記者｜牛鈺
受疫情、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)調(diào)整周期影響，今年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求、投資端均明顯承壓。
在多方位政策調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)回暖預(yù)期下，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2023年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)回暖，同時(shí)供應(yīng)量的增加也會(huì)在一定程度上拉高空置率。
高力國(guó)際12月26日發(fā)布報(bào)告顯示，2022年，北京辦公樓市場(chǎng)全年凈吸納量為-38.7萬(wàn)平方米，較去年凈吸納量289.1萬(wàn)平方米大幅下滑，空置率為16.1%，同比增長(zhǎng)2.2個(gè)百分點(diǎn)，凈有效租金較去年同期下滑3.5%。
報(bào)告指出，市場(chǎng)分化情況較為嚴(yán)重，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在第四季度出現(xiàn)了明顯恢復(fù)，全年需求呈現(xiàn)“觸底回升”走勢(shì)，而乙級(jí)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)則面臨著較大壓力，需求側(cè)表現(xiàn)疲軟。
受寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃端及投資市場(chǎng)信心低迷影響，今年以來(lái)，北京大宗交易市場(chǎng)活躍度較低。
高力國(guó)際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)副董事閆寒指出，2022年截止目前，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)24起大宗交易，成交面積97萬(wàn)平方米，總成交金額253.9億元，雖然第四季度開(kāi)始市場(chǎng)流動(dòng)性明顯提升，并且有兩宗面積較大交易，但同比去年600億大宗交易額有明顯下降。
今年第四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求持續(xù)小幅回暖，凈吸納量轉(zhuǎn)正至4.2萬(wàn)平方米，但由于二、三季度凈吸納量都是負(fù)值，導(dǎo)致全年并未被年底的回暖拉回正值。
在供給側(cè)，原計(jì)劃在四季度入市的新項(xiàng)目均延遲到了2023年，全年核心甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市，2022年的新增供應(yīng)壓力大幅減小，空置率同比增加1個(gè)百分點(diǎn)，租金環(huán)比下滑1.7%至331元/月/平方米。
高力國(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明分析認(rèn)為，影響2022年市場(chǎng)需求走勢(shì)的核心因素有四個(gè)，分別是疫情封控持續(xù)影響、企業(yè)保守預(yù)期下辦公擴(kuò)張意愿不足、多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效策略以及互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮。
“如果不是金融行業(yè)對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)的需求支撐，今年的辦公樓市場(chǎng)行情將會(huì)更加困難?！标懨鞅硎尽?/p>
據(jù)世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)，過(guò)去三年，非銀行金融和科技互聯(lián)網(wǎng)兩大領(lǐng)域的創(chuàng)新發(fā)展是北京辦公需求的“雙引擎”，金融業(yè)和TMT合計(jì)租賃面積占比三年間提升4.2個(gè)百分點(diǎn)至50.8%，其中金融業(yè)今年的甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃面積占比高達(dá)30%。
因此，在市場(chǎng)波動(dòng)之下，金融行業(yè)較為集中的核心商圈表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2022年，CBD、東城商務(wù)區(qū)以及金融街寫(xiě)字樓出租率較為穩(wěn)定，正在建設(shè)中的麗澤金融商務(wù)區(qū)吸納量增長(zhǎng)最明顯。
另?yè)?jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，過(guò)去8年間，生命科學(xué)行業(yè)對(duì)甲級(jí)辦公樓的需求增長(zhǎng)率居第一名，CBD也是生命科學(xué)行業(yè)在京的主要聚集區(qū)域，吸引了全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中45%的生命科學(xué)企業(yè)。
作為2021年需求最強(qiáng)勁的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技今年的租賃需求出現(xiàn)了大幅縮減。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，在超過(guò)5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場(chǎng)一共租賃了超過(guò)130萬(wàn)平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬(wàn)平米，不及去年的25%。
即使互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在行業(yè)調(diào)整周期有整合辦公空間的需求，但由于大部分退租面積集中在非標(biāo)、改造項(xiàng)目，所以年初的退租行為對(duì)于高端辦公樓市場(chǎng)影響甚微，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍為甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)主力。
受影響更大的是乙級(jí)、產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，僅2022年第一季度，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)就出現(xiàn)快速降溫，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)租賃成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超過(guò)50%的成交占比，擴(kuò)張速度大幅放緩。
截止今年底，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的北部子市場(chǎng)，如望京酒仙橋、中關(guān)村和上地，目前都處于需求不足和主力租戶(hù)行業(yè)面積調(diào)整的階段，空置率分別同比上漲20%、7.2%及7.7%。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海對(duì)此表示，“十四五”期間將是深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)縮影。當(dāng)頭部企業(yè)開(kāi)始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期。
這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。辦公樓市場(chǎng)作為產(chǎn)業(yè)變革的承載地，見(jiàn)證并享受了產(chǎn)業(yè)興盛帶來(lái)的發(fā)展紅利，同樣也需要被動(dòng)地去承受產(chǎn)業(yè)變革帶來(lái)的陣痛，陪伴企業(yè)共同成長(zhǎng)。
展望2023年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體走勢(shì)，高力國(guó)際認(rèn)為，需求側(cè)持續(xù)回暖可期，但空置率上漲也因客觀因素而無(wú)法避免。
嚴(yán)區(qū)海表示，疫情對(duì)于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對(duì)辦公樓租賃市場(chǎng)活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總基調(diào)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會(huì)持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。
與此同時(shí)，2023年，北京辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量的增加會(huì)在一定程度上拉高空置率。
2023年，將有超過(guò)64萬(wàn)平方米的新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將集中釋放，其中在北部子市場(chǎng)就有29萬(wàn)平方米新增甲級(jí)項(xiàng)目，還有近40-50萬(wàn)平方米的待退面積。特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場(chǎng)，2023年依然會(huì)面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。
“需求恢復(fù)需要時(shí)間，疊加短期內(nèi)新增供應(yīng)集中放量和不斷釋放的退租面積影響。”陸明預(yù)計(jì)，明年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置大概率會(huì)上升3-5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)凈有效租金受制于北部市場(chǎng)的疲軟將持續(xù)小幅下行。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)也持類(lèi)似觀點(diǎn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求將在2023年上半年初見(jiàn)平穩(wěn)復(fù)蘇訊號(hào)，有大面積空置的項(xiàng)目業(yè)主將采取更為激進(jìn)的租賃策略，租金將進(jìn)一步觸底。2023年下半年市場(chǎng)將止跌企穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)小幅復(fù)蘇。