文|空間秘探 李俊鵬

地產(chǎn)行業(yè)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年百強(qiáng)房企全年操盤金額僅6.5萬億，同比下降約42%。與此同時，千億房企（年銷售額達(dá)1000億元以上）數(shù)量也只剩下20家，較2021年峰值減少了23家。房地產(chǎn)行業(yè)長達(dá)十余年的黃金時代或已遠(yuǎn)去，而和房企密切關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)酒店，現(xiàn)狀又是怎樣的？地產(chǎn)系酒店，還有沒有未來？ 

房企“千億軍團(tuán)”減少23家

房企能否進(jìn)入“千億”軍團(tuán)，一直是評價一個房企綜合實力的絕對性指標(biāo)。2016年，千億房企只有12家，2017年以來，千億房企數(shù)量明顯增加，2017年千億房企達(dá)到17家，2018年直接跳漲至30家，至2020年千億房企數(shù)量首次達(dá)到歷史頂點，達(dá)到 43家，2021年千億房企數(shù)量與2020年持平，也是43家。

對比2021年，2022年有23家房企掉出千億陣營，其中不乏2021年時排名在前20的房企。實際上，千億房企數(shù)量銳減一半的另一面，是20家千億房企業(yè)績大幅度縮水，累計業(yè)績較去年平均減少25%左右。20家千億房企中，除了排在第16位的越秀地產(chǎn)累計業(yè)績同比增長6.6%以外，其余19家千億房企業(yè)績?nèi)靠s水。其中，綠地控股、新城控股等4家房企全年業(yè)績縮水50%以上。

行業(yè)大變局之下，房企之間新一輪洗牌已經(jīng)開始。而和房企密切關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)系酒店，則喜憂參半。在亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2022年12月亞洲（中國）酒店業(yè)發(fā)展報告》中，地產(chǎn)酒店12月TOP50中，萬達(dá)系列酒店和碧桂園系列酒店，分列第1名和第3名。

作為地產(chǎn)酒店板塊的領(lǐng)軍企業(yè)，萬達(dá)集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，全年籌備開業(yè)酒店達(dá)到30家，12月在高端酒店市場中也迎來了昆明呈貢萬達(dá)嘉華酒店的揭幕。酒店版圖不斷擴(kuò)大的同時，品牌建設(shè)也正不斷實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。12月，萬達(dá)酒店及度假村入選2022中國品牌論壇“中國品牌創(chuàng)新案例”，而其自主成立的萬達(dá)酒店設(shè)計研究院也在今年榮獲、入圍多項國際大獎。 而富力地產(chǎn)手中的酒店，在2022年，一直在試圖出售酒店，但成交標(biāo)的卻很少。此外，綠地系酒店、世茂系酒店，2022年由于自身重資產(chǎn)運(yùn)營，酒店板塊壓力也較大。

2022年23家房企掉出千億陣營

千億房企的酒店“動作頻頻”

空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，那些還在千億軍團(tuán)的房企，盡管他們的房產(chǎn)銷售業(yè)績?nèi)栽陬^部行列，但是他們背后的酒店并不都是“充滿樂觀”。

以2022年商品房銷售金額排名第14的綠地控股為例，2023年開年就迎來酒店業(yè)并購舉動。1月4日，綠地控股（600606）發(fā)布公告表示，公司擬與明宇商旅股份有限公司（以下簡稱“明宇商旅”）就酒店管理業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略合作。根據(jù)上述戰(zhàn)略合作意向，公司控股子公司綠地數(shù)字科技有限公司擬將其所持有的上海綠地酒店管理有限公司52%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給明宇商旅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為6.24億元。

近兩年，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率一直較高，所以需要處置重資產(chǎn)。計劃三年出售2000億資產(chǎn)，每年500億-700億，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。綠地之所以選擇與明宇商旅合作，看重的是其超強(qiáng)的企業(yè)實力，明宇集團(tuán)自四川南充起家，后依托銀行業(yè)及酒店+地產(chǎn)模式，逐步開啟區(qū)域化發(fā)展，在規(guī)模上已經(jīng)能達(dá)到國內(nèi)前二十強(qiáng)序列。加之明宇商旅深耕酒店+地產(chǎn)模式多年，通過與綠地旗下較為完善的品牌矩陣和體系合作，雙方有望能將綠地地產(chǎn)附屬酒店盤活，實現(xiàn)量和質(zhì)的飛躍。

