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10億股權(quán)凍結(jié)事件背后:魔方公寓需要新故事

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10億股權(quán)凍結(jié)事件背后:魔方公寓需要新故事

魔方公寓此時(shí)上市,難言樂觀。

文|酒管財(cái)經(jīng) 

編輯|阿鰍

“由于第三方平臺(tái)信息顯示可能有點(diǎn)滯后,目前公司并不存在被執(zhí)行股權(quán)凍結(jié)的情況。”對(duì)于近期沸沸揚(yáng)揚(yáng)的魔方公寓10億元股權(quán)被凍結(jié)的消息,該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人如此對(duì)外表示。

解得了凍結(jié),解不開的是疑惑。對(duì)于這家正在沖擊IPO的長(zhǎng)租公寓品牌來說,此時(shí)出現(xiàn)負(fù)面并不是好的局面。結(jié)果可以看到,這引發(fā)了外界對(duì)其新一輪的質(zhì)疑聲。

首先,引發(fā)10億元股權(quán)凍結(jié)的租賃合同糾紛,其原告方上海永久建筑集團(tuán)有限公司為魔方公寓的業(yè)主,前身為微領(lǐng)地創(chuàng)客空間旗下的項(xiàng)目之一。2021年,正式依靠收購微領(lǐng)地旗下項(xiàng)目,魔方公寓規(guī)模獲得大幅擴(kuò)張。

但也正是大量非自營(yíng)項(xiàng)目的進(jìn)入,拖累了魔方公寓的整體盈利水平。

其次,盡管長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速,但投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式仍心存疑慮,加之房地產(chǎn)整體市場(chǎng)尚未回暖,魔方公寓此時(shí)上市,難言樂觀。

10億股權(quán)風(fēng)波

近日有消息稱,魔方公寓母公司魔方投資新增股權(quán)凍結(jié)信息,凍結(jié)股權(quán)標(biāo)的為其在上海的子公司,凍結(jié)股權(quán)數(shù)額為10億元人民幣,凍結(jié)日期自2022年11月25日至2025年11月24日。

對(duì)此,魔方公寓對(duì)外稱,“此次事件系企業(yè)解決合同糾紛的普通法律程序,當(dāng)時(shí)原告方發(fā)起訴訟時(shí)要求凍結(jié)我方10億元資金,后續(xù)法院方又接受了我方申請(qǐng),并下裁決書解封被凍結(jié)資金。但由于第三方平臺(tái)信息顯示可能有點(diǎn)滯后,目前公司并不存在被執(zhí)行股權(quán)凍結(jié)的情況?!?/p>

顯然,被凍結(jié)的股權(quán)已然解封。但透過該事件,卻透露出了魔方公寓與業(yè)主之間的糾葛。這是否會(huì)影響其經(jīng)營(yíng)情況,是外界關(guān)注的重點(diǎn)。

經(jīng)過各方媒體的公開報(bào)道,大概能梳理清楚各方的身份。上海永久為魔方公寓的業(yè)主,其公司注冊(cè)地為上海市浦東新區(qū)衡安路1000號(hào)1幢,也正是魔方公寓上海外高橋衡安路店的地址。

上述門店由上海永久作為出租人,與承租人上海盛鐸訂立的物業(yè)租賃合約及補(bǔ)充協(xié)議,總可出租面積約為15283.54平方米的物業(yè)出租予上海盛鐸,作零售住宅及辦公用途。

業(yè)主的身份之外,魔方公寓上海外高橋衡安路店也曾是微領(lǐng)地青年社區(qū)的業(yè)主。2021年,魔方公寓曾進(jìn)行大手筆收購之時(shí),其中就包括該項(xiàng)目。

如此說來,二者極具淵源,是長(zhǎng)久的合作伙伴。據(jù)了解,魔方公寓上海外高橋衡安路店累計(jì)包含562個(gè)公寓單元及1個(gè)零售單元。根據(jù)物業(yè)租賃合約及補(bǔ)充協(xié)議,該物業(yè)租期為15年,物業(yè)內(nèi)單套公寓的租金約2000元-3500元/月,一樓零售單元的每月租金則介于每平方米120元至170元之間。

時(shí)至今日,二者卻對(duì)簿公堂,不勝唏噓。而此事正好發(fā)生在沖擊IPO的關(guān)鍵時(shí)刻,這對(duì)魔方公寓來說,不是一個(gè)好消息。

收購雙刃劍

魔方公寓與上海永久的關(guān)系還要追溯到2021年。

當(dāng)年1月31日,魔方公寓完成了對(duì)微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)股份有限公司全資擁有的21家項(xiàng)目公司100%的股權(quán)收購。

