文｜數(shù)字光年 孫楊
編輯｜姜成
近幾年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷情緒傳導(dǎo)，全國(guó)大部分非一線城市土拍市場(chǎng)格外冷清。
在部分城市的土拍市場(chǎng)中，民營(yíng)房企整體拿地意愿較弱，幾乎不見(jiàn)蹤影。次第登場(chǎng)成為拿地主力的，大部分是央國(guó)企以及本土的城投平臺(tái)。
但在一眾拿地的央國(guó)企房產(chǎn)企業(yè)及城投公司的身影中，還出現(xiàn)了一類與前兩者身份均有所不同的企業(yè)，成為土拍市場(chǎng)中的新興力量。
在歲末年終的河南洛陽(yáng)，一家特殊的國(guó)企接連出手，以殺瘋了的姿態(tài)，成為當(dāng)?shù)赝僚氖袌?chǎng)中的一匹“黑馬”，引發(fā)外界普遍關(guān)注。
他，就是洛陽(yáng)市軌道交通集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“洛陽(yáng)軌道集團(tuán)”），也就是洛陽(yáng)地鐵背后的投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方。
作為一家城市軌道交通企業(yè)，洛陽(yáng)地鐵為何頻頻對(duì)拿地上心？
1、頻繁出手摘地，洛陽(yáng)地鐵“不務(wù)正業(yè)”？
2022年10月19日，洛陽(yáng)市伊濱區(qū)吉慶路與孝文大道西北角地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，被洛陽(yáng)軌道集團(tuán)以39056萬(wàn)元競(jìng)得。
在土地信息方面，該宗地用地性質(zhì)為二類居住用地。按照規(guī)劃，項(xiàng)目將打造成為集商業(yè)、辦公、住宅、交通為一體的城市綜合體。
這是洛陽(yáng)軌道集團(tuán)首度在洛陽(yáng)土拍市場(chǎng)中公開(kāi)拿地，自此，洛陽(yáng)軌道集團(tuán)拿地的熱情一路高漲。
11月10日上午10時(shí)、11時(shí)，洛陽(yáng)軌道集團(tuán)分別以13568萬(wàn)元、8036萬(wàn)元競(jìng)拍取得編號(hào)LYTD-2022-32、LYTD-2022-33國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
進(jìn)入12月份，洛陽(yáng)市軌道集團(tuán)又先后競(jìng)拍獲得五塊土地使用權(quán)，分別為紅山車輛基地地塊（地塊編號(hào)LYTD-2022-38、LYTD-2022-39），劉富村車輛段地塊（地塊編號(hào)LYTD-2022-40、LYTD-2022-41、LYTD-2022-42）。
這兩個(gè)地塊的成功摘牌，是繼軌道交通火車站、牡丹橋站站點(diǎn)上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)地塊摘牌后又一重大突破，也成為洛陽(yáng)市首個(gè)車輛場(chǎng)站綜合體上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
洛陽(yáng)軌道集團(tuán)方面表示，本輪土地的成功摘牌，是在洛陽(yáng)市委市政府的工作部署下，軌道交通實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的新起點(diǎn)，具有里程碑意義，同時(shí)宣告軌道集團(tuán)年度開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備工作圓滿收官。
洛陽(yáng)地鐵頻繁拿地，集中發(fā)生在今年四季度。三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，洛陽(yáng)軌道集團(tuán)已累計(jì)拿下8宗地，共約753畝，總花費(fèi)約34億元。這8宗土地共分為5個(gè)區(qū)域地塊，分別為：康莊、火車站、牡丹橋、紅山、劉富村。
不同于普通房企的拿地開(kāi)發(fā)模式，隨著地鐵公司拿地的日漸活躍，一種獨(dú)特的土地開(kāi)發(fā)模式開(kāi)始浮出水面：TOD模式。
今年7月12日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），《方案》中明確提出，要推廣以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵(lì)軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用。
