨時代三期開盤，147套房源當(dāng)天售罄，認(rèn)購率204%。2月4日，位于青浦區(qū)西虹橋片區(qū)的中鐵虹橋逸都第三批次開盤，376套房源在3小時內(nèi)全部售罄，銷售額21.26億元。前一天還有楊浦城投開發(fā)的悅尚海開盤，221套房源也僅剩下3套1樓的未售罄。
李莉?qū)τ谶@次的中簽多了幾分感觸。這名頭發(fā)花白、早已退休的滬上女性，在2月6日這天起了個大早，帶著一打資料匆匆趕往中鐵虹橋逸都營銷中心，比約定的合同簽署時間提前了好幾個小時，“以為能早簽早安心”。
大部分買房人都會有這樣的想法。尤其是在大虹橋的后花園徐涇板塊，這里向來就盛產(chǎn)高分盤。
雖然中鐵虹橋逸都此次入圍分略有下降，但依舊難擋購房者簽約的積極性。直到午后，售樓處內(nèi)才安靜下來，無論是置業(yè)顧問還是購房者，每個人都在等待那最后的一紙簽名。
對于上海樓市來說，這些算不得什么新鮮事。可若是加上前提條件，房地產(chǎn)經(jīng)歷了從2021年下半年開始的深度調(diào)控疊加3年疫情，上述畫面似乎是在對市場發(fā)出訊號：上海樓市最難的日子已經(jīng)過去。
“在前灘，買到就是賺到”
相比大虹橋板塊聚集了大批剛需、剛改購房者，前灘則吸納著高分選手和高購買力。
2月8日9時，入圍分高達(dá)100.85的前灘海德壹號線上開盤，開盤即罄。其中，那套總價(jià)8500萬元的最貴房源僅叫到14號就被選走；前7組認(rèn)購人選中了其他4套復(fù)式，總價(jià)約3500-4500萬元；前70組認(rèn)購者多聚焦于高層江景大戶型。
據(jù)楊陽夫婦所了解，639組認(rèn)購者大概有一百多組棄號，主要集中在小戶型。對于個別好戶型好位置房源最終被棄號，楊陽認(rèn)為或是臨時資金出現(xiàn)問題，畢竟不是小數(shù)目。
在第二場的買家順勢補(bǔ)位后，上午11時，所有房源均被選完，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)清盤。
界面新聞實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，前灘海德壹號是由3棟12層、1棟7層和2棟8層的住宅組成，大面積落地玻璃、大尺度懸挑結(jié)構(gòu)、街區(qū)式住宅布局以及三角形的寬敞陽臺，多為不規(guī)則戶型，目之所及，所有住宅項(xiàng)目中就數(shù)它“特立獨(dú)行”。
追根溯源至2014年，格力地產(chǎn)以16.14億元競得前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01地塊，請來曾操刀倫敦海德公園一號項(xiàng)目的理查德·羅杰斯團(tuán)隊(duì)前來設(shè)計(jì)，項(xiàng)目最終命名也有異曲同工之處，取名海德壹號。
與海德壹號僅一條馬路相隔的浦江海德項(xiàng)目同樣出自格力地產(chǎn)，在2020年8月入市時均價(jià)為11.28萬元/平方米，目前次新二手價(jià)格已達(dá)到18.2萬元/平方米。
稀缺、潛力大、難買，成為眾多購房者對前灘最深刻的印象。在他們眼中，前灘任何一個項(xiàng)目，不需要做售樓處樣板房，也不用樓書單頁，只需對外公布開盤時間，甚至沒多少人關(guān)注價(jià)格，就能吸引大批人蜂擁而至。
事實(shí)也是如此。據(jù)界面新聞了解，海德壹號此次共推出163套房源，均價(jià)12.98萬/平方米，吸引639組認(rèn)購，相當(dāng)于4個人搶1套房，同樣未設(shè)售樓處樣板房，最終成為今年上海首個滿分新房項(xiàng)目。
宣傳上不曾過多發(fā)力，并不意味著格力地產(chǎn)對其不重視。在海德壹號的銷售過程中，格力地產(chǎn)還從珠海大本營派來了多名公司內(nèi)部人員，保證項(xiàng)目銷售進(jìn)展順利。
下午1時，項(xiàng)目已確認(rèn)清盤，他們也要拖著拉桿箱準(zhǔn)備離滬了。對于其中一名格力地產(chǎn)人士而言，這樣的情景在兩年前就發(fā)生過，彼時他從珠海前往上海負(fù)責(zé)的是輔助浦江海德的銷售。
“浦江海德和海德壹號很難相提并論，首先時間上就不一樣，當(dāng)時所處的市場環(huán)境也不一樣，浦江海德二手成交最高的時候達(dá)21萬元/平方米。當(dāng)然了，前灘哪個項(xiàng)目不熱，都很熱，整體倒掛也都不錯?！痹撊耸扛嬖V界面新聞。
楊陽夫婦是這批押注上海前灘購房者的縮影。去年，他們還分別參與認(rèn)購了2022年最高入圍分項(xiàng)目前灘東方悅瀾以及另一紅盤中企云萃森林，且均中簽。
“后來還是放棄了。一是房源本身不夠好，二來覺得有點(diǎn)虧，尤其是中企云萃森林沒觸發(fā)積分制，那我的滿分積分豈不就浪費(fèi)了?”
