記者 | 王婷婷
全國房地產(chǎn)市場仍保持低溫運行之際，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場已先行復蘇。
年底已至，新歲將始，數(shù)十億級大宗交易繼續(xù)成交、多個購物中心集中開業(yè)，為過去這一年上海商辦市場畫上圓滿句號。
這一年，內(nèi)外資頻頻押注上海。從年初北京SKP的大東家華貿(mào)集團35.5億元拿下北外灘商辦地塊，到年中鄂爾多斯“煤老板”豪擲27億買下靜安蘇河灣板塊寫字樓，年末保險巨頭友邦人壽再斥資50億購入上海外灘地標性商辦，上海仍然是國內(nèi)最具吸引力的投資目的地之一。
更多的成交還在路上。德勤中國房地產(chǎn)行業(yè)財務咨詢業(yè)務主管合伙人方棟告訴界面新聞，最近正在幫險資參考多個商辦項目，預計明年上海商業(yè)地產(chǎn)市場會更活躍。
多名業(yè)內(nèi)人士也向界面新聞表示看好上海商辦市場。戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰認為，在結(jié)束長達3年的疫情管控和市場經(jīng)濟復蘇的雙重利好下，2023年將是上海大宗交易觸底反彈的一年，成交總金額預計重回千億規(guī)模。
商辦市場成交活躍
較之2021年，今年上海大宗交易成交總量雖同比下滑27%，但市場信心及成交活躍度未變。
即便是在整體經(jīng)濟環(huán)境變化、境外融資成本上升、上半年疫情三重影響下，上海大宗交易全年成交仍站穩(wěn)750億元關(guān)口，為近3年內(nèi)次高水平。
具體到物業(yè)類型，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年辦公/研發(fā)辦公以577.4億成交總額、75%的成交占比，穩(wěn)居市場首位；工業(yè)/物流熱度不減，依舊受市場追捧，成交占比約13%，同比上漲7%。
買家依然以內(nèi)資主導市場，占比66%。此間，外資占比亦在穩(wěn)步上升，由2021年的24%增至2022年的34%。
比較典型的案例屬友邦人壽斥資50.3億元購得北外灘地標項目，這也是友邦人壽自成立以來進行的最大一次資產(chǎn)收購。
該項目預計于2023年上半年竣工，友邦人壽將為完成此項目的建設和后續(xù)運營繼續(xù)提供資金，預計總投資不超過87億元。
此外，還有希慎興業(yè)有限公司以35億元收購李嘉誠家族長江實業(yè)旗下的世紀盛薈廣場；黑石以5.2億元收購位于浦東的康橋星創(chuàng)園項目，物業(yè)類型為研發(fā)辦公。
上海還是今年以來超20億元商辦資產(chǎn)交易金額最頻繁的城市。尤其是進入第四季度，資產(chǎn)交易熱度有所上升。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，上海交易宗數(shù)超過20宗，優(yōu)質(zhì)地段商辦資產(chǎn)最受投資者青睞。至于買家類型，2022年投資型買家再次超越自用交易，成交金額比例上漲至66%。
自用買家行業(yè)分布特征較為明顯，主要以金融、TMT為主，其中金融企業(yè)實力強勁，占自用型買家交易總額的過半份額，對比2021成交金額近乎翻倍。
期間也有其他行業(yè)選擇入駐上海。比如國內(nèi)航運巨頭中遠海運為滿足辦公需要，擬購置三處辦公用房自用，上海就占了兩處，分別位于虹口北外灘航運服務聚集區(qū)和五角場知識創(chuàng)新城區(qū)，總代價19.21億元。
能源企業(yè)進軍上海的決心則更明顯，除鄂爾多斯斥資26.73買入“蘇河灣中心”項目的最后一棟可售寫字樓外，內(nèi)蒙古另一家能源巨頭匯能煤電也揮金約60億元購入上海新梅太古城“大悅商務中心”。
得益于園區(qū)物業(yè)的抗周期能力強，以及公募REITs放開，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的吸引力持續(xù)攀升。8月初，SR易商紅木與其合作伙伴以2.68億元作價收購了位于上海張江的生命科學研發(fā)產(chǎn)業(yè)園。
毫無疑問，疫情等外部因素不可避免對上海商辦市場帶來一定影響，但其長期資產(chǎn)價值并沒有受到侵蝕，因而能繼續(xù)受到大型重點企業(yè)關(guān)注。
德勤中國房地產(chǎn)行業(yè)財務咨詢業(yè)務主管合伙人方棟認為，2023年上海商辦市場的大宗交易會進一步復蘇，尤其是針對C-REITs（中國房地產(chǎn)投資信托基金）和未來公募REITs上市退出的底層資產(chǎn)，如大型shopping mall、CBD辦公樓、長租公寓等成交會相對活躍。
商業(yè)韌性強勁
寫字樓市場的強勁韌性，成為2022年上海商辦市場復蘇的典型代表。
充足供應是基本前提。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上海今年甲級寫字樓供應環(huán)比上揚，全年共入市辦公建筑規(guī)模81萬平方米，分布在3個區(qū)域5個板塊共11個項目。
期間，蘇河灣、徐匯濱江、前灘板塊供應較為活躍，靜安核心、徐匯核心也分別有新項目推出。在“華潤蘇河灣中心”、“前灘國際廣場”、“星瀚廣場”等新項目的推動下，“一江一河”成效顯著。
最終，全年以63萬平方米的凈吸納量收官。由于封控影響，內(nèi)資企業(yè)對新設、擴租需求減少，但外資成交比重比2021年有所擴大，其續(xù)租、擴租整體交易比重不斷提升。
