文｜丁祖昱評樓市

2022年11月，房地產(chǎn)市場整體繼續(xù)探底，重點30城成交面積環(huán)比下降14%，創(chuàng)下半年來單月新低，同比跌幅擴至30%。

百強房企單月銷售規(guī)模環(huán)比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。截至11月末，多數(shù)企業(yè)目標完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

11月，央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等多部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業(yè)并存”。

隨著融資功能逐漸恢復，央國企及優(yōu)質民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，而出險房企仍將有序出清。

11月業(yè)績環(huán)比微降0.3%

2022年11月，百強房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5589.8億元，環(huán)比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。

累計業(yè)績來看，百強房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。

近期雖然市場政策端和企業(yè)融資端釋放利好，但企業(yè)銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現(xiàn)仍相對低迷。預計百強房企全年業(yè)績的同比降幅將保持在40%以上。

具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年11月百強房企中有近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中21家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%至30%之間，19家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。

TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅1家企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比降幅高于50%，其余企業(yè)的環(huán)比降幅均在30%以內。

其中，11月綠地、華發(fā)、中國鐵建、萬達、中糧大悅城的表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于40%。

整體來看，2022年行業(yè)格局變動加劇、規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯，央國企及部分優(yōu)質房企相對堅挺、表現(xiàn)出較強的抗周期韌性，如華潤、建發(fā)、越秀、華發(fā)、濱江、仁恒等。

今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是主動調降全年目標。但從規(guī)模房企1-11月的業(yè)績表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的目標完成情況明顯不及預期。

具體來看，在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數(shù)企業(yè)前11月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱，證監(jiān)會支持實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風險、轉型發(fā)展，更好服務穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

繼11月11日,銀保監(jiān)會發(fā)布十六條新政，到此次的“股權融資優(yōu)化5條新政”，可以視為對“救項目與救企業(yè)”政策的延續(xù)，至此“三支箭”政策皆出。

不同于信貸及債券受限于白名單的房企覆蓋范圍，此次新政同樣惠及風險房企，尤其是恢復上市房企并購重組、恢復上市房企再融資兩條，有利于房企打通再融資渠道。

事實上，自2008年起證監(jiān)會對房企在A股上市進行收緊，此后上市房企多為借殼上市。而在2016年證監(jiān)會修訂了《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，為企業(yè)借殼上市設定了更多門檻，使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本已經(jīng)封死，此后沒有房企在A股上市，房企只能赴港上市。

此次的恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，也是近10年來涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開放。

此次并購重組恢復之后，對于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成為可能。

而對于出現(xiàn)流動性問題的房企來說，則可以借此類重組上市工作理順債務關系；對于優(yōu)質房企而言，可以增加收購或者控股其他企業(yè)的機會，有利于目前整體行業(yè)的出清。

隨著上市房企再融資渠道的恢復，上市房企可以通過發(fā)行股份募集資金，購買涉房資產(chǎn)。股權融資與債權融資相比，募得資金的同時也不用擔心償債壓力，不僅不會影響房企“三條紅線”指標，通過加大資本金還有利于“三條紅線”指標中扣預收后資產(chǎn)負債率及凈負債率的優(yōu)化，改善房企的資產(chǎn)負債表情況。

但近兩年，隨著市場信心的跌落，房企增發(fā)配股融資也持續(xù)保持低位，2021年以來只有11家房企成功增發(fā)配售股份，年均融資規(guī)模110億元左右。

此次政策調整，將有利于進一步提振市場信心，上市房企股權融資范圍將進一步擴大，但短期內仍然限于少數(shù)優(yōu)質房企，其余大多數(shù)房企仍要等待政策的傳導。

從市場表現(xiàn)來看，11月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底，重點30城成交面積環(huán)比下降14%，同比跌幅擴至30%。一方面，受限于國內疫情多點散發(fā)，重點30城供應面積同比跌幅近4成。另一方面，市場信心缺失，受限于實體經(jīng)濟持續(xù)承壓，居民就業(yè)及收入預期下滑，預防性儲蓄需求上升，信貸需求始終羸弱。

分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場局部回穩(wěn)，上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升，但持續(xù)性依舊存疑。

大灣區(qū)市場方面，廣州、深圳、佛山等多城成交繼續(xù)下行，廣州更是創(chuàng)近年來單月新低。環(huán)渤海地區(qū)市場冷凍，北京、青島、濟南等成交持續(xù)下行。中西部地區(qū)市場再度轉弱，重慶、武漢、長沙等二線城市成交也下滑。

展望未來，我們認為隨著房企融資功能逐漸恢復，企業(yè)出險或將階段性劃上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟政策持續(xù)加碼，有望對沖行業(yè)下行預期。

受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或將陸續(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預計到明年二季度可能形成市場底。