記者 | 王婷婷
在2022年整體市場低迷、樓市政策頻出的背景下，上海新房市場走出了獨(dú)立行情，新房成交金額創(chuàng)近五年新高。2023年開年，上海首個(gè)高分盤誕生，再度提升市場熱度。
根據(jù)最新信息顯示，若復(fù)核無異議，位于黃浦區(qū)董家渡板塊的綠城外灘蘭庭入圍分已確定為97分，購房者在基礎(chǔ)分60分的情況下需要155個(gè)月社保，基礎(chǔ)分50分則需要196個(gè)月社保。
該項(xiàng)目在2022年的第八批次入市，共計(jì)111套房源，取證價(jià)14.5萬元/平方米，參考總價(jià)約2700-5000萬元/套。戶型為207-297平方米的四居室、五居室，前期總認(rèn)購約442組，認(rèn)購率396%，入圍比2.5。
作為新年首個(gè)高分盤，綠城外灘蘭庭刷新了2022年的最高入圍分項(xiàng)目前灘東方悅瀾的96.9分。去年還有4個(gè)90分以上項(xiàng)目，分別為百匯園三期、御江庭、綠寶園七期和上海盤龍?zhí)斓亍?/p>
據(jù)界面新聞了解，綠城外灘蘭庭于去年12月26日開啟認(rèn)購，認(rèn)購金350萬元，首套存款證明為525萬元，二套存款證明為1750萬元，均采取線上認(rèn)購。
該項(xiàng)目位于黃浦江北畔S灣區(qū)域，與外灘金融集聚帶、董家渡金融城比鄰，直線距離黃浦江岸線約300米左右。
公開信息顯示，綠城外灘蘭庭為黃浦區(qū)董家渡板塊的2號、3號地塊，開發(fā)商是上海華浙外灘置業(yè)有限公司，原綠城黃浦灣的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。
20年之前，黃董家渡板塊開啟舊城改造。泛海集團(tuán)拿得該板塊內(nèi)的10號、12號和14號地塊，后被融創(chuàng)接手，即后來的融創(chuàng)外灘壹號院；華潤拿下5號、9號地塊，即上海灘花園和華潤外灘九里。
華浙則摘下了2號、3號和11號地塊，其中11號地塊在2005年引入綠城，即綠城黃浦灣項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，2號、3號兩地塊將建造4棟29層的公寓，建筑總高100米，此外還有少量商用房和配套公建房等，總建筑面積約9.87萬平方米。
按照綠城黃浦灣目前約22萬元/平方米的二手均價(jià)測算，綠城外灘蘭庭的倒掛率高達(dá)50%。于是，一大批潛力買家紛紛開啟認(rèn)購。
除了綠城外灘蘭庭的高熱度外，上海樓市新年首周成交量也有所增長。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（1.2－1.8）新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環(huán)比增加38.38%。
從成交項(xiàng)目類型來看，中高端改善為主的大格局未變。在成交前十榜單中，有4個(gè)均價(jià)10萬+項(xiàng)目，其余均為3-6萬元/平方米的首次改善項(xiàng)目?；诮灰捉Y(jié)構(gòu)仍以中高端為主，上周新房均價(jià)繼續(xù)保持高位，為70026元/平方米。
上海鏈家一名銷售經(jīng)理告訴界面新聞，上海新房與二手房不同，由于新房本身限價(jià)，因此價(jià)格不會有太大變化，但在市場熱度較高的時(shí)候，新房比二手房更快接收到市場熱度的信息，活躍度也會更快提升。
“元旦以來新房確實(shí)賣得不錯，售樓處看房人數(shù)成倍增加，預(yù)計(jì)年后成交熱度會更高?！痹撁N售經(jīng)理表示。在元旦期間，上海新房成交28.8萬平方米，同比去年上漲74%，居一線城市之首。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，盡管1月不是傳統(tǒng)政策窗口期，但近期政策風(fēng)向暖風(fēng)不斷，住建部，央行接連對房地產(chǎn)市場表態(tài)，意味著后續(xù)政策利好會很快落地兌現(xiàn)。政策出臺越早，市場扭轉(zhuǎn)低迷狀態(tài)時(shí)間越快。
“隨著利好不斷提振市場信心，正好利用淡季盤整的窗口期對政策進(jìn)行理解和消化，蓄勢未來行情。”
事實(shí)亦是如此。就在上周，位于閔行主城南部單元片區(qū)的象嶼招商公園1872三期認(rèn)購結(jié)束，認(rèn)購首日即有約175組認(rèn)購。單價(jià)約為52000元/平方米，最終認(rèn)購率達(dá)到約345%，預(yù)定觸發(fā)積分制。
位于前灘板塊的海德壹號在認(rèn)購期進(jìn)入第3天，實(shí)際認(rèn)購人數(shù)就超過326套，如今已確認(rèn)觸發(fā)積分制。作為前灘“九宮格”內(nèi)最后一個(gè)待入市住宅項(xiàng)目，此次共推出房源163套，備案均價(jià)12.98萬元/平方米，入圍比2。
此外，還有閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的華發(fā)建發(fā)縵云認(rèn)購率高達(dá)400%，鴻印里累計(jì)認(rèn)購數(shù)1080+組，認(rèn)購率324%，項(xiàng)目也確認(rèn)觸發(fā)積分。
截至目前，上海去年的第七批次新盤已全部完成認(rèn)購，共有20盤觸發(fā)積分。第八批次目前認(rèn)購進(jìn)展過半，已有4盤觸發(fā)積分，接下來的前灘格力、蟠龍府、匯成南街里、保利瓏譽(yù)、保利越秀和樾天匯、保利光合上城等樓盤大概率也能觸發(fā)積分制。
作為去年為數(shù)不多保持堅(jiān)挺的市場之一，上海在過去一年里新房市場取得較為樂觀的成績，期間創(chuàng)造了不少紀(jì)錄，比如刷新上海單盤超200億的銷售記錄，仁恒海上源在2022年實(shí)現(xiàn)銷售200.47億元。
上海去年的新房成交仍然保持增長，根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2022年全年上海一手商品住宅共計(jì)成交1027萬平方米。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年上海商品住宅成交金額為6519.82億元，同比上漲11.76%，創(chuàng)下近五年新高。
從成交套數(shù)來看，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年上海新房成交95117套，較2021年成交套數(shù)增加455套，同比增長約0.5%，比2020年成交套數(shù)增加16167套，增長20%。
上海的樓市韌性也傳遞到了土地市場。2022年，上海成為全國唯一一個(gè)土地出讓總金額突破2500億的城市。
去年上海保持著無一流拍的記錄，四輪集中供地共計(jì)成交115幅涉住宅用地（含城中村地塊），土地出讓金總計(jì)達(dá)到2839.7億元，同比2021年的成交金額上漲約18%。
較之杭州、蘇州等長三角熱點(diǎn)城市在去年相繼出臺多項(xiàng)樓市支持政策以刺激市場，上海無論是土地、市場成交以及信貸端都顯示出樓市的強(qiáng)勁韌性。
尤其是高端新房市場，2022年上海1000萬以上住宅共成交14973套，同比增長44%。
從單價(jià)段來看，2022年全國核心城市單價(jià)10萬元/平方米以上高端住宅共成交18883套，同比增加43%。其中上海占據(jù)半壁江山，全年共成交10204套，同比增長63%。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，隨著疫情感染高峰期過去，生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)上海住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩(wěn)步復(fù)蘇。其中，一手房限價(jià)有望延續(xù)小幅松動，短期內(nèi)高端一手價(jià)格將繼續(xù)迎來小幅增長。