這只是其大規(guī)模收購的一部分,隨后一年的時(shí)間當(dāng)中,其又收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下項(xiàng)目。

要承認(rèn)的是,收購確實(shí)在短期內(nèi)增厚了魔方公寓的利潤(rùn)。2020年,魔方公寓的凈利潤(rùn)為-2.31億元,但到了2021年,其凈利潤(rùn)卻飆升至2.95億元。這離不開其一系列的收購操作。

但這種業(yè)績(jī)?cè)隽坎⒉怀掷m(xù),2022上半年,魔方生活的業(yè)績(jī)表現(xiàn)便出現(xiàn)了明顯下滑。當(dāng)期,該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.5億元,較去年同期增長(zhǎng)24.15%,期內(nèi)利潤(rùn)僅有41萬元,較2021年上半年的1.62億元大幅下滑99.75%;對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)同比下滑94.2%至924.8萬元,少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)則同比下滑487.46%至-883.8萬元。

從上述數(shù)據(jù)來看,超過76000套公寓,僅僅實(shí)現(xiàn)了41萬元的利潤(rùn),換算下來,每套公寓僅僅盈利5.38元。

不僅如此,大規(guī)模收購使得加盟管理和第三方托管門店激增,2019~2020年時(shí),該類型門店僅為8167家和7149家,而2021年終,該類型門店激增至25813家。

大量的加盟管理和第三方托管門店涌入魔方公寓的體系當(dāng)中,拖累了其凈利潤(rùn)水平。

招股書顯示,在直營(yíng)模式之下,魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本穩(wěn)定在86%上下,對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)率卻只有0.05%。對(duì)比之下,加盟管理和第三方托管模式下,2022年上半年毛利率水平達(dá)到最高值,但也僅有68.8%,與直營(yíng)模式相距甚遠(yuǎn)。

對(duì)魔方公寓來說,大規(guī)模的收購已然形成了一把雙刃劍。

長(zhǎng)租公寓迎來好時(shí)代?

從大環(huán)境來講,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。

在市場(chǎng)規(guī)模上,公開數(shù)據(jù)顯示,2017年,我國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模在1.38萬億左右,根據(jù)鏈家研究院預(yù)測(cè),到2020年,我國(guó)租房人口將達(dá)到1.9億;到2025年,中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將增至2.9萬億元。

而在政策端,黨的二十大報(bào)告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

在往前,2016年12月,政策定調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”,提出要建立多渠道共計(jì)、多渠道保障、租購并舉的住房制度,推動(dòng)各種住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策逐步出臺(tái)。

這引得眾多企業(yè)參與其中,龍湖冠寓、萬科泊寓等傳統(tǒng)房企以及新勢(shì)力長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,正響應(yīng)國(guó)家租售并舉政策,推出集中式長(zhǎng)租公寓。

在此背景下,魔方公寓的競(jìng)爭(zhēng)力并不突出。

對(duì)比2022上半年魔方生活的76190套在營(yíng)公寓,同期,萬科泊寓累計(jì)開業(yè)16.95萬間,管理房源20.99萬間;龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模超11萬間。

另一方面,投資者還沒有從“爆雷”“租金貸”等長(zhǎng)租公寓負(fù)面消息當(dāng)中緩過神來。而從本質(zhì)上講,魔方公寓仍未擺脫“二房東”的身份,即不擁有房屋的產(chǎn)權(quán),只是房子裝修、出租的中介商。

魔方公寓目前共有兩種運(yùn)營(yíng)租賃公寓的模式,分別是直租模式與加盟管理和第三方托管模式。

所謂的直租模式就是行業(yè)中常說的包租模式,即魔方公寓需要支付物業(yè)租金并對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。而加盟管理和第三方托管模式則與酒店加盟模式類似,魔方公寓以自有品牌或委托方認(rèn)可的其他品牌對(duì)公寓進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理,實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出。

在直營(yíng)模式下,魔方生活向目標(biāo)公寓物業(yè)的業(yè)主或授權(quán)承租人整租或租賃部分的樓宇,通常會(huì)就此類公寓物業(yè)訂立長(zhǎng)期租約,初始租期一般介乎10至15年。

而在按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行改造及裝修后,公司向住戶提供該等租賃公寓以及全套優(yōu)質(zhì)服務(wù)。住戶通常與公司簽訂為期一年的租賃合同(經(jīng)雙方同意后可續(xù)租),并按季度或按月支付租金。

在此模式下,形成了持續(xù)投入追求規(guī)模增長(zhǎng)與難以短期回收資金的悖論,只能依靠資本長(zhǎng)期投入,青客、蛋殼已然是前車之鑒。

而對(duì)于魔方公寓來說,顯然還需要為投資者講述新的故事。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系原著作權(quán)人。

