記者 | 張熹瓏
防疫政策一再放寬讓恒生指數(shù)已經(jīng)收復(fù)不少“失地”，不過對(duì)于樓市似乎作用不大，非住宅物業(yè)更是如此。
12月20日，中原工商鋪表示，香港今年工商鋪總成交量約4138宗，對(duì)比去年7010宗按年減少超過四成，且創(chuàng)下1999年后新低；交易金額約771.68億元（港幣，下同），去年同期為1450.19億元，幾近腰斬。
租賃方面，目前暫時(shí)錄得3897宗，同比下滑25%，創(chuàng)7年新低。今年鋪位租賃以餐飲業(yè)主導(dǎo)，占約50%，承租樓面以1000-2000平方尺為主。
香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，11月整體工商鋪及其他買賣登記量為613宗，按月驟跌39%，創(chuàng)近30個(gè)月新低；而月內(nèi)買賣登記金額也相應(yīng)減少33%至32.41億元。在工廈、商廈及店鋪三類物業(yè)登記均按月萎縮下，加上占比最多的車位更按月急挫近半，而拖累整體工商鋪及其他非住宅物業(yè)買賣登記量再度失守千宗水平。
工商鋪成交量創(chuàng)下1999年后新低
進(jìn)入下半年，非住宅物業(yè)不管是成交量還是交易金額都大幅萎縮。中原（工商鋪）董事總經(jīng)理潘志明表示，今年不利因素比2021年更多，而且工商鋪買家以投資者為主，對(duì)市況走勢(shì)比較敏感，不少都先呈觀望態(tài)度。
自疫情以來，香港非住宅業(yè)務(wù)成交量及租金均跌至歷史新低。根據(jù)香港土地注冊(cè)處，11月非住宅樓宇買賣合約數(shù)量為982個(gè)，對(duì)比去年同期1830個(gè)大幅下滑超過四成；買賣合約價(jià)值為43.66億元，去年同期為117.15億元，不到同期的四成水平。
即使在不斷傳出通關(guān)消息的12月也未見好轉(zhuǎn)。截至12月15日，本月累計(jì)261宗非住宅物業(yè)注冊(cè)，較11月同期的350宗減少約25.4%，交投量仍在下滑。
如果說住宅物業(yè)反映的是整體居民的購買力，那么工商鋪等則是零售業(yè)、工商業(yè)活力的指標(biāo)。
上半年來，由于第五波疫情，不少商家被迫停業(yè)甚至關(guān)門，當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)曾負(fù)增長(zhǎng)。在放開社交距離措施、發(fā)放消費(fèi)券的刺激下，前10月香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值合計(jì)相較去年同期仍有0.7%的下跌。
本地消費(fèi)力帶動(dòng)有限，缺乏外來游客，不少零售商家未能熬過第五波疫情，通過出售物業(yè)套現(xiàn)重整資產(chǎn)組合。例如9月葵涌的葵德工業(yè)中心有多個(gè)物業(yè)同時(shí)被出售，包括1座地下、1樓全層和2樓7個(gè)單位，其原業(yè)主為“扒王之王”創(chuàng)辦人。
截至12月15日，香港商鋪市場(chǎng)今年共有約1052宗鋪位買賣，較去年1742宗大跌39%；涉及買賣總額約288.24億元，按年跌39%，反映鋪位投資者入市意欲低。
由于消費(fèi)者信心下跌，短期內(nèi)零售市場(chǎng)表現(xiàn)將持續(xù)疲弱，萊坊預(yù)計(jì)今年零售街鋪?zhàn)饨饘⑾碌钌?5%。
12月22日起，港府進(jìn)一步放寬社交距離措施，包括撤銷食肆等表列處所人數(shù)上限、取消酒吧等場(chǎng)所快測(cè)要求，以及在公眾娛樂場(chǎng)所、麻將天九、體育場(chǎng)所的戶外范圍等允許飲食。
“工商鋪的業(yè)績(jī)表現(xiàn)跟防疫政策是最直接相關(guān)的。下半年以來，香港本地已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)放開了，它的本地需求已經(jīng)是逐步釋放?，F(xiàn)在的關(guān)鍵就是內(nèi)地的需求能不能釋放出來?！钡禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴記者。
業(yè)界將通關(guān)視為谷底反彈的關(guān)鍵因素。中原工商鋪提到，如果全面通關(guān)，相信工商鋪首先受惠，預(yù)計(jì)明年商鋪市場(chǎng)首季成交量重上250宗，全年預(yù)測(cè)約1750宗，交投量反彈超五成；鋪?zhàn)庥型磸?，其中核心區(qū)升幅料約30%，民生區(qū)則平穩(wěn)至上升約15%。
“現(xiàn)在的確市場(chǎng)很差，但還有一部分還在扛著，所以還沒見底，但是也離底部很接近了。是否到達(dá)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我相信就是在兩地通關(guān)的放開。如果還不能通關(guān)的話，香港的零售業(yè)復(fù)蘇還是比較有限?！编嚭浦菊J(rèn)為。
工廈市場(chǎng)也持續(xù)降溫，今年至今共有2421宗成交，涉及金額368.92億元，同比分別下跌41%及37%；工廈租務(wù)則維持約8000宗左右。由于工廈市場(chǎng)的門檻相對(duì)寫字樓和工商鋪要低，售價(jià)比較平穩(wěn)，因此波動(dòng)比其他兩者小。
不過，由于施政報(bào)告提出多項(xiàng)利好措施支持舊式工廈發(fā)展前景，具有升值潛力的工廈預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)受資金追捧，中原工商鋪預(yù)測(cè)明年工廈買賣升近5成至3600宗，尺價(jià)則回落約10%。
寫字樓空置率刷新高
雖然港府于9月底開始放寬入境檢疫措施，仍未給寫字樓、工商鋪交投帶來起色。近年來不少企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣靈活辦公模式，對(duì)租用寫字樓需求減少，導(dǎo)致市場(chǎng)供求逆轉(zhuǎn)。
