文｜投資界PEdaily
這可能是今年國內(nèi)募資最猛的PE之一。
投資界獲悉，今日（11月25日），普洛斯宣布最新一期中國收益基金完成募集，規(guī)模達54億元。三天前，這家PE剛剛才官宣了一筆募資——旗下最新推出的中國物流增值型基金首輪募集了12億美元（約合人民幣86億元）。
至此，加上月初中國收益基金VI募得的76億元，普洛斯僅在11月就已經(jīng)募到了超200億元人民幣。這樣的數(shù)字放在募資艱難的2022年，令人驚嘆。
感嘆這家超級PE募資彪悍之余，一條隱秘的超級賽道浮現(xiàn)——物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以簡單概括為中國新基建，這也是普洛斯背后LP大方出資的重要邏輯之一。
如我們所見，這條賽道也在近兩年來變得尤為熱鬧，以黑石等為首的外資PE密集出手，而國內(nèi)紅杉中國、華平、高瓴等知名機構(gòu)也來了。
三天，普洛斯宣布募集140億，劍指這一賽道
本周，普洛斯接連宣布了兩筆募資——
先是本周二（11月22日），普洛斯宣布最新推出的中國物流增值型基金（普洛斯中國物流增值基金Ⅳ）首輪募集12億美元，總規(guī)模預(yù)計將達26億美元。新基金的募資過程中，普洛斯吸引的LP均為其長期投資合作伙伴，尤其是荷蘭最大的養(yǎng)老金投資管理機構(gòu)——APG。
作為今年投向中國的美元LP之一，APG亞太區(qū)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人Graeme Torre表達了看多中國的策略方向：“我們持續(xù)看好中國物流市場的長期基本面，包括電子商務(wù)行業(yè)的增長和產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的結(jié)構(gòu)性升級都在驅(qū)動市場需求不斷增加。行業(yè)需要進一步高質(zhì)量發(fā)展，顯然以增值策略來投資這一成熟的資產(chǎn)品類更能釋放和抓住價值?！?/p>
為何發(fā)起這支旗艦級基金？普洛斯方面認為，當前中國不動產(chǎn)行業(yè)正處于整合調(diào)整、持續(xù)去杠桿的新階段，而以物流倉儲為代表的新經(jīng)濟資產(chǎn)尤顯韌性，這將帶來新的市場機遇。在這樣的趨勢下，普洛斯中國物流增值基金Ⅳ將聚焦于收購存量資產(chǎn)，通過積極主動的資產(chǎn)管理，包括園區(qū)重新定位、運營優(yōu)化、改建冷庫等措施，提升資產(chǎn)價值。其中，首批投資的資產(chǎn)組合位于中國主要物流樞紐節(jié)點，可租賃面積達60萬平方米。
而周五，普洛斯最新一期中國基金浮出水面——普洛斯宣布最新一期中國收益基金完成募集，規(guī)模達54億元，LP包括了國內(nèi)的保險機構(gòu)，“既有新投資伙伴，也有現(xiàn)有投資人，其中多家曾參與投資普洛斯中國的其他基金?！逼章逅雇嘎?。
值得一提的是，這是普洛斯本季度內(nèi)繼11月7日募集76億元后的又一支中國收益基金，將投資于位于上海、青島、武漢、長沙等物流核心樞紐的13處業(yè)已穩(wěn)定運營的現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，可租賃面積超80萬平方米，為電商、物流以及零售行業(yè)的頭部企業(yè)提供服務(wù)。
今年募資之難大家深有體會，但普洛斯在短短一個月內(nèi)一舉募到了超200億元人民幣；過去12個月更是在中國、日本、歐洲及越南等地多支物流不動產(chǎn)基金完成募集，全球范圍內(nèi)的物流開發(fā)型、增值型及收益型基金募資共超過150億美元（約合人民幣超1000億元），驚人的號召力令人咋舌。
那么，這家投資界巨無霸到底有啥來頭？官方信息顯示，普洛斯創(chuàng)立于2009年，是新加坡注冊的一家不動產(chǎn)公司，業(yè)務(wù)聚焦于物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和運營。后來，普洛斯在新加坡證券交易所掛牌上市，成為當時全球最大的不動產(chǎn)IPO。
普洛斯的中國物流基金故事起步于2013年。彼時，普洛斯的資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)達到了110億美元。入華后，普洛斯很快就推出了首支中國物流基金，共計投資30億美元，主要投資于中國的物流基礎(chǔ)建設(shè)。
令人印象深刻的是，2019年，普洛斯向招商局集團全資子公司招商局資本進行增資。增資完成后，招商局資本成為招商局集團與普洛斯的合資公司，專門從事另類投資與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。
業(yè)界流傳著一句話，“得普洛斯者，得物流天下”。這家超級PE進入中國以來的這10年堪稱叱咤物流地產(chǎn)江湖，在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模達720億美元，其中物流資產(chǎn)管理規(guī)模超過450億美元，足跡遍布中國70個地區(qū)市場，投資、開發(fā)和管理著450多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施。現(xiàn)在，普洛斯在中國的物流基礎(chǔ)設(shè)施總面積已超過4900萬平方米。
