記者 | 黃昱
在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型期，物流地產(chǎn)正受到越來(lái)越多投資者關(guān)注。
“想買(mǎi)但買(mǎi)不到?！?/span>
世邦魏理仕廣州投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人蘇儉婷對(duì)界面新聞表示，物流地產(chǎn)這兩年來(lái)很受投資者青睞，成交意愿也很強(qiáng)，但去年廣州統(tǒng)計(jì)成交量卻并不多，這主要還是因?yàn)橥顿Y者買(mǎi)不到合適的標(biāo)的，同時(shí)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)門(mén)檻較高，成交價(jià)1億以上的才納入。
在世邦魏理仕發(fā)布的《2022年中國(guó)投資者意向調(diào)查報(bào)告》中，2021年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超越寫(xiě)字樓成為投資者關(guān)注度最高的資產(chǎn)類別，其中近八成投資者將聚焦倉(cāng)儲(chǔ)物流。
蘇儉婷透露，包括領(lǐng)展在內(nèi)的一些企業(yè)在前兩年都不怎么投資物流地產(chǎn)板塊，但從2021年開(kāi)始也將更多的目光從商業(yè)、寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)移到物流地產(chǎn)。
“過(guò)去一年來(lái)包括現(xiàn)在，針對(duì)投資物流地產(chǎn)的咨詢量都特別大，因此物流地產(chǎn)依然會(huì)是2023年投資市場(chǎng)的重點(diǎn)?！?/span>
世邦魏理仕認(rèn)為，電商和第三方物流企業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)，制造業(yè)農(nóng)業(yè)和物流的深度融合，以及政策層面的支持都是物流地產(chǎn)持續(xù)向好的重要因素。
從資金層面上看，2021年，和中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的跨境地產(chǎn)基金募資金額達(dá)到93.8億美元，占募資總額的40％。同時(shí)，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于2021年6月正式推出，進(jìn)一步提升了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和透明度，成為推動(dòng)這一板塊得到投資者持續(xù)關(guān)注的重要?jiǎng)右颉?/span>
然而高關(guān)注度并不代表能有大量的成交。
世邦魏理仕1月16日發(fā)布《2022年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告指出，2022年廣州大宗交易市場(chǎng)成交金額有所攀升，全年實(shí)現(xiàn)156億元的交易，同比上漲18％。其中超過(guò)80％的成交金額來(lái)自寫(xiě)字樓，物流地產(chǎn)占比很少。
世邦魏理仕指出，2022年廣州倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求放緩，但價(jià)格仍然堅(jiān)挺，令投資者對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的投資變得謹(jǐn)慎，粵港澳大灣區(qū)只有黑石集團(tuán)收購(gòu)廣州周邊城市一個(gè)物流倉(cāng)的成交。
從具體的需求來(lái)看，跨境電商、新能源汽車(chē)及生鮮電商是物流倉(cāng)儲(chǔ)主要需求來(lái)源。世邦魏理仕指出，廣佛片區(qū)今年需求有所放緩，廣州2022年凈吸納量為5.6萬(wàn)平方米，不到2021年的十分之一；而佛山也錄得-11.3萬(wàn)平方米的負(fù)值。
世邦魏理仕華南區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人鄧偉表示，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)凈吸納表現(xiàn)不佳，首先與疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)及供應(yīng)鏈的影響密切相關(guān)。2022年，無(wú)論線上還是線下的零售商都受到疫情沖擊，倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求減少，零售商的零星大面積退租；其次，部分電商和零售商自用庫(kù)的落成也對(duì)公共倉(cāng)的租賃需求造成分流效應(yīng)；第三，供需錯(cuò)位也拉低了吸納水平，大面積整租需求與小面積為主的空置現(xiàn)狀之間的矛盾，也令需求外溢至非高標(biāo)倉(cāng)或周邊城市。
例如拼多多新設(shè)立的跨境電商Temu在廣州設(shè)立運(yùn)營(yíng)中心，并在周邊城市整租倉(cāng)庫(kù)物業(yè)；另外，部分租戶出于控制成本考慮，難以在原址擴(kuò)租，為此選擇搬遷至非高標(biāo)倉(cāng)，也是另一個(gè)錄得大面積租戶退租的原因。
在凈吸納量下降的影響下，截至2022年底，廣州優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的空置率上升至9.9％，同比上升了5.8個(gè)百分點(diǎn)。而佛山的空置率也同比上升了8.5個(gè)百分點(diǎn)，至去年末達(dá)到15.3％。
盡管空置率上升，但物流倉(cāng)儲(chǔ)的租金卻體現(xiàn)出了比甲級(jí)寫(xiě)字樓更強(qiáng)的韌性，在甲級(jí)寫(xiě)字樓租金同比下降的情況下，廣佛地產(chǎn)物流地產(chǎn)租金均呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑、全年上漲的特點(diǎn)。
世邦魏理仕報(bào)告指出，廣州2022年物流倉(cāng)儲(chǔ)的租金同比上漲4.6％，至年末的每月每平方米40.4元。佛山全年也有2.9％的租金漲幅，年末租金報(bào)每月每平方米38.8元。
鄧偉表示，去年上半年租金的快速上漲源自2021年下半年廣佛空置率曾經(jīng)一度低于2％，推動(dòng)租金上升，升勢(shì)延續(xù)至2022年上半年。但隨著去化趨緩，租金在下半年趨向平穩(wěn)。
不過(guò)，蘇儉婷也向界面新聞指出，由于租金漲幅沒(méi)有資產(chǎn)交易價(jià)格上漲那么快，所以包括倉(cāng)儲(chǔ)物流在內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率也是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的，兩三年前廣州有些工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率可以超過(guò)10%甚至20%，而現(xiàn)在廣州工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率基本接近寫(xiě)字樓的水平，大概4%-5%的水平。
投資回報(bào)率等同于資本化率，計(jì)算方法為年度經(jīng)營(yíng)性凈收入/資產(chǎn)交易價(jià)格。世邦魏理仕去年初發(fā)布的調(diào)查報(bào)告就曾指出，2021年國(guó)內(nèi)一線城市的物流地產(chǎn)資本化率平均下降14個(gè)基點(diǎn)，與寫(xiě)字樓的資本化率差亦縮減至75個(gè)基點(diǎn)左右。
世邦魏理仕指出，相較于不斷下降的資本化率，投資者對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流投資的顧慮主要在于“強(qiáng)勁的租賃需求是夠可持續(xù)”，以及“新增供應(yīng)量大”這兩個(gè)方面。
鄧偉指出，2023年廣州將迎來(lái)一波物流地產(chǎn)供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)五個(gè)項(xiàng)目共約54.6萬(wàn)平方米的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施將交付，是2022年的2.6倍。北部片區(qū)供應(yīng)壓力較大，其中四個(gè)新增供應(yīng)位于廣州北部的白云、花都和從化，只有一個(gè)位于南部的南沙區(qū)。
“盡管供應(yīng)的增加將帶動(dòng)全市空置率上升，但是去年12月末市場(chǎng)開(kāi)始涌現(xiàn)新的短租需求，利好23年第一季度的凈吸納量。隨著疫情管控進(jìn)入新階段，經(jīng)濟(jì)有望重拾常態(tài)增長(zhǎng)。廣東2023年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)5%以上，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)進(jìn)出口和消費(fèi)需求的恢復(fù)，倉(cāng)庫(kù)吸納將穩(wěn)步提升，進(jìn)入下半年，廣州優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租金有望獲得小幅上升。”