記者 | 王婷婷
作為外商投資“熱土”，上海的吸引力一直未減。
歷時(shí)近三個(gè)月，上海北外灘89街一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目終于確定了買方——保險(xiǎn)巨頭友邦人壽。
12月19日，友邦人壽保險(xiǎn)有限公司官網(wǎng)公布，以合計(jì)約50.3億元成功投得上海實(shí)森置業(yè)有限公司（下稱“上海實(shí)森”）90%股權(quán)及其100%股東借款債權(quán)，從而獲得上海北外灘89街坊商業(yè)、辦公及文化綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。
友邦人壽表示，這是公司成立以來(lái)進(jìn)行的最大一次資產(chǎn)收購(gòu)。
同日，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方上實(shí)發(fā)展(600748.SH)也披露了上述交易公告。據(jù)了解，上海實(shí)森為公司旗下開發(fā)上述地塊的項(xiàng)目公司，擁有上海市虹口區(qū)北外灘89街坊土地使用權(quán)。
該項(xiàng)目地塊位東起公平路、西至丹徒路、南到東大名路、北至東長(zhǎng)治路，占地面積約2.3萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約12.67萬(wàn)平方米，總建筑面積約23.05萬(wàn)平方米，項(xiàng)目融合辦公樓、商場(chǎng)、專業(yè)劇院及聶耳舊居綜合業(yè)態(tài)。
2015年11月26日，上海實(shí)森控股公司上海虹晟投資通過競(jìng)拍方式以32.6億元取得了該項(xiàng)目地塊。截至今年4月30日，該項(xiàng)目已投資約69.57億元，目前樓宇已完成結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)期于2023年3月31日前可取得竣工驗(yàn)收備案證書。
接下來(lái)，將由友邦人壽為此項(xiàng)目的建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營(yíng)繼續(xù)提供資金，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資不超過87億元。此投資項(xiàng)目的資金主要來(lái)源于保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金。
早在9月28日，上實(shí)發(fā)展就發(fā)布了關(guān)于公開掛牌出售上海實(shí)森股權(quán)與債權(quán)的公告，擬將所持有的上海實(shí)森90%股權(quán)及其100%債權(quán)于上海聯(lián)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓，起拍價(jià)分別為2.91億元和43.16億元。
除此之外，上海實(shí)森欠負(fù)森大廈的股東貸款本金總額4.22億元，也在此次交易中一并出售。友邦人壽作為此次的唯一競(jìng)標(biāo)者，于有關(guān)該股權(quán)及股東貸款的公開招標(biāo)中中標(biāo)，總成交金額50.3億元。
出售事項(xiàng)完成后，友邦人壽將直接控股上海實(shí)森，從而獲得該地產(chǎn)項(xiàng)目。上海實(shí)森將不再為上實(shí)發(fā)展及該公司各自的附屬公司，上海實(shí)森的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也不再并入集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表。
上實(shí)發(fā)展認(rèn)為，出售事項(xiàng)有利于回籠資金充實(shí)現(xiàn)金流，更好地集中資源投入到公司重點(diǎn)項(xiàng)目，保障公司平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。
經(jīng)其測(cè)算，交易完成后，預(yù)計(jì)為公司帶來(lái)歸屬于母公司凈利潤(rùn)約1.39億元，約占公司上年度歸屬于母公司凈利潤(rùn)的26.16%。
至于此次買方友邦保險(xiǎn)，據(jù)界面新聞了解，1992年在上海設(shè)立分公司，是改革開放后最早一批獲發(fā)個(gè)人人身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的非本土保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之一。2020年7月，友邦人壽正式成為中國(guó)內(nèi)地首家外資獨(dú)資人身保險(xiǎn)公司。
根據(jù)友邦人壽三季報(bào)，今年前三季度，友邦保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)新業(yè)務(wù)價(jià)值22.77億美元，同比下滑8%；集團(tuán)總加權(quán)保費(fèi)收入272.24億美元，同比微增3%。單季度而言，友邦保險(xiǎn)三季度新業(yè)務(wù)價(jià)值增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比上升7%至7.41億美元，年化新保費(fèi)增加8%至12.71億美元。
實(shí)際上，外資企業(yè)投資中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)并非新鮮事，尤其是在上海。
根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海大宗物業(yè)交易額累計(jì)約400億元，在全國(guó)市場(chǎng)占比超過了40%，其中外資占比超過30%，兩個(gè)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下近三年之最。
今年9月份，來(lái)自加拿大的資管公司博楓資產(chǎn)管理以13億元代價(jià)，收購(gòu)了位于楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目。該項(xiàng)目定位為租賃住宅，包含三座新建樓棟，計(jì)劃提供約560間房源。
過去幾年，該資管公司還收購(gòu)過瑞安房地產(chǎn)旗下的中國(guó)新天地高端辦公和零售街區(qū)股權(quán)，以及綠地黃浦濱江綜合體項(xiàng)目，均位于上海。
中指研究院認(rèn)為，短期來(lái)看，外資企業(yè)持續(xù)進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)釋放出積極信號(hào)，表明投資者看好中國(guó)市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。“這對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)較好的信號(hào)，亦可提振行業(yè)信心?！?/p>
長(zhǎng)期來(lái)看，外資投資者注重資產(chǎn)管理，具有跨周期經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，也可為當(dāng)前房企探索新模式提供借鑒。