黑石的經(jīng)驗：地產(chǎn)比PE賺錢，狂掃物流園區(qū)
說起鐘情物流地產(chǎn)的PE玩家，自然不能落下黑石。
黑石的地產(chǎn)業(yè)務(wù)始于上世紀90年代，沿用“Buy it，F(xiàn)ix it”的資管策略，即“買入，修復(fù)，賣出”，幾乎沒有失過手。首先，瞄準市場以低于重置成本的價格買入資產(chǎn)，然后通過管理和有針對性的增值計劃來改善修復(fù)，最后將其出售，從而獲得投資回報。
這只PE巨鱷在地產(chǎn)界締造了不少創(chuàng)紀錄的案例。自2010年以來，黑石集團通過超200筆交易，收購了全球超10億平方英尺的物流地產(chǎn)。2019年6月，黑石集團宣布收購普洛斯位于美國的工業(yè)物流倉庫及債務(wù)，金額為187億美元，這是全球史上最大的私有不動產(chǎn)交易案。收購?fù)瓿珊?，黑石躋身美國最大的倉儲物流業(yè)主之一。
投地產(chǎn)投得風(fēng)生水起，早在2021年，黑石在不動產(chǎn)業(yè)務(wù)層面的管理規(guī)模就已經(jīng)超過了私募股權(quán)業(yè)務(wù)，躍居為這家PE巨頭的第一大業(yè)務(wù)。在這之后，兩大業(yè)務(wù)間的差距也隨著市場波動而進一步拉大——2022年第三季度，黑石不動產(chǎn)業(yè)務(wù)募集了101億美元，至此該板塊的管理規(guī)模達3193億美元，遠遠超過了私募股權(quán)2833億美元的管理規(guī)模。并且，相較于PE業(yè)務(wù)所帶來的虧損，地產(chǎn)反而為黑石帶來了一定的收入。
在中國物流地產(chǎn)江湖，黑石出手同樣兇猛。2013年，黑石第一筆投向上海一個物流開發(fā)項目，自此開始了其在中國物流地產(chǎn)的生意，尤其是在最后一公里物流設(shè)施及新興市場的物流資產(chǎn)方面出資相當闊綽。
其中最為轟動的莫過于拿下大灣區(qū)最大物流園。2021年1月，黑石集團宣布旗下黑石房地產(chǎn)機會型基金已經(jīng)完成，針對廣州國際機場富力綜合物流園的多數(shù)股權(quán)收購，交易作價為11億美元（約合人民幣71億元）。
而最新一筆重磅交易是——11月8日，黑石集團旗下多元化資產(chǎn)管理平臺龍地（Dragon Cor）宣布，即將完成對粵港澳大灣區(qū)約28萬平方米現(xiàn)代倉儲的收購。隨著收購的完成，龍地在中國的業(yè)務(wù)版圖將大幅擴張。同時，龍地還宣布了多項人事任命，任命了新的SG、法務(wù)部門負責人，物流資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展部負責人及辦公樓管理部負責人。
龍地是黑石于2017年設(shè)立的物流地產(chǎn)投資管理平臺，截至目前在全國范圍內(nèi)管理著超過40個物流園區(qū)和占地面積超過500萬平方米的倉庫組合，物流資產(chǎn)規(guī)模位居中國前五。此外，龍地還承接著原來由黑石管理的資產(chǎn)，譬如生物醫(yī)藥園區(qū)、辦公樓、長租公寓和商場等，龍地專注的核心資產(chǎn)類別包括倉儲物流、長租公寓和商業(yè)辦公。
談及此次收購，黑石高級董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管韋增鵬表示：“過去16年，黑石始終積極投資中國市場，仍然十分看好中國市場的業(yè)務(wù)發(fā)展。此次收購是擴大龍地的重要一步，將繼續(xù)擴展業(yè)務(wù)布局，并在整個房地產(chǎn)周期內(nèi)提供國際性專業(yè)知識和經(jīng)驗。”
透過龍地的版圖擴張，我們看到了黑石對物流地產(chǎn)的野心勃勃。
龍地首席執(zhí)行官黃詠祥曾表示，目前重點還是放在廣州、上海等一些門戶城市以及接近城區(qū)的區(qū)域，這樣可以幫助滿足很快增長的最后一公里物流需求。以大灣區(qū)為例，廣州是華南主要的配送中心，京東、亞馬遜及蘇寧均在廣州設(shè)立區(qū)域配送設(shè)施。
“最近，我們團隊在找園區(qū)項目”，紅杉高瓴華平都來了
從普洛斯到黑石，一條隱秘的超級賽道浮現(xiàn)——不同于以往掃貨寫字樓、商場，他們看上的是另一門生意。
如你所見，外資PE們排隊奔赴中國購買物流地產(chǎn)，如：高盛在今年10月就與森瑤中國成立了合資公司，首期投資約6.75億美元，在中國收購、開發(fā)和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目，首批種子項目是4個位于大上海地區(qū)共計24萬平方米的倉儲資產(chǎn)。
11月，來自新加坡的凱德投資成立兩支在岸人民幣基金，即凱德投資中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），兩支基金規(guī)模分別為3.8億元人民幣和36億元人民幣，總規(guī)模約40億元，將聚焦投資于中國的產(chǎn)業(yè)園項目。
