文|華商韜略 王洪臣

“世界第一私募”黑石集團(tuán)，正卷起風(fēng)暴。

2022年12月1日，因投資者贖回請求激增，黑石集團(tuán)宣布，限制旗下凈資產(chǎn)高達(dá)690億美元的房地產(chǎn)投資信托基金（BRIET）的提款。當(dāng)天，公司股價(jià)一度暴跌12%，收盤跌幅超過7%。

第二天，黑石再次宣布，擬作價(jià)12.7億美元，將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI……

01 巨頭預(yù)警

“我已經(jīng)帶起了紅繩，希望它沒事，也希望大家就不要把錢拿出來了。我覺得它應(yīng)該還能活下去。”

求助冥冥之中的福佑，這已是一位華人投資者為贖回資金的最后努力。

黑石面對(duì)的風(fēng)雨，其實(shí)早有預(yù)兆。

10月20日，黑石發(fā)布了2022年Q3財(cái)務(wù)報(bào)告。報(bào)告顯示，公司Q3營收10.58億美元，同比下滑83%；凈利潤370萬美元，去年同期32億美元，僅剩一個(gè)零頭。

“2022年第三季度是市場幾十年來最困難的時(shí)期之一。”面對(duì)慘淡的三季報(bào)，黑石掌門人蘇世民在當(dāng)天的電話會(huì)議上如此表態(tài)。

這位有著“華爾街之王”、“美國房東”等響亮稱號(hào)的金融大佬，一生經(jīng)歷了無數(shù)風(fēng)浪，面對(duì)眼前形勢卻似乎相當(dāng)無奈。

黑石這塊招牌，對(duì)一部分投資者來說，仍然很有吸引力。就在三季度，公司的總管理規(guī)模還逆勢流入448億美元，達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的9509億美元。

但另一部分投資者，對(duì)黑石的觀感可能正好相反。10月，BREIT的贖回資金申請高達(dá)18億美元，占到了其凈資產(chǎn)規(guī)模的2.7%。

按照規(guī)定，投資者可以在任何一個(gè)季度贖回最多5%的份額，每月最多贖回2%。所以，10月份的贖回資金額度已然超標(biāo)。

盡管如此，黑石還是選擇了100%履約，試圖穩(wěn)住投資者的情緒。

但這只是一個(gè)開始。

11月，投資者要求贖回的請求有增無減，繃不住的黑石僅受理了43%的申請，總計(jì)約為13億美元。

這加劇了投資者的恐慌情緒，到12月，如同擠兌一樣，贖回請求蜂擁而至。消息徹底爆發(fā)，加上黑石限制贖回的決定，最終帶崩了公司的股價(jià)。

自2017年成立以來，BREIT一直是黑石集團(tuán)的核心產(chǎn)品之一，僅2021年其吸金就超過200億美元。在2022年前9個(gè)月，它仍然帶來了約170億美元的凈流入資金。

從BRIET過去的業(yè)績顯示，其年化收益率達(dá)13%，同時(shí)分紅收益率為4.4%。擁有如此穩(wěn)定亮眼表現(xiàn)的產(chǎn)品，突然遭遇“搶贖”，讓很多行內(nèi)人都深感意外。

看不懂的故事，并不只發(fā)生在黑石一家。

同一階段，喜達(dá)屋資本旗下規(guī)模達(dá)146億美元的房地產(chǎn)投資信托基金（SREIT），也通知投資者限制資金贖回規(guī)模。

這同樣是一只回報(bào)率優(yōu)秀的基金產(chǎn)品，2022年年初至10月達(dá)10.2%。而BREIT、SREIT之所以業(yè)績亮眼，離不開美國地產(chǎn)行業(yè)的火熱行情。

蘇世民曾直言，BREIT的高回報(bào)率，歸功于其在美國南部以及西部的倉庫和公寓樓的組合投資，它們受到強(qiáng)勁的人口增長和短期租賃的支持。在SREIT的投資組合中，資產(chǎn)重頭同樣也是公寓樓和倉庫。