根據(jù)公司與明宇商旅的合作意向，未來綠地酒管將獲注入綠地酒旅集團(tuán)旗下4家直營酒店管理公司的股權(quán)，酒店管理業(yè)務(wù)（包括已開業(yè)的和待開業(yè)的酒店管理合同）及與酒店管理相關(guān)的品牌商標(biāo)等其他知識產(chǎn)權(quán)。不難看出，綠地本次與明宇合作的是輕資產(chǎn)管理公司板塊，未來希冀對方的品牌輸出，自身能一步步向“從重到輕”的地產(chǎn)系五星酒店品牌邁進(jìn)。

酒店集團(tuán)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營大方向去改變看似一致，但背后邏輯并不是完全相同。今年排于房企千億俱樂部榜首的碧桂園，碧桂園背后的“鳳悅酒店及度假村”，一直在既定的戰(zhàn)略思路中運(yùn)行。2020年，鳳悅酒店及度假村創(chuàng)立，一開始，碧桂園酒店集團(tuán)就將酒店管理運(yùn)營業(yè)務(wù)全部放到鳳悅體系內(nèi)，也就是說，該酒店從出生開始就朝著“更輕”酒店目標(biāo)出發(fā)。同時，通過與希爾頓集團(tuán)、美諾酒店集團(tuán)、雅高酒店集團(tuán)，在中國奢華、高端及中高端、生活方式酒店的合作，布局酒店市場，形成商務(wù)到度假的完整品牌矩陣，深耕輕資產(chǎn)酒店品牌。

過去，碧桂園酒店走的是地產(chǎn)的重資產(chǎn)老路子，而如今，管理方、品牌方甚至是業(yè)主方的多重身份，為鳳悅的日常經(jīng)營管理、品牌矩陣發(fā)展、提升客戶體驗、營銷推廣等方面都提供了便利。不到兩年的時間，鳳悅酒店及度假村已位列世界酒店集團(tuán)41強(qiáng)，國內(nèi)酒店集團(tuán)11強(qiáng)，共經(jīng)營管理19大酒店及公寓品牌，逾300家高品質(zhì)酒店和60,000余間客房，覆蓋全球50多個國家和地區(qū)。作為房產(chǎn)千億軍團(tuán)的酒店品牌，雖然沒有完全擺脫原地產(chǎn)板塊自持酒店，但是戰(zhàn)略清晰，酒店必須通過自身品牌孵化，以及和國際酒店集團(tuán)品牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，達(dá)到多方共贏。

排名12的中國金茂，近年來，在持有端不斷發(fā)力，實力持續(xù)增長：金茂商業(yè)布局全國13座核心城市，在營及籌開項目共16座；金茂酒店也已完成全國核心城市布局，與萬豪、麗思卡爾頓、希爾頓等世界知名酒店實現(xiàn)深度合作，并已發(fā)布五大自有酒店品牌和兩大公寓自營品牌。金茂正在經(jīng)營中的有金茂北京威斯汀大飯店、上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店以及金茂深圳 JW 萬豪酒店、金茂麗江酒店等多家奢華酒店。通過一系列五星級高端酒店的開發(fā)和成功運(yùn)營，公司已擁有成熟完善的高端酒店設(shè)計、開發(fā)和投資經(jīng)營能力。截至到2022年8月，已簽訂21個輕資產(chǎn)服務(wù)合同。不過，受疫情影響，公司在2022年第一季度實現(xiàn)酒店經(jīng)營收入 5.1 億元，較去年同期下降了 41%。不過，酒店板塊收入在總體業(yè)績占比不大，所以未對公司整體收益造成較大沖擊。今年銷售已經(jīng)開始回暖，預(yù)計酒店板塊收益將會增長較大，復(fù)蘇迅猛。 

2022年破千億房企

掉出排名的地產(chǎn)系酒店“日子不好過”

因此，千億軍團(tuán)的房企背后的酒店盡管也遇到了多種問題，但總體來說，要么是品牌比較過硬，要么就是資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，要么就是“家大業(yè)大”，酒店還不是重要角色。不過，掉出千億軍團(tuán)的地產(chǎn)系酒店，“日子不好過”。

