文|公司研究室 方圓

近期，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“魔方生活服務(wù)”）向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)，由摩根士丹利和建銀國(guó)際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。倘若魔方生活服務(wù)能夠通過(guò)港交所聆訊，其將成為港股第一家內(nèi)地長(zhǎng)租公寓上市公司。

本次IPO，魔方生活服務(wù)擬將募集資金用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張及戰(zhàn)略性收購(gòu)、更新技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及創(chuàng)新公寓產(chǎn)品、持續(xù)銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)工作。

01、排除自如、泊寓等對(duì)手的“第一”

魔方生活服務(wù)成立于2009年，最開(kāi)始在南京提供公寓租賃服務(wù)。模式上，魔方生活服務(wù)采取直營(yíng)模式、加盟管理和第三方托管兩種模式，向消費(fèi)者提供白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓。

2022年6月末，魔方生活服務(wù)在26座城市經(jīng)營(yíng)76190套在營(yíng)公寓。其中，直營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)50074套，占比66%；加盟管理及第三方托管模式經(jīng)營(yíng)26116套，占比34%。

根據(jù)招股書(shū)，2021年末以在營(yíng)公寓數(shù)量計(jì)算，魔方生活服務(wù)在獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中排名第一。

需要注意的是，魔方生活服務(wù)的第一，是排除了鏈家自如寓、我愛(ài)我家相寓等分散式長(zhǎng)租公寓，以及萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等房企的非獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下所取得。

2019年至2021年，魔方生活服務(wù)的平均出租率分別為88.0%、80.2%、86.5%，2022年上半年，出租率為82.4%，整體呈下降趨勢(shì)。

與之對(duì)比，2022年上半年，萬(wàn)科泊寓出租率為94.0%，龍湖冠寓出租率為93.3%，魔方生活服務(wù)的出租率明顯偏低。

02、上半年凈利潤(rùn)下滑94%

2019年至2021年，魔方生活服務(wù)收入分別為9.5億、9.5億、14.7億。2022年上半年，公司收入8.5億，同比增長(zhǎng)24.1%。

近兩年，魔方生活服務(wù)開(kāi)啟輕資產(chǎn)擴(kuò)張計(jì)劃，通過(guò)加盟、托管、合資等合作方式快速提升規(guī)模。但根據(jù)目前的收入結(jié)構(gòu)，直營(yíng)模式仍然是公司絕對(duì)的收入支柱。2022年上半年，來(lái)自直營(yíng)模式的收入為8.1億，收入占比95.2%。

2019年至2021年，魔方生活服務(wù)毛利率分別為85.4%、82.9%、86.1%。2022年上半年的毛利率為86.0%，同比增加0.7個(gè)百分點(diǎn)，整體來(lái)看，魔方生活服務(wù)毛利率呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2019年至2021年，魔方生活服務(wù)歸母凈利潤(rùn)分別為6037萬(wàn)、-2.3億、2.8億，2022年上半年，歸母凈利潤(rùn)為925萬(wàn)，同比下滑94.2%。

魔方生活服務(wù)表示，公司向客戶(hù)轉(zhuǎn)移增加的成本的能力有限，因?yàn)樽饨鹪谧馄趦?nèi)相對(duì)固定。但公司成本及開(kāi)支仍可能會(huì)保持不變或增加，這可能會(huì)對(duì)公司的凈利潤(rùn)率及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮蟛焕绊憽?/p>

03、創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)早已套現(xiàn)走人

關(guān)于魔方服務(wù)生活的成立，網(wǎng)上流傳過(guò)這樣一個(gè)段子：2001年，在北京工作的葛嵐租了一套房子，突然有一天被房東告知房子要被賣(mài)掉趕快搬出去，生氣的葛嵐逐漸地萌生一個(gè)想法，如果能為租房者提供安全、穩(wěn)定且服務(wù)好的公寓，應(yīng)該非常受歡迎。

2009年，葛嵐等人在南京推出首個(gè)租賃公寓項(xiàng)目，通過(guò)長(zhǎng)期租用城市里的閑置辦公用房甚至毛坯房，自行改造成酒店式公寓后對(duì)外出租。

成立之初，創(chuàng)始人葛嵐持股35.06%，陸欣持股32.05%，其余6名股東共持股32.89%。

魔方生活服務(wù)從2009年成立至今，共經(jīng)歷了8輪融資，投后其估值從2012年的2.9億港元增長(zhǎng)至2021年的76.0億港元，十年時(shí)間估值翻了25倍。

但上市前，魔方生活服務(wù)最大的股東早已不是葛嵐。IPO前，葛嵐僅持股2.86%，創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)8人僅持股6.92%。

IPO前，公司最大股東為華平投資，曾參與魔方生活服務(wù)數(shù)輪融資，共持有51.62%股權(quán)。2016年，魔方生活服務(wù)完成C輪融資后，創(chuàng)始人之一的張紅漫將其持有的73085股股份，以3936.2萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給華平投資。半年后，葛嵐將手中部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華平投資，套現(xiàn)2499.96萬(wàn)元后離職。

資料顯示，華平投資成立于1966年，是中國(guó)及東南亞最大的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)之一。2022年6月末，華平投資管理資產(chǎn)超過(guò)850億美元，已對(duì)超過(guò)40家地產(chǎn)企業(yè)投資超過(guò)65億美元。