但面對(duì)投資者的持續(xù)“搶贖”和限制贖回，蘇世民卻將“鍋”甩給了投資者。

“這些投資者面臨著痛苦的財(cái)務(wù)壓力?！?/p>

在近日的一場高盛金融服務(wù)會(huì)議上，蘇世民回應(yīng)了黑石的限制贖回事件。

他表示，大規(guī)模贖回主要來自亞洲投資者，他們傾向于使用更多的借貸資金來支持頭寸，并且，今年早些時(shí)候市場惡化時(shí)，需要籌集現(xiàn)金來滿足保證金要求。

作為投資大佬，蘇世民雖然做出了正面回應(yīng)，答案卻避重就輕：投資者對(duì)美國房地產(chǎn)市場的集體看衰，才是背后真正的主因。

據(jù)投資銀行Roberta.Stanger&Co數(shù)據(jù)，今年美國第三季度非交易型REITs贖回規(guī)模為37億美元，較去年同比暴增12倍，為多年來最高的撤資規(guī)模。

而據(jù)數(shù)據(jù)平臺(tái)Preqin統(tǒng)計(jì)，以美國為投資重點(diǎn)的房地產(chǎn)基金在第三季度籌集資金156億美元，是2020年以來的最低季度流入。

此外，不僅黑石、喜達(dá)屋這樣的美國巨頭，英國資產(chǎn)管理規(guī)模超過150億英鎊的房地產(chǎn)基金三季度也限制了機(jī)構(gòu)的贖回。貝萊德、M&G集團(tuán)、施羅德、世邦魏理仕投資管理等公司的基金經(jīng)理們表示，他們也都采取了限贖措施。

這些現(xiàn)象背后，未必都是那些急等著交保證金的亞洲投資者。而更重要的是，投資者肯放棄收益率達(dá)兩位數(shù)的投資，更像是察覺到了危險(xiǎn)。

02 凜冬驟至

在2022年初，美國房地產(chǎn)看上去還是一片繁榮。

1月份，27歲的艾里克莎·厄爾布在波士頓大學(xué)找到了一份新的工作，希望買一套公寓的她，報(bào)名參加了一門針對(duì)首次購房者的課程。

“在過去的幾年里，我有幸住進(jìn)了免費(fèi)的校園宿舍，并攢了一筆首付?！彼念A(yù)算是30萬美元左右，但高企的房價(jià)讓她很難找到合適的房子。

她曾在三周內(nèi)提出三份報(bào)價(jià)，都無功而返。

同期，住在愛荷華州的羅德里格斯放棄了堅(jiān)持了一年多的購房計(jì)劃。

36歲的她在一家體育酒吧當(dāng)服務(wù)員，丈夫是一名建筑工人，為了支付15萬至22萬美元首付，他們努力攢了五年錢。

但是，當(dāng)2021年初他們準(zhǔn)備買房時(shí)發(fā)現(xiàn)，房價(jià)已高到他們難以承受。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）2022年2月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2021年度，美國房屋銷售價(jià)格的中位數(shù)為34.69萬美元，較2020年的水平上漲16.9%。

這是1999年以來，該項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下的最高紀(jì)錄。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年5月前的半年里，美國房價(jià)上漲19.8%，為歷史年平均水平的四倍多，甚至比2008年次貸危機(jī)爆發(fā)前還要高。

在2008年高峰期里，房價(jià)最大半年漲幅為14.7%。而把時(shí)間線拉長來看，2020年疫情之后，美國的房價(jià)在兩年內(nèi)上漲了43%。

但隨著美聯(lián)儲(chǔ)的加息，這種房地產(chǎn)的火熱景象驟然生變。

首先感受到寒意的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

2022年6月，美國互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin、Compass接連開始裁員。據(jù)監(jiān)管文件顯示，Redfin將在6月底前裁員6%，而Compass將裁員10%。

在此之前的5月份，根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，美國房屋成交量達(dá)到峰值88243套，新掛牌住宅的要價(jià)中位數(shù)達(dá)到峰值40.9萬美元。

此后，美國房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)開始持續(xù)下滑，速度之快，讓市場始料不及。

9月份，美國房屋建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）和富國銀行披露的美國房產(chǎn)市場指數(shù)跌至46點(diǎn)，連續(xù)9個(gè)月下滑，為次貸危機(jī)后美國樓市最劇烈的信心滑坡。

NAHB指數(shù)是美國樓市的風(fēng)向標(biāo)，主要針對(duì)房產(chǎn)建筑商的信心調(diào)查。而到了11月，這一指數(shù)進(jìn)一步下跌至33點(diǎn)。