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10億股權(quán)凍結(jié)事件背后:魔方公寓需要新故事

魔方公寓此時(shí)上市,難言樂觀。

文|酒管財(cái)經(jīng) 

編輯|阿鰍

“由于第三方平臺(tái)信息顯示可能有點(diǎn)滯后,目前公司并不存在被執(zhí)行股權(quán)凍結(jié)的情況。”對(duì)于近期沸沸揚(yáng)揚(yáng)的魔方公寓10億元股權(quán)被凍結(jié)的消息,該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人如此對(duì)外表示。

解得了凍結(jié),解不開的是疑惑。對(duì)于這家正在沖擊IPO的長(zhǎng)租公寓品牌來說,此時(shí)出現(xiàn)負(fù)面并不是好的局面。結(jié)果可以看到,這引發(fā)了外界對(duì)其新一輪的質(zhì)疑聲。

首先,引發(fā)10億元股權(quán)凍結(jié)的租賃合同糾紛,其原告方上海永久建筑集團(tuán)有限公司為魔方公寓的業(yè)主,前身為微領(lǐng)地創(chuàng)客空間旗下的項(xiàng)目之一。2021年,正式依靠收購微領(lǐng)地旗下項(xiàng)目,魔方公寓規(guī)模獲得大幅擴(kuò)張。

但也正是大量非自營(yíng)項(xiàng)目的進(jìn)入,拖累了魔方公寓的整體盈利水平。

其次,盡管長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速,但投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式仍心存疑慮,加之房地產(chǎn)整體市場(chǎng)尚未回暖,魔方公寓此時(shí)上市,難言樂觀。

10億股權(quán)風(fēng)波

近日有消息稱,魔方公寓母公司魔方投資新增股權(quán)凍結(jié)信息,凍結(jié)股權(quán)標(biāo)的為其在上海的子公司,凍結(jié)股權(quán)數(shù)額為10億元人民幣,凍結(jié)日期自2022年11月25日至2025年11月24日。

對(duì)此,魔方公寓對(duì)外稱,“此次事件系企業(yè)解決合同糾紛的普通法律程序,當(dāng)時(shí)原告方發(fā)起訴訟時(shí)要求凍結(jié)我方10億元資金,后續(xù)法院方又接受了我方申請(qǐng),并下裁決書解封被凍結(jié)資金。但由于第三方平臺(tái)信息顯示可能有點(diǎn)滯后,目前公司并不存在被執(zhí)行股權(quán)凍結(jié)的情況。”

顯然,被凍結(jié)的股權(quán)已然解封。但透過該事件,卻透露出了魔方公寓與業(yè)主之間的糾葛。這是否會(huì)影響其經(jīng)營(yíng)情況,是外界關(guān)注的重點(diǎn)。

經(jīng)過各方媒體的公開報(bào)道,大概能梳理清楚各方的身份。上海永久為魔方公寓的業(yè)主,其公司注冊(cè)地為上海市浦東新區(qū)衡安路1000號(hào)1幢,也正是魔方公寓上海外高橋衡安路店的地址。

上述門店由上海永久作為出租人,與承租人上海盛鐸訂立的物業(yè)租賃合約及補(bǔ)充協(xié)議,總可出租面積約為15283.54平方米的物業(yè)出租予上海盛鐸,作零售住宅及辦公用途。

業(yè)主的身份之外,魔方公寓上海外高橋衡安路店也曾是微領(lǐng)地青年社區(qū)的業(yè)主。2021年,魔方公寓曾進(jìn)行大手筆收購之時(shí),其中就包括該項(xiàng)目。

如此說來,二者極具淵源,是長(zhǎng)久的合作伙伴。據(jù)了解,魔方公寓上海外高橋衡安路店累計(jì)包含562個(gè)公寓單元及1個(gè)零售單元。根據(jù)物業(yè)租賃合約及補(bǔ)充協(xié)議,該物業(yè)租期為15年,物業(yè)內(nèi)單套公寓的租金約2000元-3500元/月,一樓零售單元的每月租金則介于每平方米120元至170元之間。

時(shí)至今日,二者卻對(duì)簿公堂,不勝唏噓。而此事正好發(fā)生在沖擊IPO的關(guān)鍵時(shí)刻,這對(duì)魔方公寓來說,不是一個(gè)好消息。

收購雙刃劍

魔方公寓與上海永久的關(guān)系還要追溯到2021年。

當(dāng)年1月31日,魔方公寓完成了對(duì)微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)股份有限公司全資擁有的21家項(xiàng)目公司100%的股權(quán)收購。

這只是其大規(guī)模收購的一部分,隨后一年的時(shí)間當(dāng)中,其又收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下項(xiàng)目。