這里面日子最難過的莫過于“富力酒店”。六年前，萬達(dá)、融創(chuàng)、富力之間的“世紀(jì)交易”曾轟動一時，萬達(dá)73家酒店由富力接手，約190億元，富力則一躍成為全球最大豪華酒店業(yè)主。但今非昔比，僅6年時間，富力不僅掉出千億軍團(tuán)，2022年，更有151.17億元的借款未按計劃償還，147.56億元的借款已觸發(fā)或可能觸發(fā)交叉違約。其實早在去年，富力就將酒店資產(chǎn)擺上了貨架，富力待售酒店清單，里面包含91家運(yùn)營中的酒店，其中包括富力五年前從萬達(dá)購入的72家酒店。但令人唏噓的是，作為全球最大豪華酒店業(yè)主，富力酒店資產(chǎn)真正交易成功的寥寥無幾。

近兩年，在地產(chǎn)降杠桿、限融資，行業(yè)營銷下滑的大背景下，富力為什么波及如此嚴(yán)重？其實，或許早在2017年的“世紀(jì)交易”中就已經(jīng)埋下隱患。當(dāng)年，富力是以賬面價值的六折購入這73家酒店，但在這筆交易中，富力對萬達(dá)酒店資產(chǎn)的價格估計過高，沒有充分考慮酒店持續(xù)產(chǎn)生收益的能力，存在一定的判斷偏差。同時，富力在收購萬達(dá)酒店后面的時間里，依然是地產(chǎn)的固化經(jīng)營思維。其一，很多酒店聘用的仍然是萬達(dá)管理團(tuán)隊，并沒有自己的酒店運(yùn)營團(tuán)隊；其二，其中一部分酒店在萬達(dá)時期建設(shè)就是為了賣樓配建，酒店位置偏遠(yuǎn)，酒店經(jīng)營本身就不具備區(qū)位優(yōu)勢和盈利能力。據(jù)富力地產(chǎn)財報顯示，2018年和2019年，富力的酒店業(yè)務(wù)分別虧損4.59億元、10.07億元。而2020年和2021年，酒店業(yè)務(wù)虧損均超過14億元，2022年上半年，酒店營運(yùn)營業(yè)額則由2021年同期人民幣25億元減少至人民幣17.81億元，同樣改變不了虧損嚴(yán)重的老路。

相比于富力酒店，2022年跌出千億軍團(tuán)的世茂酒店要相對好一點。2022年，世茂酒店突出疫情的重圍，開業(yè)多家酒店，以精準(zhǔn)的目光，穩(wěn)固布局一線城市，大膽開拓下沉市場，以國際酒店品牌與自主酒店品牌齊頭并進(jìn)的發(fā)展策略，搶占市場先機(jī)，在持續(xù)深耕“重資產(chǎn)”的同時，加速輕資產(chǎn)酒店版圖的開拓。

面對復(fù)雜的市場環(huán)境，世茂酒店以消費者為中心，圍繞著客房外的酒店區(qū)域積極探索業(yè)務(wù)創(chuàng)新，對酒店進(jìn)行全域經(jīng)營，逐漸探索出一條第二曲線。2023年，世茂酒店將持續(xù)力拓輕資產(chǎn)版圖，實現(xiàn)旗下多元品牌矩陣的全面開花，在全國多個迷人目的地為旅行者營造舒適難忘的旅居空間，打造結(jié)合目的地特色的別樣體驗。

當(dāng)然，也不得不承認(rèn)，世茂酒店的輕資產(chǎn)版圖也不是那么輕松。一年前，世茂酒店出售上海外灘茂悅酒店，總價達(dá)到45億元。2022年，世茂位于上海、北京、大灣區(qū)、長三角（除上海）以及其他地區(qū)的7個酒店項目都在掛牌出售，總資產(chǎn)達(dá)到共計260.5億元。盡管世茂方面多方辟謠，表示出售并不著急，但是縱觀2022年一年，世茂確實賣了很多資產(chǎn)緩解現(xiàn)金流壓力，不過，這些酒店資產(chǎn)大多因為價格未達(dá)到預(yù)期，并沒有完成出售。