房屋建筑商這么沒信心，消費(fèi)者自然也不會(huì)好到哪兒去。

據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，2022年第三季度，美國投資者購房量同比跌幅超過30%，是次貸危機(jī)以來投資者銷售額的最大跌幅。

另一份來自美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）11月的數(shù)據(jù)顯示，10月美國成屋銷售總數(shù)年化為443萬戶，創(chuàng)下2011年12月以來的新低（忽略疫情初期的異常值），同比降幅達(dá)28.4%，環(huán)比下降5.9%，連續(xù)第九個(gè)月下滑，是有史以來最長連跌紀(jì)錄。

年初還熱火朝天的市場，為何年底就進(jìn)入到了寒冬？

市場經(jīng)濟(jì)下的房子，其實(shí)是一種金融產(chǎn)品。而這個(gè)問題的答案，仍然藏在金融里。

今年7月，想在美國買房的華人阿力曾在網(wǎng)上發(fā)帖稱：

“幾個(gè)月前詢問30年固定貸款利率還是3.25%，現(xiàn)在已經(jīng)變成了5.5%，太不可思議了！”

2022年年初，美國30年期按揭貸款利率還是2.98%，此后一路飆升，短短半年多的世界，最高沖破了7%，創(chuàng)下二十年以來的新高。

目前，這一利率仍高達(dá)6.49%。

“美聯(lián)儲(chǔ)加息以后，物價(jià)降溫不明顯，但房貸卻要還不起了?！?021年剛買了房的美國人肯特也忍不住吐槽。

去年買房時(shí)，他選擇的是浮動(dòng)利率的房屋凈值抵押貸款（HELOC），面對(duì)不斷走高的利率，他不得不考慮提前還貸。

馬薩諸塞州的約翰森夫婦，比肯特的處境更尷尬。

這對(duì)夫婦一位是注冊會(huì)計(jì)師，一位是工程師，雖然付得起調(diào)漲的房貸，但也必須勒緊腰帶。

由于房子還未完工，為了節(jié)省租金，他們只能暫居在親戚家農(nóng)場的露營車?yán)?。露營車對(duì)面，是一個(gè)養(yǎng)了100多只雞的養(yǎng)雞場。

他們的房貸一共36萬美元，由于利率上漲，每個(gè)月要多付近1000美元。

“我們窩在露營車?yán)?，因?yàn)樽〔黄鹌渌胤剑揖呒姆艂}庫，每月租金約1000元。”約翰森說。

更為嚴(yán)重的是，在美聯(lián)儲(chǔ)的持續(xù)的激進(jìn)加息之下，經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)上路，這將進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)市場。

住在加州的戴維表示，即使心儀的房子建在自家空地上，并且還便宜10萬美元，也不敢買。

“大蕭條已經(jīng)開始了，飯碗工作都保不住，還買什么房子?！彼f。

據(jù)畢馬威首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Diane Swonk預(yù)測，2023年美國的房價(jià)或?qū)⑾碌?5%。摩根士丹利則認(rèn)為，美國房價(jià)調(diào)整才剛剛開始，2022年6月至2024年底，美國房價(jià)將由峰值下滑約10%。

不難預(yù)見，過去兩年價(jià)格飛漲的美國房地產(chǎn)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)的急速加息與經(jīng)濟(jì)衰退，正在面臨著“雪崩”的危險(xiǎn)。

與美國聯(lián)系緊密的其它歐美經(jīng)濟(jì)體國家，又是什么情況？

03 火山口上？

警報(bào)其實(shí)已經(jīng)拉響。

在疫情之后，歐洲各國央行基本都與美聯(lián)儲(chǔ)步伐保持一致，其房地產(chǎn)的表現(xiàn)也大體相同，同樣先是經(jīng)歷了一波大幅上漲。

歐盟統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年第一季度與2021年同期相比，捷克、愛沙尼亞、匈牙利、荷蘭、立陶宛等國家房價(jià)上漲均超過19%，愛爾蘭房價(jià)上漲15%，奧地利超過13.7%，德國超過12%，法國超過7.1%，

其中，像德國慕尼黑這種大城市的房價(jià)，在過去十年翻了2.5倍以上。特別是近年來，在美聯(lián)儲(chǔ)全球大放水刺激下，德國房價(jià)也迎來了一波加速上漲。