要承認(rèn)的是,收購確實(shí)在短期內(nèi)增厚了魔方公寓的利潤(rùn)。2020年,魔方公寓的凈利潤(rùn)為-2.31億元,但到了2021年,其凈利潤(rùn)卻飆升至2.95億元。這離不開其一系列的收購操作。

但這種業(yè)績(jī)?cè)隽坎⒉怀掷m(xù),2022上半年,魔方生活的業(yè)績(jī)表現(xiàn)便出現(xiàn)了明顯下滑。當(dāng)期,該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.5億元,較去年同期增長(zhǎng)24.15%,期內(nèi)利潤(rùn)僅有41萬元,較2021年上半年的1.62億元大幅下滑99.75%;對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)同比下滑94.2%至924.8萬元,少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)則同比下滑487.46%至-883.8萬元。

從上述數(shù)據(jù)來看,超過76000套公寓,僅僅實(shí)現(xiàn)了41萬元的利潤(rùn),換算下來,每套公寓僅僅盈利5.38元。

不僅如此,大規(guī)模收購使得加盟管理和第三方托管門店激增,2019~2020年時(shí),該類型門店僅為8167家和7149家,而2021年終,該類型門店激增至25813家。

大量的加盟管理和第三方托管門店涌入魔方公寓的體系當(dāng)中,拖累了其凈利潤(rùn)水平。

招股書顯示,在直營(yíng)模式之下,魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本穩(wěn)定在86%上下,對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)率卻只有0.05%。對(duì)比之下,加盟管理和第三方托管模式下,2022年上半年毛利率水平達(dá)到最高值,但也僅有68.8%,與直營(yíng)模式相距甚遠(yuǎn)。

對(duì)魔方公寓來說,大規(guī)模的收購已然形成了一把雙刃劍。

長(zhǎng)租公寓迎來好時(shí)代?

從大環(huán)境來講,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。

在市場(chǎng)規(guī)模上,公開數(shù)據(jù)顯示,2017年,我國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模在1.38萬億左右,根據(jù)鏈家研究院預(yù)測(cè),到2020年,我國(guó)租房人口將達(dá)到1.9億;到2025年,中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將增至2.9萬億元。

而在政策端,黨的二十大報(bào)告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

在往前,2016年12月,政策定調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”,提出要建立多渠道共計(jì)、多渠道保障、租購并舉的住房制度,推動(dòng)各種住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策逐步出臺(tái)。

這引得眾多企業(yè)參與其中,龍湖冠寓、萬科泊寓等傳統(tǒng)房企以及新勢(shì)力長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,正響應(yīng)國(guó)家租售并舉政策,推出集中式長(zhǎng)租公寓。

在此背景下,魔方公寓的競(jìng)爭(zhēng)力并不突出。

對(duì)比2022上半年魔方生活的76190套在營(yíng)公寓,同期,萬科泊寓累計(jì)開業(yè)16.95萬間,管理房源20.99萬間;龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模超11萬間。

另一方面,投資者還沒有從“爆雷”“租金貸”等長(zhǎng)租公寓負(fù)面消息當(dāng)中緩過神來。而從本質(zhì)上講,魔方公寓仍未擺脫“二房東”的身份,即不擁有房屋的產(chǎn)權(quán),只是房子裝修、出租的中介商。

魔方公寓目前共有兩種運(yùn)營(yíng)租賃公寓的模式,分別是直租模式與加盟管理和第三方托管模式。

所謂的直租模式就是行業(yè)中常說的包租模式,即魔方公寓需要支付物業(yè)租金并對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。而加盟管理和第三方托管模式則與酒店加盟模式類似,魔方公寓以自有品牌或委托方認(rèn)可的其他品牌對(duì)公寓進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理,實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出。

在直營(yíng)模式下,魔方生活向目標(biāo)公寓物業(yè)的業(yè)主或授權(quán)承租人整租或租賃部分的樓宇,通常會(huì)就此類公寓物業(yè)訂立長(zhǎng)期租約,初始租期一般介乎10至15年。

而在按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行改造及裝修后,公司向住戶提供該等租賃公寓以及全套優(yōu)質(zhì)服務(wù)。住戶通常與公司簽訂為期一年的租賃合同(經(jīng)雙方同意后可續(xù)租),并按季度或按月支付租金。

在此模式下,形成了持續(xù)投入追求規(guī)模增長(zhǎng)與難以短期回收資金的悖論,只能依靠資本長(zhǎng)期投入,青客、蛋殼已然是前車之鑒。

而對(duì)于魔方公寓來說,顯然還需要為投資者講述新的故事。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系原著作權(quán)人。