在去年7批次中，中企云萃森林開盤入市，目前還剩少量一樓二樓低區(qū)房源。在2023年推出的首批新房中，該項(xiàng)目將加推245 套房源，備案均價(jià)10.5萬元/平方米。
“前灘只剩下21號地塊了，陸家嘴集團(tuán)的，可以關(guān)注?！睏铌柡蜕鲜龈窳Φ禺a(chǎn)人士均如是說。
該地塊占據(jù)前灘中央位置，包含2棟約200米的辦公樓，以及4棟150米的超高層住宅，4棟住宅建成后將是前灘住宅高度天際線。
毫無疑問，后續(xù)21號地塊的入市，又將掀起一波前灘置業(yè)狂潮。
留給“徐涇人”的機(jī)會不多了
在上海2035城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)推進(jìn)的青浦西虹橋片區(qū)，數(shù)座黃色巨型塔吊飛快旋轉(zhuǎn)，看起來一個關(guān)于上海許給徐涇的夢正慢慢兌現(xiàn)。
借著政策東風(fēng)，這里近幾年也成為熱門板塊：房價(jià)上漲，土地增值。近4年間該板塊內(nèi)房價(jià)漲幅23%，項(xiàng)目大多“逢開必火”，認(rèn)籌時也有“千人搖”，開盤“日光”亦是常事。
但經(jīng)歷了去年的新盤扎堆后，大虹橋徐涇板塊的供應(yīng)量將呈斷崖式下跌。2022年僅徐涇就過會7004套新房，2023年徐涇幾乎無新拍地塊上市，其中主城區(qū)只有蟠龍府，向西則只有虹橋公館三期，再加上尾盤在售的俊燦星城，供應(yīng)套數(shù)有限。
留給“徐涇人”的機(jī)會已所剩不多，但卻給了項(xiàng)目銷售人員足夠底氣。
在完成招商虹橋璀璨時代的銷售事項(xiàng)后，吳元將投入到位于徐盈路的招商虹橋公館三期中，如今正處于驗(yàn)資階段，預(yù)計(jì)2月底取證，將推出兩百多套房源，均價(jià)6.4萬元/平方米。
與虹橋璀璨時代的開盤即售罄不同，虹橋公館三期一批次在去年12月底開盤，直到2月6日前一天才全部賣完。
吳元給出的解釋是與璀璨時代“撞車”和“未加宣傳”，“這一次我有信心虹橋公館三期也能日光，因?yàn)槠渲胁环ㄖ娣e超100平方米的三房?！?/p>
作為央企招商蛇口操盤的項(xiàng)目，兩項(xiàng)目共用一個售樓處，處于虹橋世界中心的7樓，若非誠心買房，很少有人會走進(jìn)這里。售樓處內(nèi)左邊是售罄的招商虹橋璀璨時代，右邊是即將開啟認(rèn)購的招商虹橋公館三期，銷售結(jié)果的差異絕不可能僅僅是因?yàn)闀r間撞車。
區(qū)位起到了決定性因素。虹橋璀璨時代距離國家會展中心150米，向西步行1.2公里就是2號線徐涇東站，向東直線距離1公里可達(dá)龍湖天街與瑞安虹橋天地，再往前走便是虹橋火車站；而招商虹橋公館三期距離會展中心駕車至少需11分鐘，距離虹橋火車站尚需3站地鐵，位置上稍顯遜色。
雖然接下來大虹橋購房者的樓盤“菜單”有限，但此前的大批量供應(yīng)也令這里的核心盤積分降至4字頭關(guān)口。要知道，昔日的蟠龍?zhí)斓厝雵衷_(dá)到91.22分。
在過去無房高積分且擠破頭的大虹橋，如今正向更多的購房者敞開大門。
李莉是這批受益者之一。她只有60分積分，參與了中鐵虹橋逸都的三次認(rèn)購，終于在最后一次搖中515號，選到了一套位于2層、建筑面積88平方米的二居室，總價(jià)595萬元，全款支付。
在這三次認(rèn)購中，中鐵虹橋逸都入圍積分不斷下降，第一次入圍分64.51分，第二次61.22分，第三次收官入圍分56.29分。招商虹橋璀璨時代3次開盤，入圍分下降得更明顯，分別為63.42分、43.97分和45.24分。
“買到就是好的嘞?！蔽茨軗u中三居室的李莉仍然覺得自己很幸運(yùn)，至少2萬元/平方米的倒掛空間以及“大會展時代”的加持，讓她沒有理由不買大虹橋。
2月6日下午4時，天空中下著毛毛雨，中鐵虹橋逸都的購房合同簽署已進(jìn)入尾聲，售樓處外還有人在徘徊，尋思著是否會有撿漏的機(jī)會。
新一輪買房潮來襲？
2023年2月的市場行情，讓人不得不發(fā)出疑問：上海又開始搶房了嗎？