今年以來，香港寫字樓市場(chǎng)共665宗成交，對(duì)比2021年銳減約50%，為三年來最少；成交金額共181.16億元，同比下跌41%，創(chuàng)2003年后新低。寫字樓租務(wù)方面目前有5149宗，同比減少兩成，而租金平均下跌約5%。
中原（工商鋪）寫字樓部董事陳雁樓指出，今年寫字樓買賣超過一半為價(jià)錢千萬以下的三四線商廈，指標(biāo)商廈全年僅有14宗成交。他稱現(xiàn)時(shí)為“緩慢熊市”，消磨投資者入市意志；價(jià)錢方面，買家出價(jià)審慎，普遍以該商廈的歷史高價(jià)“打6折”為指標(biāo)。
寫字樓空置率節(jié)節(jié)上升，多次突破歷史新高。根據(jù)利嘉閣工商鋪數(shù)據(jù)，由于有新商廈落成，整體甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率由9月底10.5%升至10月底的11%，租金則進(jìn)一步下跌，其中甲廈租金按月跌0.6%。
高企的空置率讓業(yè)主舉步維艱，只能通過下調(diào)租金甚至是售價(jià)留住客戶。11月，港島區(qū)租金從高位大幅下調(diào)，吸引一些早前撤離的租戶考慮重返核心區(qū)。
香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，私人寫字樓租金今年有所降溫。2020-2021年，租金指數(shù)分別為241.7、233.4（1999年為100），今年10月份為226.9。
私人零售業(yè)樓宇租金指數(shù)和售價(jià)指數(shù)也在下滑，10月份分別為162.8和509.7，2021年分別為172和543.4。
萊坊發(fā)布的《香港每月物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告》指出，預(yù)計(jì)在全面放寬邊境限制之前，甲級(jí)寫字樓業(yè)主更愿意提供靈活的租賃條款，并進(jìn)一步調(diào)低租金，以應(yīng)對(duì)即將推出市場(chǎng)的新超甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。直至今年年底，預(yù)計(jì)港島寫字樓租金會(huì)由當(dāng)前水平再進(jìn)一步下降3%至5%。
不過，在港島、九龍和新界三區(qū)中，還是屬九龍的租金為“重災(zāi)區(qū)”。第三季度，三區(qū)租金分別為1254元/平方米、1068元/平方米和1214元/平方米。九龍這一租金返回2009年水平。
作為香港商廈空置樓面之冠，目前九龍灣甲級(jí)寫字樓空置率已超過20%，加上未來數(shù)年仍有數(shù)百萬尺供應(yīng)即將登陸九龍東，或?qū)⑦M(jìn)一步拉低區(qū)內(nèi)租金。
“由于早年內(nèi)地投資者是支撐寫字樓市場(chǎng)的支柱，此次疫情的出現(xiàn)，令未來數(shù)年的落成量遠(yuǎn)超單靠本地企業(yè)可吸納的程度?！敝性ど啼佈袌?bào)指出。
未來幾年香港寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入供應(yīng)高峰，除了九龍東等新型地區(qū)，中環(huán)等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)租務(wù)競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈。與此同時(shí)，今年美國(guó)進(jìn)入加息周期，共加息七次，累計(jì)加息425基點(diǎn)，香港也隨之迎來近四年首次上調(diào)最優(yōu)惠利率。
12月15日，香港金管局宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至4.75%，導(dǎo)致供款成本上升，進(jìn)一步降低投資意愿。
中原工商鋪認(rèn)為，對(duì)九龍區(qū)而言，九龍東商廈落成量將在明后兩年步入高峰，加息不但會(huì)成為投資者入市的最大障礙，對(duì)發(fā)展商亦將是一大考驗(yàn)。
“要短期內(nèi)180度反轉(zhuǎn)并不現(xiàn)實(shí)，唯有寄望膠著狀態(tài)不要持續(xù)太久。”中原工商鋪指出。
和九龍、港島市場(chǎng)頹勢(shì)相反的是，新界正迎來發(fā)展時(shí)機(jī)。
自北部都會(huì)區(qū)概念提出以后，加上香港特首李家超發(fā)布首份《施政報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)成立督導(dǎo)委員會(huì)和咨詢委員會(huì)推進(jìn)北部都會(huì)區(qū)建設(shè)發(fā)展，新界西北發(fā)展前景看俏，不少開發(fā)商也趁機(jī)提前部署。
現(xiàn)下，由新世界發(fā)展部署的機(jī)場(chǎng)航天城項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展加速，當(dāng)中三棟甲級(jí)寫字樓已經(jīng)落成，定位分別針對(duì)大灣區(qū)業(yè)務(wù)、健康醫(yī)療服務(wù)及財(cái)富管理，提供的單位面積達(dá)到1696-33868平方尺不等，目前已吸引超過20家國(guó)際及跨國(guó)企業(yè)簽訂租約。
另一處位于元朗的朗一廣場(chǎng)則發(fā)展商信并推出寫字樓部分招租，意向平方尺租金約為20元起。
兩個(gè)坐擁北部都會(huì)區(qū)地理優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目招租反應(yīng)熱烈，無疑成為工商鋪熱點(diǎn)，新界北部或許也將成為內(nèi)地企業(yè)進(jìn)駐的“熱餑餑”，發(fā)展出跟其他兩區(qū)不同的更加多元化的租戶模式。