記者 | 王婷婷
全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持低溫運(yùn)行之際，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已先行復(fù)蘇。
年底已至，新歲將始，數(shù)十億級(jí)大宗交易繼續(xù)成交、多個(gè)購(gòu)物中心集中開(kāi)業(yè)，為過(guò)去這一年上海商辦市場(chǎng)畫(huà)上圓滿句號(hào)。
這一年，內(nèi)外資頻頻押注上海。從年初北京SKP的大東家華貿(mào)集團(tuán)35.5億元拿下北外灘商辦地塊，到年中鄂爾多斯“煤老板”豪擲27億買下靜安蘇河灣板塊寫字樓，年末保險(xiǎn)巨頭友邦人壽再斥資50億購(gòu)入上海外灘地標(biāo)性商辦，上海仍然是國(guó)內(nèi)最具吸引力的投資目的地之一。
更多的成交還在路上。德勤中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)咨詢業(yè)務(wù)主管合伙人方棟告訴界面新聞，最近正在幫險(xiǎn)資參考多個(gè)商辦項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更活躍。
多名業(yè)內(nèi)人士也向界面新聞表示看好上海商辦市場(chǎng)。戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰認(rèn)為，在結(jié)束長(zhǎng)達(dá)3年的疫情管控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的雙重利好下，2023年將是上海大宗交易觸底反彈的一年，成交總金額預(yù)計(jì)重回千億規(guī)模。
商辦市場(chǎng)成交活躍
較之2021年，今年上海大宗交易成交總量雖同比下滑27%，但市場(chǎng)信心及成交活躍度未變。
即便是在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、境外融資成本上升、上半年疫情三重影響下，上海大宗交易全年成交仍站穩(wěn)750億元關(guān)口，為近3年內(nèi)次高水平。
具體到物業(yè)類型，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年辦公/研發(fā)辦公以577.4億成交總額、75%的成交占比，穩(wěn)居市場(chǎng)首位；工業(yè)/物流熱度不減，依舊受市場(chǎng)追捧，成交占比約13%，同比上漲7%。
買家依然以內(nèi)資主導(dǎo)市場(chǎng)，占比66%。此間，外資占比亦在穩(wěn)步上升，由2021年的24%增至2022年的34%。
比較典型的案例屬友邦人壽斥資50.3億元購(gòu)得北外灘地標(biāo)項(xiàng)目，這也是友邦人壽自成立以來(lái)進(jìn)行的最大一次資產(chǎn)收購(gòu)。
該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2023年上半年竣工，友邦人壽將為完成此項(xiàng)目的建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營(yíng)繼續(xù)提供資金，預(yù)計(jì)總投資不超過(guò)87億元。
此外，還有希慎興業(yè)有限公司以35億元收購(gòu)李嘉誠(chéng)家族長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)；黑石以5.2億元收購(gòu)位于浦東的康橋星創(chuàng)園項(xiàng)目，物業(yè)類型為研發(fā)辦公。
上海還是今年以來(lái)超20億元商辦資產(chǎn)交易金額最頻繁的城市。尤其是進(jìn)入第四季度，資產(chǎn)交易熱度有所上升。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，上海交易宗數(shù)超過(guò)20宗，優(yōu)質(zhì)地段商辦資產(chǎn)最受投資者青睞。至于買家類型，2022年投資型買家再次超越自用交易，成交金額比例上漲至66%。
自用買家行業(yè)分布特征較為明顯，主要以金融、TMT為主，其中金融企業(yè)實(shí)力強(qiáng)勁，占自用型買家交易總額的過(guò)半份額，對(duì)比2021成交金額近乎翻倍。
期間也有其他行業(yè)選擇入駐上海。比如國(guó)內(nèi)航運(yùn)巨頭中遠(yuǎn)海運(yùn)為滿足辦公需要，擬購(gòu)置三處辦公用房自用，上海就占了兩處，分別位于虹口北外灘航運(yùn)服務(wù)聚集區(qū)和五角場(chǎng)知識(shí)創(chuàng)新城區(qū)，總代價(jià)19.21億元。
能源企業(yè)進(jìn)軍上海的決心則更明顯，除鄂爾多斯斥資26.73買入“蘇河灣中心”項(xiàng)目的最后一棟可售寫字樓外，內(nèi)蒙古另一家能源巨頭匯能煤電也揮金約60億元購(gòu)入上海新梅太古城“大悅商務(wù)中心”。