具體到行業(yè)分布來看，專業(yè)服務、貿(mào)易制造和金融依然占據(jù)主導。專業(yè)服務業(yè)保持穩(wěn)定需求，貿(mào)易制造行業(yè)核心外溢搬遷，金融行業(yè)則是核心聚集加強，主要布局泛陸家嘴（陸家嘴、竹園）、南京西路等板塊。
如今，上海正積極布局未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地，到2035年要形成若干領跑全球的未來產(chǎn)業(yè)集群。因此，健康、智能，能源、材料等行業(yè)將迎來新一輪發(fā)展機遇，寫字樓市場也必將再度活躍。
作為國內(nèi)商業(yè)高地，上海的零售商業(yè)也走在前面，始終是首店的首選地。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年1至11月，上海引進各類首店982家，新增數(shù)量繼續(xù)保持全國領先。其中，全球首店或亞洲首店10家，全國首店130家。國際品牌新增首店數(shù)量達到124家，占比為12.6%。
戴德梁行認為，更多國外品牌在2023年將進入內(nèi)地零售商業(yè)市場進行探索，已經(jīng)在內(nèi)地發(fā)展的品牌積極拓張，“如美國紐約香氛品牌Le Labo將在前灘太古里開設中國首店、Lululemon中國內(nèi)地最大店鋪將位于靜安嘉里中心、Calvin Luo第二家精品店將位于上海商城?！?/p>
目前，疫情對于消費的影響正在逐漸消退，消費者、品牌端與開發(fā)商也對上海持更強的信心。
優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的零售物業(yè)均在下半年相繼入市，如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街、上海天空萬科廣場、上海MOHO廣場、張園一期、龍湖上海奉賢天街等。
顯然，上海并未因此止步，仍在政策層面繼續(xù)發(fā)力。根據(jù)規(guī)劃，上海將形成“4+X+2”體系，打造“國際級-市級-地區(qū)級-社區(qū)級”4級商業(yè)中心，以一江一河交匯為核心，打造東片國際級消費集聚區(qū)，最終形成超廣域、多中心、集聚型、網(wǎng)絡化、多層級的國際大都市商業(yè)新格局。
并且，隨著上海核心商圈飽和程度提高，挖掘存量價值與“城市更新”已成為上海商業(yè)新趨勢，在國內(nèi)獨樹一幟。
今年新開業(yè)的商業(yè)載體與品牌端在選址上，均傾向于與歷史保護建筑進行結(jié)合。如蘇河灣萬象天地中的“慎余里”、百年歷史建筑張園、小藍瓶咖啡中國首店以及Aesop中國首店等，均選擇將商業(yè)與建筑進行有機結(jié)合，將歷史保護建筑以全新面貌呈現(xiàn)在消費者眼前。
商業(yè)投資首選地
上海商辦市場一直是作為投資熱土而存在，無論是對內(nèi)商還是外資來說都是如此。
以外企為例，從近期公布的世界500強企業(yè)分布來看，大型外企最青睞的中國城市正是上海，占據(jù)了全國56%的份額，代表企業(yè)如蘋果、特斯拉、強生、埃克森美孚等。
內(nèi)商方面，10月份，陸家嘴集團23.5億摘上海浦東地塊，將開發(fā)5.5萬平方米商場；11月底，由上海建工承建的阿里巴巴集團上海總部辦公樓主體鋼結(jié)構(gòu)已順利封頂，完成后將成為徐匯濱江又一新地標。
今年以來，上海繼續(xù)加大商業(yè)用地供應，為更多企業(yè)提供了深耕上海的機會。
1月4日，嘉里建設以總價133.29億元摘得上海市黃浦區(qū)四幅相連地塊，未來將打造成地標式綜合發(fā)展項目。隨后，中建張江投資、菊園企業(yè)發(fā)展也各落一子，總成交價約13.3億元，分別位于浦東新區(qū)、嘉定區(qū)。
3月28日，上海又完成了一幅百億元級商辦地塊出讓，由上海南灘城建聯(lián)合上海濱和城建以底價135.04億元競得。
該地塊位于董家渡，毗鄰綠地外灘中心，是上海有史以來起拍價第八貴的地塊，同時也是董家渡大區(qū)域的最后一個“巨無霸”組團商辦地塊。
商業(yè)活躍度居于全國前列，上海顯然仍是中國商業(yè)地產(chǎn)最具吸引力的投資目的地之一。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，隨著疫情解封，2023年上海將會迎來消費的快速上漲期，對商辦市場將會有很大的提振作用。
在他看來，國家針對房地產(chǎn)推出多重利好、推動其重回支柱行業(yè)，受政策利好影響，未來內(nèi)外資將繼續(xù)加速搶占市場份額，明年上海商辦大宗交易規(guī)模有望突破今年水平。
“不過，內(nèi)外資結(jié)構(gòu)上會有變化，內(nèi)資比例會進一步上升，外資比例則會小幅下降，主要原因是隨著美元加息，外資融資成本快速上升?！?/p>
方棟則告訴界面新聞，預計2023年上海核心區(qū)域CBD的甲A寫字樓的買家會以外資和險資為主力，而商業(yè)應該仍以有改造升級空間的綜合體成交為主。
當然，在保持增長趨勢的樂觀預期下，明年上半年還是會有一定壓力。RET睿意德華東區(qū)總經(jīng)理周長青告訴界面新聞，明年上半年的商辦市場或許會遇到挑戰(zhàn)，受經(jīng)濟環(huán)境影響，很多滯后效應不會立刻顯現(xiàn)。
“但較之其他一線城市，上海會相對樂觀些，韌性較強。”