緊接著，12月2日，洛陽(yáng)市委在專題會(huì)議中提出，要深化投資主體、融資方式研究，結(jié)合地鐵等項(xiàng)目的實(shí)施，搞好TOD綜合開(kāi)發(fā)，有效拓展城市發(fā)展空間。
來(lái)源：“洛陽(yáng)軌道交通”微信公眾號(hào)
洛陽(yáng)地鐵首度出手拿下的位于洛陽(yáng)市伊濱區(qū)的地塊，便是洛陽(yáng)地鐵謀劃的首個(gè)TOD項(xiàng)目。因其位于伊濱區(qū)康莊村范圍內(nèi)，也叫“康莊站TOD項(xiàng)目”。
“康莊站TOD項(xiàng)目”的成功摘牌，被洛陽(yáng)軌道集團(tuán)視作“軌道集團(tuán)在TOD開(kāi)發(fā)板塊邁出了實(shí)質(zhì)性的一步”，標(biāo)志著洛陽(yáng)軌道交通正式步入TOD時(shí)代。
在TOD模式下，地鐵公司因掌握著大量的城市空間資源，在開(kāi)發(fā)上具備先天優(yōu)勢(shì)。隨著TOD開(kāi)發(fā)模式政策窗口的逐步打開(kāi)，地鐵公司拿地的積極性開(kāi)始被充分釋放出來(lái)。
對(duì)于TOD項(xiàng)目的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)，洛陽(yáng)地鐵也賦予了其十分重大的意義，“這是軌道集團(tuán)從地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)到資源開(kāi)發(fā)的重要轉(zhuǎn)折，也是實(shí)現(xiàn)由資源開(kāi)發(fā)反哺軌道運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)軌道交通可持續(xù)發(fā)展的重要契機(jī)，具有里程碑意義”。
地鐵公司熱衷于TOD模式，大舉拿地背后的圖謀開(kāi)始顯露出來(lái)，這也是洛陽(yáng)地鐵“不務(wù)正業(yè)”，在土拍市場(chǎng)中頻頻出手的原因之一。
2、借道TOD，意在地產(chǎn)？
地鐵公司發(fā)力TOD模式，通過(guò)資源經(jīng)營(yíng)，走多元化發(fā)展之路，來(lái)緩解自身在城市軌道交通投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)上的壓力，有著現(xiàn)實(shí)需求。
此外，地方政府的意圖也十分明顯：借助TOD綜合開(kāi)發(fā)，活躍土拍市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，進(jìn)而充實(shí)地方財(cái)政，活躍地方經(jīng)濟(jì)。
但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，土拍市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，民營(yíng)房企因普遍信心不足大多持觀望態(tài)度，而地方城投平臺(tái)拿地也開(kāi)始越來(lái)越多地受到政策限制。
在此情況下，靠傳統(tǒng)的央國(guó)企拿地托市，并非長(zhǎng)久之計(jì)，地方政府急需找到新的城市土地投資開(kāi)發(fā)主體，來(lái)彌補(bǔ)地方城投的缺位。
借道TOD模式，地鐵公司成為不二之選。實(shí)際上，在TOD模式下，不少城市地鐵公司在“地產(chǎn)副業(yè)”上表現(xiàn)十分亮眼。其中最為引人矚目的，當(dāng)屬深圳地鐵。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，深圳地鐵全年?duì)I收達(dá)163.97億元，凈利潤(rùn)約為28.9億元。其中，站城一體化開(kāi)發(fā)95.71億元，占比58.37%；今年上半年，深圳地鐵公司營(yíng)業(yè)收入為119.75億元，凈利潤(rùn)為6.23億元，其利潤(rùn)主要來(lái)源為站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊，占比217.54%。
深圳地鐵的站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊主要包括住宅、商業(yè)和保障房項(xiàng)目，大部分為集住宅、商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體，亦即TOD開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