其中，CBPCF I收購了凱德投資旗下的騰飛科技樓，該項目位于上海浦東新區(qū)的張江高科技園區(qū)內(nèi)。CBPCF II將收購一個獲得LEED金級認證的產(chǎn)業(yè)園項目，收購預(yù)計于2022年底前完成。
中國基金們摩拳擦掌，大舉加注物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。年初，紅杉中國一支罕見基金浮現(xiàn)——紅杉中國新基建股權(quán)投資基金（簡稱紅杉中國新基建基金，SCIF）完成募集，新基金吸引了包括國際主權(quán)基金、養(yǎng)老基金、資產(chǎn)管理公司等眾多知名機構(gòu)投資人。
其中，博楓資產(chǎn)管理公司是該基金最大LP。也許會有人對博楓這個名字感到陌生，但這是一家資產(chǎn)管理規(guī)模與黑石相提并論的巨無霸。博楓總部位于多倫多，全球資產(chǎn)規(guī)模達到6500億美金，在中國商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)領(lǐng)域涉足十分廣泛。
這一次聯(lián)手博楓，紅杉中國堪稱開辟了其歷史以來的一個全新產(chǎn)品。據(jù)悉，SCIF基金將聚焦于助力數(shù)字經(jīng)濟、新能源和生命科學(xué)這三大領(lǐng)域的基礎(chǔ)建設(shè)，助其高質(zhì)量發(fā)展，促進與實體經(jīng)濟的深度融合。具體投資方向上，這支新基金則首次瞄向了新能源基礎(chǔ)設(shè)施、高標準物流、冷庫、數(shù)據(jù)中心、新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、高端制造廠房、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等。
高瓴也來了。今年8月，高瓴完成了首支20億美元（約140億元人民幣）規(guī)模的新基建基金(Hillhouse Real Asset Opportunities Fund: HRAOF)的募集，該基金主要投資于包括生命科學(xué)園、綠色數(shù)據(jù)中心和物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等，為中國實體經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級提供空間服務(wù)解決方案。
還有華平投資，去年年底成功完成“華平亞洲地產(chǎn)基金”的募集，募資總額達28億美元，是彼時全球募資規(guī)模最大的首發(fā)地產(chǎn)基金之一，也是亞洲第二大的機會型不動產(chǎn)基金，將重點關(guān)注以物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學(xué)園區(qū)和集中式公寓為代表的“新經(jīng)濟地產(chǎn)”領(lǐng)域。
CBC康橋資本也加入陣營，于本月初購入上海青浦工業(yè)園區(qū)生命科學(xué)園區(qū)內(nèi)一塊優(yōu)質(zhì)工業(yè)用地，該地塊占地83.76畝，康橋資本計劃將其開發(fā)成一個高規(guī)格的科技園，包括8個生產(chǎn)基地、2個研發(fā)辦公樓以及其它附屬設(shè)施，項目預(yù)計于2024年第二季度完成。上海之外，康橋資本近期還投資了北京的兩個生物醫(yī)藥園，分別是位于大興生物醫(yī)藥基地的“藥谷一號”和位于昌平中關(guān)村生命科學(xué)園三期的“生命谷國際精準醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園”。
大家為何如此大手筆押注物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)？
中信證券研究報告顯示，現(xiàn)代物流地產(chǎn)具有諸多優(yōu)點，其往往處于現(xiàn)代物流的干線運輸核心節(jié)點，出租率高，穩(wěn)定性亦強，抗經(jīng)濟波動能力強。即便疫情影響之下，現(xiàn)代物流地產(chǎn)亦能保持較強韌性。報告還提到，目前國內(nèi)物流地產(chǎn)的基金化運作模式已經(jīng)相當成熟，也得到了大量機構(gòu)投資者的檢驗，金融化程度極高，且租金回報率顯著高于商業(yè)、寫字樓等資產(chǎn)。
這或許正是國內(nèi)外創(chuàng)投機構(gòu)前赴后繼涌入物流地產(chǎn)的重要元素之一。
“最近，我們團隊就在找園區(qū)項目?！陛氜D(zhuǎn)于各大城市的邊郊園區(qū)，一位投資人朋友將現(xiàn)代物流地產(chǎn)比作倉儲業(yè)的明珠，“現(xiàn)代物流地產(chǎn)底層資產(chǎn)經(jīng)營模型優(yōu)秀，由于供需存在結(jié)構(gòu)性矛盾，屬于天然的稀缺資產(chǎn)?！?/p>
眼見這片正在興起的嶄新江湖漸漸變得擁擠，誰會成為“中國的黑石”呢?