“自從疫情結(jié)束后，就出現(xiàn)了買房潮。”上海鏈家一名新房銷售人士向界面新聞表示，2023年以來，上海新房市場回暖明顯，咨詢量、帶看量有大幅上升，周一至周四平均每日帶看一組客戶，周五到周天日均至少帶看2-3組客戶。
另一名資深房產(chǎn)中介人士則對當(dāng)前市場表現(xiàn)的“熱”持觀望態(tài)度。他告訴界面新聞，市場真正回暖還需要一定時日，即便是在樓市韌性強(qiáng)勁的上海。
“就拿西虹橋來說，也不是每個項(xiàng)目都好賣的。比如同樣位于徐涇板塊的中建頤璟臺于去年第五批次入市，均價(jià)6萬元/平方米，至今還未完成售罄?！币虼?，每幫開發(fā)商賣出一套房源，他的門店就可得到兩萬元分成。
現(xiàn)今市場環(huán)境給他的直觀感受是“一般”。根據(jù)他所在門店今年以來的綜合表現(xiàn)來看，較之去年同期可能相對好一點(diǎn)，但并不存在所謂的買房潮，“當(dāng)然，基本也不大可能會出現(xiàn)了?！?/p>
也有一個例外，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目尤其倒掛盤始終是上海購房者追捧的對象。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，當(dāng)前市場依然是延續(xù)著2022年的樓市分化特征。
“且分化特征在2023年會更為明顯。比如格力海德壹號破百分的紅盤與外圍大量首開去化不足20%的項(xiàng)目形成較大反差。”宋紅衛(wèi)認(rèn)為，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的熱度在2023年會進(jìn)一步上升。
據(jù)界面新聞了解，今年1月份上海有十余個項(xiàng)目相繼搖號開盤，熱度高低涇渭分明。有最高認(rèn)籌率達(dá)473.8%的華發(fā)建發(fā)縵玥，位居1月認(rèn)籌榜首，平均4組客戶搶1套房；也有認(rèn)籌率僅11.9%的沁風(fēng)雅苑，這個由新加坡TGR集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目，在均價(jià)10萬+以上項(xiàng)目中認(rèn)籌率墊底。
不僅是項(xiàng)目冷熱分化，不同區(qū)域的熱度也表現(xiàn)不一。以1月的新房成交為例，青浦和嘉定兩區(qū)大幅領(lǐng)先，成交套數(shù)均在1600套左右，超出成交量排第三的閔行800多套，其他區(qū)域相差則更大。
在整體成交量上，一月份的樓市也未完全恢復(fù)，上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，1月上海共成交新房8283套，環(huán)比下降4%，同比下降28%，成交金額682億，環(huán)比下降3%，同比下降14%。
在宋紅衛(wèi)看來，上海今年在需求端可能會有進(jìn)一步支持剛需及改善型需求的政策調(diào)整，對于上海樓市恢復(fù)有較大影響?！邦A(yù)計(jì)三四月份會有一波小行情，但是不會持續(xù)太久，預(yù)計(jì)上海樓市在一二季度觸底調(diào)整后，三四季度會進(jìn)入上行趨勢?！?/p>
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對于年后的上海出現(xiàn)“日光盤”并不意外。他認(rèn)為這是屬于正常的工作節(jié)奏和市場環(huán)境，況且大虹橋的入圍分?jǐn)?shù)也從原來的九十多分降到了現(xiàn)在的五六十分。
“但是從當(dāng)前傳遞來的信號看，無論是帶看也好，成交也罷，都表明上海樓市在有序恢復(fù)中，市場情緒也算穩(wěn)定，正在向好發(fā)展。”
“不妨再等等，給上海一點(diǎn)時間，也給自己一點(diǎn)時間?！?/p>
（應(yīng)受訪者要求，文中楊陽、李莉、吳元、王紅等人均為化名）