這種基于地鐵+地產(chǎn)物業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，其實(shí)并不鮮見(jiàn)。
去年全年，廣州地鐵集團(tuán)也實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入134.6億元，利潤(rùn)總額4.3億元，其中利潤(rùn)主要來(lái)源于物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，占比82.84%。
南寧軌道交通實(shí)現(xiàn)營(yíng)收33.66億元，其中4.71億元來(lái)自地鐵票款/運(yùn)營(yíng)，22.58億元來(lái)自商品房銷售，另外還有2.4億來(lái)自混凝土銷售，1.44億來(lái)自物業(yè)服務(wù)。其中，房地產(chǎn)收入占其總營(yíng)收比例近七成。
來(lái)源：“城市進(jìn)化論
中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)發(fā)布的《2021年度統(tǒng)計(jì)和分析報(bào)告》顯示，2021年，全國(guó)有北京、深圳、杭州、寧波等11市，在平均每車公里運(yùn)營(yíng)收入和平均每人次公里運(yùn)營(yíng)收入這兩項(xiàng)指標(biāo)上，均超過(guò)全國(guó)平均水平，而這些城市，均為資源經(jīng)營(yíng)收入較高的城市。
TOD開(kāi)發(fā)模式所隱藏的巨大機(jī)會(huì)，已經(jīng)被越來(lái)越多的地鐵公司所驗(yàn)證。而獲取這種機(jī)會(huì)的前提，則是大量的土地儲(chǔ)備。
公開(kāi)信息顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年實(shí)行集中供地以來(lái)，深圳共舉行了6場(chǎng)土拍，出讓土地66宗、收金1598.78億元，深圳地鐵拿了其中11宗地，總地價(jià)355.84億元，金額貢獻(xiàn)比達(dá)22.26%。
今年前9個(gè)月，權(quán)益拿地金額top100的企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，這一數(shù)據(jù)多于2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數(shù)量之和。
縱向來(lái)看，今年這8家上榜的地鐵企業(yè)，拿地總金額為585億元；去年，有5家地鐵公司上榜，拿地總金額為637億元；而在2020年，拿地金額top100的公司中，僅深圳地鐵1家地鐵公司以129億元上榜。
此上種種，對(duì)洛陽(yáng)地鐵而言，頗具誘惑力和沖擊力。
據(jù)河南媒體大河財(cái)立方報(bào)道，洛陽(yáng)軌道集團(tuán)相關(guān)人員透露，公司拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照的當(dāng)天下午，就出發(fā)去廣州學(xué)習(xí)，這其中就包括學(xué)習(xí)廣州地鐵的發(fā)展、管理和經(jīng)營(yíng)理念等。
3、地產(chǎn)反哺地鐵，洛陽(yáng)能否破局？
公開(kāi)信息顯示，截至2022年9月30日，中國(guó)內(nèi)地已累計(jì)有52個(gè)城市開(kāi)通運(yùn)營(yíng)了城市交通線路，總里程9788.64公里，其中地鐵7655.32公里，占比78.21%。
廣深地鐵，只是中國(guó)城市地鐵光鮮亮麗的A面。
更為普遍的情況是，作為肩負(fù)著暢通城市公共交通體系社會(huì)重任的城市地鐵，投資建設(shè)周期長(zhǎng)，投入巨大，回報(bào)周期長(zhǎng)，投資回報(bào)并不理想。
而且，受制于票價(jià)、客流強(qiáng)度，以及其它營(yíng)收手段和收入規(guī)模等因素的影響，不少城市的地鐵公司，自身造血能力不強(qiáng)，營(yíng)收壓力加劇。
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞援引上清所官網(wǎng)9月份發(fā)布的信息顯示，從全國(guó)23個(gè)城市地鐵公司披露的半年報(bào)中可以看出，有10城市地鐵凈利潤(rùn)為負(fù)，虧損面從去年同期的三成擴(kuò)大至四成多。其中，重慶、西安和杭州已連續(xù)兩年虧損，且虧損額超過(guò)10億元，是全國(guó)地鐵虧損最為嚴(yán)峻的幾座城市。
