記者 | 黃昱
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的需求端政策雖然不斷優(yōu)化，但始終未發(fā)揮出明顯效力，臨近年末，政策風(fēng)向加速轉(zhuǎn)變，釋放重磅利好穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
展望2023年，樓市銷售預(yù)計(jì)處于“U“型的底部抬升階段。
過去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整周期中，受行業(yè)下行及居民就業(yè)、收入預(yù)期較弱等因素影響，購房者觀望情緒濃。
接下來，需求端的恢復(fù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的核心關(guān)鍵。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前商品房市場(chǎng)需求端比較疲弱，對(duì)于解決供給端保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來輸血，首先得恢復(fù)市場(chǎng)和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進(jìn)入的。
也就是說，要想讓信貸、債券、股權(quán)等支持房企融資的工具能夠盡快落地，就必須讓市場(chǎng)需求端保持一定的活躍度。2023年，穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，將從供給端轉(zhuǎn)移到需求端。
2022年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴重提“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”；12月15日-16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，又強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要性，“住房改善”位列擴(kuò)大消費(fèi)三大抓手的第一位，再次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策定調(diào)。
12月19日，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神進(jìn)行解讀時(shí)表示，要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。
在此背景下，限購“松綁”蔓延至更多熱點(diǎn)一二線城市，臨近年末，佛山、東莞兩個(gè)強(qiáng)二線城市先后全面取消限購。
2023年的政策環(huán)境依舊將以寬松為主，重點(diǎn)在于擴(kuò)大需求，高能級(jí)城市將出臺(tái)更多針對(duì)支持剛性和改善性住房需求的政策，以打開限制需求釋放的枷鎖。
當(dāng)然，擴(kuò)大需求的動(dòng)作仍然會(huì)在“房住不炒”的大框架下進(jìn)行，支持剛需、改善，遏制投機(jī)性需求。可以看到，無論是佛山還是東莞，都在取消限購的同時(shí)，增加限售要求。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2023年，在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面繼續(xù)調(diào)整，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期亦在增強(qiáng)，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費(fèi)等存在空間。
克而瑞研究中心指出，預(yù)計(jì)一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑热缢山壧囟▍^(qū)域、特定人群的限制性購房政策，適當(dāng)調(diào)降二套房首付比例等，弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?，同時(shí)加大購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等財(cái)稅刺激。
常規(guī)的需求端政策可能只是一個(gè)開端，后續(xù)力度需要遠(yuǎn)高于過往周期。
國泰君安首席地產(chǎn)分析師謝皓宇表示，本輪周期，供給側(cè)采取的是出清、而非刺激的手段，因此，在需求側(cè)，需要遠(yuǎn)強(qiáng)于過往每一輪政策周期的強(qiáng)力政策，才能換來有效的需求改善。
同時(shí)，一些城市開始試點(diǎn)購房補(bǔ)貼，比如通過農(nóng)產(chǎn)品抵房款，但規(guī)模較小。一些二線城市此前也有宣布過政府回購商品房，但進(jìn)展仍然緩慢。
謝皓宇認(rèn)為，目前需求端支持的方向已經(jīng)明確，則需要更進(jìn)一步夯實(shí)難得的信心扭轉(zhuǎn)。
不過，當(dāng)下購房人的收入預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期都沒有恢復(fù)，單純依靠地產(chǎn)政策可能不足以刺激地產(chǎn)需求復(fù)蘇。
因此，太平洋證券分析師認(rèn)為，可能需要一攬子的“經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃”，加大宏觀政策調(diào)控力度，才能同時(shí)扭轉(zhuǎn)收入預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從購買能力和購買意愿兩個(gè)維度同時(shí)解決問題。
億翰智庫也指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，已不僅僅在于市場(chǎng)本身，其修復(fù)仍由多變量主導(dǎo)，倘若經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，疫情控制效果顯著，消費(fèi)者預(yù)期轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)的修復(fù)只是時(shí)間早晚的問題。
對(duì)于2023年的樓市走勢(shì)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，不會(huì)再繼續(xù)大幅下降，但市場(chǎng)復(fù)蘇是一個(gè)緩慢的過程。
貝殼研究院認(rèn)為，2023年市場(chǎng)預(yù)計(jì)銷售額與2022年大體持平，其中全國新房市場(chǎng)銷售額同比基本持平，二手房市場(chǎng)銷售額略有修復(fù)。
銀河證券研報(bào)指出， 2023年銷售預(yù)計(jì)處于“U“型的底部抬升階段。預(yù)計(jì)2023年全國商品房銷售面積同比增速-3.2％，銷售金額同比增速-2.4％，土地購置費(fèi)速為-15％，新開工面積增速為-26％，竣工面積增速2.3％，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速-9.5％。
國海證券分析師的判斷更樂觀一些，其預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售將在明年二季度初復(fù)蘇，后半年市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，全年商品房銷售面積或達(dá)到13.2億平，同比增加1.5%。
未來市場(chǎng)仍存在較多不確定性。
億翰智庫指出，政策底到市場(chǎng)底需要一個(gè)階段，假設(shè)政策能夠在當(dāng)前基礎(chǔ)上保持或加力，按照歷史規(guī)律推演，2023年2季度，市場(chǎng)或能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)底也或能出現(xiàn)，但是市場(chǎng)底出現(xiàn)后是不是仍會(huì)繼續(xù)在底部盤整，盤整的時(shí)間有多久，都存在一些不確定性。
中指研究院指出，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但在中長(zhǎng)期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場(chǎng)預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。
國聯(lián)證券分析師認(rèn)為，保守估算，若近期地產(chǎn)政策對(duì)于超一線城市限購限售政策未大規(guī)模放松，則預(yù)計(jì)居民信心改善帶來的地產(chǎn)銷售復(fù)蘇較為溫和。2023年房地產(chǎn)銷售面積可能與今年持平，結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出上半年持續(xù)負(fù)值，下半年受低基數(shù)影響同比回正的格局。
樂觀估算的話，若2023年疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)的沖擊基本消失，且房地產(chǎn)在需求端對(duì)于超一線城市限購限售的放開，則預(yù)計(jì)明年地產(chǎn)復(fù)蘇力度可能偏強(qiáng)。
在樓市銷量緩慢復(fù)蘇的背景下，2023年的房?jī)r(jià)整體會(huì)維持穩(wěn)定。
銀河證券研報(bào)指出，在分化和修復(fù)的預(yù)期下，預(yù)計(jì)2023年一二線城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，三四線城市微幅下行。
貝殼研究院認(rèn)為，2023年一季度大部分城市新房市場(chǎng)仍處化解庫存階段，新房二手房?jī)r(jià)格有繼續(xù)調(diào)整慣性，隨著價(jià)格出清，成交量在二季度后重回修復(fù)通道，價(jià)格將逐步企穩(wěn)。下半年核心城市房?jī)r(jià)在長(zhǎng)時(shí)間回調(diào)后有望小幅回升，帶動(dòng)全年價(jià)格整體平穩(wěn)。
即使不確定性依然存在，但可以確定的是，房地產(chǎn)不會(huì)在走回原來的老路，洗牌是必然趨勢(shì)。