得益于園區(qū)物業(yè)的抗周期能力強(qiáng)，以及公募REITs放開(kāi)，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的吸引力持續(xù)攀升。8月初，SR易商紅木與其合作伙伴以2.68億元作價(jià)收購(gòu)了位于上海張江的生命科學(xué)研發(fā)產(chǎn)業(yè)園。
毫無(wú)疑問(wèn)，疫情等外部因素不可避免對(duì)上海商辦市場(chǎng)帶來(lái)一定影響，但其長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值并沒(méi)有受到侵蝕，因而能繼續(xù)受到大型重點(diǎn)企業(yè)關(guān)注。
德勤中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)咨詢業(yè)務(wù)主管合伙人方棟認(rèn)為，2023年上海商辦市場(chǎng)的大宗交易會(huì)進(jìn)一步復(fù)蘇，尤其是針對(duì)C-REITs（中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金）和未來(lái)公募REITs上市退出的底層資產(chǎn)，如大型shopping mall、CBD辦公樓、長(zhǎng)租公寓等成交會(huì)相對(duì)活躍。
商業(yè)韌性強(qiáng)勁
寫字樓市場(chǎng)的強(qiáng)勁韌性，成為2022年上海商辦市場(chǎng)復(fù)蘇的典型代表。
充足供應(yīng)是基本前提。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上海今年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)環(huán)比上揚(yáng)，全年共入市辦公建筑規(guī)模81萬(wàn)平方米，分布在3個(gè)區(qū)域5個(gè)板塊共11個(gè)項(xiàng)目。
期間，蘇河灣、徐匯濱江、前灘板塊供應(yīng)較為活躍，靜安核心、徐匯核心也分別有新項(xiàng)目推出。在“華潤(rùn)蘇河灣中心”、“前灘國(guó)際廣場(chǎng)”、“星瀚廣場(chǎng)”等新項(xiàng)目的推動(dòng)下，“一江一河”成效顯著。
最終，全年以63萬(wàn)平方米的凈吸納量收官。由于封控影響，內(nèi)資企業(yè)對(duì)新設(shè)、擴(kuò)租需求減少，但外資成交比重比2021年有所擴(kuò)大，其續(xù)租、擴(kuò)租整體交易比重不斷提升。
具體到行業(yè)分布來(lái)看，專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易制造和金融依然占據(jù)主導(dǎo)。專業(yè)服務(wù)業(yè)保持穩(wěn)定需求，貿(mào)易制造行業(yè)核心外溢搬遷，金融行業(yè)則是核心聚集加強(qiáng)，主要布局泛陸家嘴（陸家嘴、竹園）、南京西路等板塊。
如今，上海正積極布局未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地，到2035年要形成若干領(lǐng)跑全球的未來(lái)產(chǎn)業(yè)集群。因此，健康、智能，能源、材料等行業(yè)將迎來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇，寫字樓市場(chǎng)也必將再度活躍。
作為國(guó)內(nèi)商業(yè)高地，上海的零售商業(yè)也走在前面，始終是首店的首選地。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1至11月，上海引進(jìn)各類首店982家，新增數(shù)量繼續(xù)保持全國(guó)領(lǐng)先。其中，全球首店或亞洲首店10家，全國(guó)首店130家。國(guó)際品牌新增首店數(shù)量達(dá)到124家，占比為12.6%。
戴德梁行認(rèn)為，更多國(guó)外品牌在2023年將進(jìn)入內(nèi)地零售商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行探索，已經(jīng)在內(nèi)地發(fā)展的品牌積極拓張，“如美國(guó)紐約香氛品牌Le Labo將在前灘太古里開(kāi)設(shè)中國(guó)首店、Lululemon中國(guó)內(nèi)地最大店鋪將位于靜安嘉里中心、Calvin Luo第二家精品店將位于上海商城?！?/p>
目前，疫情對(duì)于消費(fèi)的影響正在逐漸消退，消費(fèi)者、品牌端與開(kāi)發(fā)商也對(duì)上海持更強(qiáng)的信心。
優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的零售物業(yè)均在下半年相繼入市，如蘇河灣萬(wàn)象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街、上海天空萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海MOHO廣場(chǎng)、張園一期、龍湖上海奉賢天街等。