而除了此前歐美的貨幣寬松帶來的繁榮，不斷走強(qiáng)的美元，也促使美國人走出國門，將買房事業(yè)推向了全世界。

今年9月份，來自美國田納西州納什維爾地區(qū)的企業(yè)主羅賓·阿德金斯準(zhǔn)備在意大利買房。因?yàn)槊涝邚?qiáng)，歐元疲軟，她把預(yù)算從45萬歐元調(diào)高到了50萬歐元。

同樣的情況也發(fā)生在英國。

英國房地產(chǎn)公司“第一太平戴維斯”北美業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人羅里·麥克馬倫認(rèn)為：“美國買家等來了2008年以來在倫敦買房的最佳機(jī)會(huì)?！?/p>

他介紹，一套位于騎士橋、面積約457平方米的四居室公寓，今年9月份售價(jià)1300萬英鎊，約合1513萬美元，比1月剛剛掛牌時(shí)便宜了約130萬美元。

強(qiáng)勢美元，助力美國買房客在全歐洲“掃貨”，將美國之外的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步推高。

伴隨而來的，就是越來越高的貸款規(guī)模。

比如美國的近鄰加拿大，因?yàn)榉績r(jià)飆升，2021年其家庭新增的抵押貸款債務(wù)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1900億加元（約合1500億美元），為2019年的兩倍多。

再比如北歐國家瑞典，2022年6與三年前的6月份相比，其抵押貸款增加了3700億克朗（約合400億美元）。

隨著美國房地產(chǎn)進(jìn)入“冰凍期”，歐美其它國家的房地產(chǎn)市場也無法獨(dú)善其身，房價(jià)下跌已然到來。

比如瑞典的房地產(chǎn)市場，目前正在以2013年以來的最快速度下跌。

瑞典國有銀行SBAB在11月初表示，房地產(chǎn)上市網(wǎng)站Booli的交易數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，瑞典房價(jià)較峰值下跌了19%，公寓價(jià)格下跌了13%。

幾乎同時(shí)，全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，英國2022年10月平均房價(jià)環(huán)比下降0.9%，為15個(gè)月以來的首次下跌，也是2020年6月以來的最大月度跌幅。

在此之前，英國的樓市需求就已經(jīng)下跌超過20%，創(chuàng)下疫情以來的新低。

近期，加拿大皇家銀行（RBC）發(fā)出警告稱，加拿大此次房價(jià)回調(diào)是半世紀(jì)以來最深的一次。

一邊是房地產(chǎn)泡沫下創(chuàng)紀(jì)錄的貸款債務(wù)規(guī)模，一邊是美聯(lián)儲(chǔ)帶頭急不可耐的加息步伐，風(fēng)險(xiǎn)在快速累積，刺破泡沫已經(jīng)在所難免。

據(jù)澳大利亞金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)估計(jì)，因?yàn)閭鶆?wù)收入比達(dá)到6倍或更高，2022年第二季度辦理的22%的抵押貸款，可能使持有者陷入脆弱的財(cái)務(wù)狀況。

加拿大央行把4.5倍的債務(wù)收入比作為評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，而達(dá)到或超過4.5倍的抵押貸款占今年初新增抵押貸款的27%。

“就像坐在火山口上”。

對(duì)這種債務(wù)累積，瑞典央行行長斯特凡·英韋斯曾形容說。

2022年初，美國房市再次突破歷史的繁榮，并帶領(lǐng)西方主要市場奔向巔峰時(shí)，市場就擔(dān)心：這繁榮有多像08年次貸危機(jī)的前夜？

如今，黑石撞響警鐘，冰山露出了一角。

參考資料

[1]《美國地產(chǎn)冰封，巨頭黑石遇劫》格隆匯

[2]《即將到來的樓市危機(jī)在哪里最痛苦？》經(jīng)濟(jì)學(xué)人

[3]《瘋狂加息下的美國購房者：房貸飆升 每月多還數(shù)百美元》大眾報(bào)業(yè)

[4]《房貸利率飆升，美國夫妻買房沒能住！每月還要多花1800元》波士頓華人資訊

[5]《黑石正在重演“雷曼危機(jī)2.0”》國際金融報(bào)

[6]《美元漲了，歐元疲軟，美國人扎堆去歐洲“掃房”？》上觀新聞