記者 樊旭 辛圓

12月3日，參加國際金融論壇（IFF）2022全球年會的經(jīng)濟學家認為，紓困房地產(chǎn)行業(yè)的“金融16條”政策的出臺，代表著監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)的救助從之前“零打碎敲”的模式轉(zhuǎn)為更加系統(tǒng)性的扶持，預計地產(chǎn)企業(yè)融資問題將得到有效改善。

盡管如此，他們認為，此輪房地產(chǎn)行業(yè)的下行除了融資政策收緊外，還有城市化進程放緩、潛在經(jīng)濟增長率下降、人口老齡化、新冠疫情等諸多因素的影響， 整個行業(yè)企穩(wěn)可能仍需時日，特別是需要更多支持銷售端的政策。

中國人民銀行、銀保監(jiān)會11月中旬發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務、保障住房金融消費者合法權益、做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、階段性調(diào)整部分金融管理政策、支持住房租賃金融等6個方面出臺了16條具體措施，被業(yè)內(nèi)稱為“金融16條”。

“政策從去年底開始已經(jīng)有所寬松，但都是救助某些企業(yè)的某些保交房項目，沒有意識到整個房地產(chǎn)出現(xiàn)系統(tǒng)性下行。從最近出臺的‘16條’看，政府已經(jīng)意識到這一點，開始系統(tǒng)性幫助房地產(chǎn)（行業(yè)），涉及貸款、發(fā)債、信托、政策性銀行等各個方面，保障開發(fā)商資金的流動?！比疸y投資銀行亞洲經(jīng)濟研究部主管及首席中國經(jīng)濟學家汪濤在會上說。

渣打銀行大中華及北亞區(qū)首席經(jīng)濟學家丁爽也表示：“近期的一系列措施是從原先的零打碎敲解燃眉之急的方式，轉(zhuǎn)變成更為系統(tǒng)性的措施，包括開發(fā)貸款、建筑貸款，抵押貸款等，還有一個比較重要的是涉及到并購。因為最后如果能夠讓行業(yè)恢復正常，可能還是要通過重組、收購來解決?！?/p>

“整體上看，上述措施，加上‘三支箭’，貸款、債券、再融資，這些手段推出來，給人的感覺是解決問題的緊迫性正在增加?！彼f。

不過，經(jīng)濟學家普遍認為，盡管“金融16條”將有效促進房企融資端恢復，但房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)仍具有一定的不確定性。

安信證券首席經(jīng)濟學家高善文打了一個比方稱，之前很多房企可能是在“ICU”（重癥加強護理病房）里，或是在去“ICU”的路上，有一些進了“火葬場”。近期的政策是讓沒有進入“ICU”的盡量提前救治，不進“ICU”；進了“ICU”的盡量不要去“火葬場”，下一步的目標是把多數(shù)房企能從“ICU”里救出來、然后送到“普通病房”里。

“但是，你如果指望它在‘普通病房’里馬上就能活蹦亂跳地參與火熱的建設，可能想多了，這需要時間，何況現(xiàn)在還在‘ICU’里或在去‘ICU’路上的是不是已經(jīng)轉(zhuǎn)入‘普通病房’，恐怕還要再看?！彼f。

野村證券中國首席經(jīng)濟學家陸挺進一步指出，導致此輪房地產(chǎn)行業(yè)下行的主要因素有四個：一是城市化趨緩、人口老齡化、潛在經(jīng)濟增長率下降等趨勢性因素；二是整個行業(yè)自2018年起就處于下行周期；三是新冠疫情沖擊；四是金融、融資端猛烈的收縮政策。

“這四個因素中，真正改變的只有融資端，其他都沒有改變，尤其是在疫情方面，如果沒有真正地擺脫疫情，我們要看到清晰地、大幅度的房地產(chǎn)的反彈，可能性是比較小的?！彼f。

此外，與會經(jīng)濟學家認為，除了對房企融資端的支持，整個行業(yè)要企穩(wěn)，可能還需要出臺更多銷售端的支持政策。

平安證券首席經(jīng)濟學家鐘正生指出，如果銷售端起不來，目前的紓困政策只能起到暫時的止血作用，房企可能積累更多庫存，只是把房地產(chǎn)的風險往后推延?！颁N售端起來才能帶動起來整個產(chǎn)業(yè)鏈?！彼麖娬{(diào)。

丁爽也表示，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，最終還是要看需求端、房屋的銷售數(shù)據(jù)能不能上來。如果看短期，保交樓的問題解決，后面還有樓價的問題。如果有潛在需求的購房者看到樓價開始穩(wěn)定，此時需求端會出現(xiàn)比較大的改善。

汪濤更是直接建議，進一步下調(diào)按揭利率，降低首付比例。

在當天的論壇上，西班牙對外銀行亞洲首席經(jīng)濟學家夏樂表示，國外投資者經(jīng)常討論的一個問題是，中國房地產(chǎn)行業(yè)會不會重蹈上世紀九十年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂的覆轍。他們也非常希望知道什么樣的政策，能夠幫助中國的房地產(chǎn)實現(xiàn)“軟著陸”。

高善文回應道，1990年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅有兩個很重要的背景，而這兩個情況中國都不具備。一是，在日本房價大幅上升的過程中，日本朝野上下均不認為有房地產(chǎn)泡沫，但中國從2013年開始，部分政府官員和學者就在呼吁，要警惕出現(xiàn)泡沫。2011年后，監(jiān)管層防范和擠壓泡沫的行動就沒有停止過。

第二，高善文指出，日本房地產(chǎn)投資占GDP的比例從1985年開始上升，1987年后更是急劇上升，直到泡沫破滅才一路向下。而中國房地產(chǎn)投資占GDP的比重峰值出現(xiàn)在2013年，2014年后一路下行，2019年后，我國房地產(chǎn)投資占GDP的比重比很多國家都低。

盡管如此，鐘正生認為，日本房地產(chǎn)的崩盤依然對中國具有啟示作用，國內(nèi)監(jiān)管層、金融機構都需要防微杜漸。

他指出，一方面，日本房地產(chǎn)崩盤后，金融機構的不良債權問題暴露得非常明顯，但是耽誤了10年多才徹底解決。這個問題對中國的啟示是，金融機構要對房地產(chǎn)的風險暴露有一個清晰的摸底，有明確的處置方式，不要無限期的拖延。

另一方面，鐘正生指出，日本房地產(chǎn)的崩盤和產(chǎn)業(yè)空心化是并行的?！罢f白了，大家覺得實體經(jīng)濟回報不行，所以投向房地產(chǎn)這個暴利的行業(yè)。房地產(chǎn)崩盤之后，產(chǎn)業(yè)空心化并沒有很好地解決。相當于暴利的崩盤了，疲憊的還是疲憊，沒有一個抓手?！?/p>

“所以中國如果要擺脫對房地產(chǎn)的依賴，必須有新的增長動能出來，否則宏觀政策一直會受房地產(chǎn)綁架，因為它帶動的產(chǎn)業(yè)鏈這么長，但是救到什么程度才算呢？”他說。