來(lái)自觀研天下數(shù)據(jù)中心整理的數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)城市軌道交通運(yùn)營(yíng)收入中，票務(wù)收入占比約為80.5%，商業(yè)資源收入占比僅為5.3%，城軌交通運(yùn)營(yíng)的商業(yè)化程度仍較低。
作為城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分，城市地鐵的投資和建設(shè)，需要巨額投入，如果地鐵公司不能自我造血，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，這是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。
過(guò)去兩年，包括深圳地鐵、北京地鐵、蘇州軌道交通、青島地鐵、成都軌道交通、寧波、南京、長(zhǎng)沙、天津等地的軌交公司，以及重慶、廈門、西安、南昌、無(wú)錫等城市軌交/地鐵集團(tuán)都拿到了大量政府補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額在數(shù)億元到百億元不等。
目前，關(guān)于洛陽(yáng)地鐵的營(yíng)收情況，外界并不知曉，但相較而言，考慮到洛陽(yáng)地鐵線路較少，開(kāi)通時(shí)間較短，且依舊處于投入期，再疊加城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，洛陽(yáng)地鐵的營(yíng)收狀況，并不出眾，資金承壓是一定的。
為了解決資金壓力，目前，洛陽(yáng)軌道集團(tuán)已進(jìn)行了多種形式的融資工作。
比如，洛陽(yáng)軌道集團(tuán)申請(qǐng)通過(guò)了新開(kāi)發(fā)銀行3億美元中長(zhǎng)期貸款，這是河南省獲批的第一個(gè)新開(kāi)發(fā)銀行貸款項(xiàng)目，也是截至貸款投放時(shí)河南省單筆獲批貸款金額最大的政府利用外資項(xiàng)目。
此外，貸款也成為支撐地鐵項(xiàng)目建設(shè)的重要資金來(lái)源。公開(kāi)報(bào)道顯示，截至2022年8月末，洛陽(yáng)軌道集團(tuán)存量貸款余額達(dá)208.91億元。
無(wú)論是地鐵公司，還是投入大量資金的地方政府，都急于擺脫地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的沉重包袱。從目前已有的成功案例來(lái)看，通過(guò)大力發(fā)力地產(chǎn)“副業(yè)”，來(lái)反哺城市地鐵建設(shè)，持續(xù)提升自我造血能力，或成為破局的關(guān)鍵。
據(jù)大河財(cái)立方報(bào)道，洛陽(yáng)軌道集團(tuán)已準(zhǔn)備在房地產(chǎn)項(xiàng)目引入優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，充分發(fā)揮洛陽(yáng)軌道集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)和社會(huì)資本方品牌管理經(jīng)驗(yàn)，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體收益。
在城市地鐵建設(shè)普遍承壓的當(dāng)下，洛陽(yáng)地鐵能否借道TOD模式趟出一條新路，還有待長(zhǎng)期觀察。
參考資料：
《地鐵企業(yè)前9月攬地 585億元 “地產(chǎn)反哺地鐵”獲青睞丨公司》，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2022-10-18
《地產(chǎn)“生力軍”地鐵集團(tuán)》，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2022-09-15
《21城地鐵成績(jī)單：超半數(shù)盈利上漲，誰(shuí)還在虧？》，每日經(jīng)濟(jì)新聞，2022-05-12
《瘋狂購(gòu)地近600億！地鐵公司正在“豪賭”TOD》，城市戰(zhàn)爭(zhēng)，2022-10-19
《創(chuàng)造地鐵建設(shè)“洛陽(yáng)速度”，解碼洛陽(yáng)軌道集團(tuán)“出圈”秘訣》，大河財(cái)立方，2022-10-14