顯然，上海并未因此止步，仍在政策層面繼續(xù)發(fā)力。根據(jù)規(guī)劃，上海將形成“4+X+2”體系，打造“國(guó)際級(jí)-市級(jí)-地區(qū)級(jí)-社區(qū)級(jí)”4級(jí)商業(yè)中心，以一江一河交匯為核心，打造東片國(guó)際級(jí)消費(fèi)集聚區(qū)，最終形成超廣域、多中心、集聚型、網(wǎng)絡(luò)化、多層級(jí)的國(guó)際大都市商業(yè)新格局。
并且，隨著上海核心商圈飽和程度提高，挖掘存量?jī)r(jià)值與“城市更新”已成為上海商業(yè)新趨勢(shì)，在國(guó)內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟。
今年新開(kāi)業(yè)的商業(yè)載體與品牌端在選址上，均傾向于與歷史保護(hù)建筑進(jìn)行結(jié)合。如蘇河灣萬(wàn)象天地中的“慎余里”、百年歷史建筑張園、小藍(lán)瓶咖啡中國(guó)首店以及Aesop中國(guó)首店等，均選擇將商業(yè)與建筑進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，將歷史保護(hù)建筑以全新面貌呈現(xiàn)在消費(fèi)者眼前。
商業(yè)投資首選地
上海商辦市場(chǎng)一直是作為投資熱土而存在，無(wú)論是對(duì)內(nèi)商還是外資來(lái)說(shuō)都是如此。
以外企為例，從近期公布的世界500強(qiáng)企業(yè)分布來(lái)看，大型外企最青睞的中國(guó)城市正是上海，占據(jù)了全國(guó)56%的份額，代表企業(yè)如蘋果、特斯拉、強(qiáng)生、?？松梨诘取?/p>
內(nèi)商方面，10月份，陸家嘴集團(tuán)23.5億摘上海浦東地塊，將開(kāi)發(fā)5.5萬(wàn)平方米商場(chǎng)；11月底，由上海建工承建的阿里巴巴集團(tuán)上?？偛哭k公樓主體鋼結(jié)構(gòu)已順利封頂，完成后將成為徐匯濱江又一新地標(biāo)。
今年以來(lái)，上海繼續(xù)加大商業(yè)用地供應(yīng)，為更多企業(yè)提供了深耕上海的機(jī)會(huì)。
1月4日，嘉里建設(shè)以總價(jià)133.29億元摘得上海市黃浦區(qū)四幅相連地塊，未來(lái)將打造成地標(biāo)式綜合發(fā)展項(xiàng)目。隨后，中建張江投資、菊?qǐng)@企業(yè)發(fā)展也各落一子，總成交價(jià)約13.3億元，分別位于浦東新區(qū)、嘉定區(qū)。
3月28日，上海又完成了一幅百億元級(jí)商辦地塊出讓，由上海南灘城建聯(lián)合上海濱和城建以底價(jià)135.04億元競(jìng)得。
該地塊位于董家渡，毗鄰綠地外灘中心，是上海有史以來(lái)起拍價(jià)第八貴的地塊，同時(shí)也是董家渡大區(qū)域的最后一個(gè)“巨無(wú)霸”組團(tuán)商辦地塊。
商業(yè)活躍度居于全國(guó)前列，上海顯然仍是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最具吸引力的投資目的地之一。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，隨著疫情解封，2023年上海將會(huì)迎來(lái)消費(fèi)的快速上漲期，對(duì)商辦市場(chǎng)將會(huì)有很大的提振作用。
在他看來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)推出多重利好、推動(dòng)其重回支柱行業(yè)，受政策利好影響，未來(lái)內(nèi)外資將繼續(xù)加速搶占市場(chǎng)份額，明年上海商辦大宗交易規(guī)模有望突破今年水平。
“不過(guò)，內(nèi)外資結(jié)構(gòu)上會(huì)有變化，內(nèi)資比例會(huì)進(jìn)一步上升，外資比例則會(huì)小幅下降，主要原因是隨著美元加息，外資融資成本快速上升。”
方棟則告訴界面新聞，預(yù)計(jì)2023年上海核心區(qū)域CBD的甲A寫字樓的買家會(huì)以外資和險(xiǎn)資為主力，而商業(yè)應(yīng)該仍以有改造升級(jí)空間的綜合體成交為主。
當(dāng)然，在保持增長(zhǎng)趨勢(shì)的樂(lè)觀預(yù)期下，明年上半年還是會(huì)有一定壓力。RET睿意德華東區(qū)總經(jīng)理周長(zhǎng)青告訴界面新聞，明年上半年的商辦市場(chǎng)或許會(huì)遇到挑戰(zhàn)，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，很多滯后效應(yīng)不會(huì)立刻顯現(xiàn)。
“但較之其他一線城市，上海會(huì)相對(duì)樂(lè)觀些，韌性較強(qiáng)。”