實習記者：唐玉蓮
近日，據(jù)彭博社報道，由于投資者的贖回請求激增，黑石限制了旗下規(guī)模高達1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產(chǎn)投資基金BRIET（Blackstone Real Estate Income Trust）的提款。
此后，黑石集團(BX)的股價一度下跌，在上周四早下跌7.1%后，截止發(fā)稿，該股在12月5日與6日兩個交易日中分別下跌3.75%與3.95%，目前股價為78.73美元。
據(jù)華爾街見聞消息，黑石集團在11月僅滿足了BRIET投資者贖回請求的43%。黑石在通知中補充說，12月它只允許投資者贖回該基金凈資產(chǎn)的0.3%。而根據(jù)最新的規(guī)定來看，為了緩解資金贖回壓力，黑石通知投資者可以在任何一個季度贖回最多5%的份額，每月最多贖回2%，以防止其持有的非流動性房地產(chǎn)被拋售。
據(jù)彭博社報道，此次黑石集團的贖回請求主要是來自亞洲的投資者，但是無論這些投資者來自哪里，這樣的贖回請求行為都將使黑石集團的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)變得更加的困難。
根據(jù)證券時報報道，有分析人士指出，黑石這只基金目前遭遇的狀況體現(xiàn)出了房地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的特點，就是流動性差，一旦面臨贖回，即使規(guī)模不大也會引發(fā)贖回限制，但這看似保護性的條款，卻很容易引發(fā)流動性的擠兌。
事實上，黑石集團的房地產(chǎn)投資基金BRIET一直以來都表現(xiàn)得很強勁，特別是與其他地產(chǎn)股相比而言。據(jù)彭博社消息，2022年以來，該基金的正向回報率達到了9.3%。與之相應(yīng)的，Vanguard的公開上市房地產(chǎn)指數(shù)基金今年下跌超過22%。
從BRIET的資產(chǎn)組合和資產(chǎn)質(zhì)量來看，公司大部分投資組合投資于租賃住房和工業(yè)設(shè)施，如倉庫和物流樞紐，這些都是房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的部分。其中只有約3%的部分在寫字樓行業(yè)受到了一定的沖擊。
然而，之所以表現(xiàn)強勁的BRIET會面臨眾多投資者的贖回請求，主要是因為近來美國房地產(chǎn)市場的種種跡象加劇了人們的擔憂。
畢馬威(KPMG)首席經(jīng)濟學家Diane Swonk認為，這表明金融市場對美國房地產(chǎn)泡沫破裂的擔憂日益加劇。他預計2023年美國的房價或?qū)⒗^續(xù)下跌15%。
無獨有偶，信安環(huán)球投資公司(Principal Global Investors)的首席策略師Seema Shah在談到未來可能出現(xiàn)的陷阱時表示：“我們必須小心，利率已經(jīng)急劇上升，一些資產(chǎn)類別將受到影響。而幾個月來，REITS都有出色的表現(xiàn)，但當你有這種表現(xiàn)時，投資者不會對加息等傳統(tǒng)基本面信號作出反應(yīng)?！?/span>
在本輪貨幣緊縮周期中，美聯(lián)儲今年已將政策利率上調(diào)375個基點，至3.75%-4.00%區(qū)間，這是自20世紀80年代抗擊通脹以來最快的加息周期。
據(jù)標普CoreLogic Case-Shiller全國房屋價格指數(shù)顯示，受美聯(lián)儲此前采取極度寬松貨幣政策等因素的影響，2020年3月-2022年6月期間美國房價整體漲幅達到42%。
但值得注意的是，隨著今年以來美聯(lián)儲持續(xù)大幅加息，美國房價漲得快，跌得更快。目前美國主要城市房價已出現(xiàn)連續(xù)多月下跌，且成交量快速萎縮。
“在美國房地產(chǎn)成交量與價格雙雙持續(xù)回落的情況下，越來越多資金開始擔心房地產(chǎn)信托投資基金將受到波及，導致壞賬資產(chǎn)激增與凈值大幅下跌，不如早早贖回資金避險?！敝槿耸恐赋?。
正如21世紀經(jīng)濟報道所指出的，當前由于市場對美國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展普遍悲觀，已盈利的BREIT反而成為眾多高凈值投資者與資管機構(gòu)爭相獲利了結(jié)的對象。
據(jù)中國基金報報道，為了應(yīng)對基金贖回，黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場等地產(chǎn)項目，計劃出售其持有的兩家賭場的50%股份，估值在13億美元左右。顯然光靠賣賭場只是杯水車薪，僅11月的贖回請求就已經(jīng)超過了20億美元。如果美國持續(xù)加息，房價持續(xù)下跌，將會引發(fā)更大規(guī)模的贖回潮。
與此同時，華爾街見聞也指出，如果黑石等機構(gòu)不能取得投資者信賴，為應(yīng)對贖回壓力，其手中其余各類資產(chǎn)也難逃拋售命運，考慮到金融機構(gòu)之間復雜的交叉違約風險，一場類似08年雷曼危機的房地產(chǎn)風暴或難以避免。
不過，摩根士丹利的Michael Cyprys表示，市場對該消息的反應(yīng)"過度了"。該分析師在一份研究報告中寫道，盡管贖回請求、年終稅收規(guī)劃決策和投資者重新配置的限制可能在短期內(nèi)刺激更多贖回，但強勁的業(yè)績記錄、支持性的市場基本面以及宏觀背景改善的空間，應(yīng)有助于緩解潛在的流出壓力。
據(jù)金吾資訊最新消息，蒙特利爾銀行分析師James Fotheringham將黑石集團(BX)的目標價從109美元下調(diào)至90美元，并維持與大市一致評級。Fotheringham在研究報告中告訴投資者，為了應(yīng)對不斷上升的贖回要求，黑石對旗下房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)RIET開始執(zhí)行先前披露的贖回限制，這對于該集團的中期增長而言可能是一個重大的逆風。Fotheringham還對黑石2022年的每股收益預期下調(diào)0.06美元至5.04美元，將2023財年的每股收益預期下調(diào)0.39美元至5.50美元。