文｜丁祖昱評(píng)樓市

2022年11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體繼續(xù)探底，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降14%，創(chuàng)下半年來單月新低，同比跌幅擴(kuò)至30%。

百強(qiáng)房企單月銷售規(guī)模環(huán)比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。截至11月末，多數(shù)企業(yè)目標(biāo)完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

11月，央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等多部門，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，而出險(xiǎn)房企仍將有序出清。

11月業(yè)績環(huán)比微降0.3%

2022年11月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5589.8億元，環(huán)比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。

累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。

近期雖然市場(chǎng)政策端和企業(yè)融資端釋放利好，但企業(yè)銷售端受制于市場(chǎng)整體需求和購買力，表現(xiàn)仍相對(duì)低迷。預(yù)計(jì)百強(qiáng)房企全年業(yè)績的同比降幅將保持在40%以上。

具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年11月百強(qiáng)房企中有近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中21家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%至30%之間，19家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。

TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅1家企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比降幅高于50%，其余企業(yè)的環(huán)比降幅均在30%以內(nèi)。

其中，11月綠地、華發(fā)、中國鐵建、萬達(dá)、中糧大悅城的表現(xiàn)相對(duì)突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于40%。

整體來看，2022年行業(yè)格局變動(dòng)加劇、規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯，央國企及部分優(yōu)質(zhì)房企相對(duì)堅(jiān)挺、表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性，如華潤、建發(fā)、越秀、華發(fā)、濱江、仁恒等。

今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標(biāo)，或是主動(dòng)調(diào)降全年目標(biāo)。但從規(guī)模房企1-11月的業(yè)績表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的目標(biāo)完成情況明顯不及預(yù)期。

具體來看，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數(shù)企業(yè)前11月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。

11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱，證監(jiān)會(huì)支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

繼11月11日,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布十六條新政，到此次的“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，可以視為對(duì)“救項(xiàng)目與救企業(yè)”政策的延續(xù)，至此“三支箭”政策皆出。

不同于信貸及債券受限于白名單的房企覆蓋范圍，此次新政同樣惠及風(fēng)險(xiǎn)房企，尤其是恢復(fù)上市房企并購重組、恢復(fù)上市房企再融資兩條，有利于房企打通再融資渠道。

事實(shí)上，自2008年起證監(jiān)會(huì)對(duì)房企在A股上市進(jìn)行收緊，此后上市房企多為借殼上市。而在2016年證監(jiān)會(huì)修訂了《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，為企業(yè)借殼上市設(shè)定了更多門檻，使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本已經(jīng)封死，此后沒有房企在A股上市，房企只能赴港上市。

此次的恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，也是近10年來涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開放。

此次并購重組恢復(fù)之后，對(duì)于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成為可能。

而對(duì)于出現(xiàn)流動(dòng)性問題的房企來說，則可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系；對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企而言，可以增加收購或者控股其他企業(yè)的機(jī)會(huì)，有利于目前整體行業(yè)的出清。

隨著上市房企再融資渠道的恢復(fù)，上市房企可以通過發(fā)行股份募集資金，購買涉房資產(chǎn)。股權(quán)融資與債權(quán)融資相比，募得資金的同時(shí)也不用擔(dān)心償債壓力，不僅不會(huì)影響房企“三條紅線”指標(biāo)，通過加大資本金還有利于“三條紅線”指標(biāo)中扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率的優(yōu)化，改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表情況。

但近兩年，隨著市場(chǎng)信心的跌落，房企增發(fā)配股融資也持續(xù)保持低位，2021年以來只有11家房企成功增發(fā)配售股份，年均融資規(guī)模110億元左右。

此次政策調(diào)整，將有利于進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，上市房企股權(quán)融資范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，但短期內(nèi)仍然限于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企，其余大多數(shù)房企仍要等待政策的傳導(dǎo)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)探底，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降14%，同比跌幅擴(kuò)至30%。一方面，受限于國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積同比跌幅近4成。另一方面，市場(chǎng)信心缺失，受限于實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)承壓，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求上升，信貸需求始終羸弱。

分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場(chǎng)局部回穩(wěn)，上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升，但持續(xù)性依舊存疑。

大灣區(qū)市場(chǎng)方面，廣州、深圳、佛山等多城成交繼續(xù)下行，廣州更是創(chuàng)近年來單月新低。環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)冷凍，北京、青島、濟(jì)南等成交持續(xù)下行。中西部地區(qū)市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)弱，重慶、武漢、長沙等二線城市成交也下滑。

展望未來，我們認(rèn)為隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，企業(yè)出險(xiǎn)或?qū)㈦A段性劃上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)加碼，有望對(duì)沖行業(yè)下行預(yù)期。

受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預(yù)計(jì)到明年二季度可能形成市場(chǎng)底。