不過，世茂酒店管理公司助理總裁、世茂喜達(dá)酒店集團(tuán)總裁劉紅波對世茂酒店的未來表示樂觀，在接受媒體采訪時他表示，出境旅游的有序恢復(fù)，將促進(jìn)酒店經(jīng)營加速回暖。對此，世茂喜達(dá)酒店集團(tuán)旗下包括巴厘島茂御度假酒店和巴厘島茂御居服務(wù)公寓在內(nèi)的海外項目已恢復(fù)動工。世茂喜達(dá)始終致力于讓中國民族酒店品牌走向世界，為更多游客提供高品質(zhì)的旅居服務(wù)。當(dāng)然，他們也期待著投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、投資空間拓展的相關(guān)利好政策，為集團(tuán)的擴(kuò)張布局孕育更多商機(jī)，助力旅游服務(wù)行業(yè)邁上新臺階。

地產(chǎn)系酒店是否還有機(jī)會？

觀察發(fā)現(xiàn)，2020年以來，我國酒店投資持續(xù)放緩，2022年預(yù)計仍然呈現(xiàn)負(fù)增長，資產(chǎn)狀況不佳，企業(yè)負(fù)債率持續(xù)上升。地產(chǎn)酒店作為酒店投資的重要標(biāo)的，是否還有機(jī)會？

我們知道，地產(chǎn)酒店1.0時代，高星酒店更多的是為商業(yè)和住宅賦能，地產(chǎn)商們滿足地方政府的硬需求，通過建造高星級酒店，可以拿到更好的地方資源，同時，商業(yè)和住宅價格也會“水漲船高”。 

地產(chǎn)酒店2.0時代，在三道紅線的高壓下，酒店不但能提供現(xiàn)金流，而且能成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)是“硬通貨”，房企可以借到便宜的錢。同時，酒店品牌做好，不但能夠輕重并舉，而且長期看，還可以賺取物業(yè)增值的收益。 

現(xiàn)在地產(chǎn)酒店其實已經(jīng)到了3.0時代，那就是回歸住宿本質(zhì)，即地產(chǎn)酒店要有品牌，要有運(yùn)營，要真正的能夠掙錢，而不是依賴過去1.0、2.0時代的金融屬性。

空間秘探認(rèn)為，地產(chǎn)酒店進(jìn)入3.0時代，其實也孕育著更大的機(jī)會。主要原因有三：

其一、地產(chǎn)酒店進(jìn)入“下半場”品牌時代。中國的地產(chǎn)酒店經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一定的品牌價值，如碧桂園鳳悅酒店及度假村系列、世茂酒店系列、金茂酒店系列等，他們正在褪去地產(chǎn)思維，開始真正地深耕品牌。與一些毫無品牌概念的地產(chǎn)酒店相比，這些地產(chǎn)酒店無疑是品牌的先行者，進(jìn)入“下半場”的他們，會有更大的機(jī)會。

其二、城市更新帶來的“存量物業(yè)“機(jī)會。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明，中國的高端酒店物業(yè)70%都在地產(chǎn)酒店手中，們整個房地產(chǎn)存量也達(dá)到300萬億。房地產(chǎn)多元化發(fā)展必然會讓一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為酒店物業(yè)，也會讓一些過去存在經(jīng)營問題的酒店物業(yè)迎來新生，這對地產(chǎn)酒店也是一個非常好的機(jī)會。

其三、文旅復(fù)蘇帶來的“度假住宿“紅利。3年疫情結(jié)束，2023年文旅復(fù)蘇也是大勢所趨，圍繞文旅復(fù)蘇背后的度假市場勢必迎來爆發(fā)，這一波“度假住宿”的紅利勢必也會讓地產(chǎn)酒店帶來機(jī)會。地產(chǎn)酒店物業(yè)空間大，有的選址也相當(dāng)好，過去缺的是整體運(yùn)營，并沒有發(fā)揮酒店融入文旅目的地的優(yōu)勢和特點，相信不久的將來，一批傳統(tǒng)的地產(chǎn)酒店會“變身”為城市度假酒店或者旅游度假酒店，真正的發(fā)揮其物業(yè)和商業(yè)價值。

綜上，地產(chǎn)酒店和房企的未來雖然息息相關(guān)，但是酒店商品還是有別于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，酒店商品的本質(zhì)是服務(wù)和產(chǎn)品，只有回歸到住宿本身，地產(chǎn)酒店才會有未來。相信后地產(chǎn)時代，地產(chǎn)酒店一定會緊跟新的時代機(jī)遇，成為眾多住宿產(chǎn)品的一個重要補(bǔ)充，或許只有這樣，才會真正迎來自己的“第二春”。