記者 樊旭
11月23日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，證實(shí)了11月11日以來市場流傳的金融支持房地產(chǎn)16條措施。
內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)融資、“保交樓”、受困房企風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策和住房租賃等六大方面。
分析師認(rèn)為，該政策從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場，力度空前，尤其是監(jiān)管層對民營房企融資的支持態(tài)度將有效緩解房企資金鏈壓力，降低“暴雷”風(fēng)險，提高市場信心，最終使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
招商證券指出，“金融16條”的出臺有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸正反饋。一方面，房企是房地產(chǎn)項目的建設(shè)主體，保主體就是保項目，且有利于提高房屋交付質(zhì)量；另一方面，當(dāng)前購房需求低迷，既與人口等長期因素和疫情等中短期因素有關(guān)，也與居民信心有關(guān)，因此，保主體、保項目也同時有利于保需求。
國泰君安證券表示，本次政策提出可以根據(jù)剩余貨值募集配套資金，相當(dāng)于允許房企將在手難變現(xiàn)貨值進(jìn)行一次性抵押融資，若政策執(zhí)行到位，效果將遠(yuǎn)超預(yù)售資金放開。
不過，也有分析師認(rèn)為，“金融16條”的實(shí)際效果可能會低于市場預(yù)期。
“如果能夠明確當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域問題的根源所在，就不難發(fā)現(xiàn)，需求側(cè)的長期下行或不可逆，不支持再一次的大規(guī)模刺激。雖然政策對房企的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化，并且房企支持政策仍有進(jìn)一步出臺的可能性，但在需求側(cè)難有大幅反彈的情況下，實(shí)際效果的釋放可能會比較緩慢?！碧祜L(fēng)證券指出。
以下為界面新聞?wù)淼牟糠秩毯蜋C(jī)構(gòu)觀點(diǎn)
招商證券：發(fā)展仍被置于優(yōu)先位置
此時推出穩(wěn)地產(chǎn)政策有兩層用意：第一，對沖疫情形勢的不確定性。當(dāng)前形勢下，雖然疫情防控措施進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，下一階段的疫情走向和經(jīng)濟(jì)社會影響仍然存在較高不確定性。
第二，發(fā)展仍被置于優(yōu)先位置。長期來看，我國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度必然會有所降低，然而，短期現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)在過去兩年已經(jīng)經(jīng)歷了連續(xù)大幅回落。除去金融屬性，房地產(chǎn)業(yè)本身仍然與民生息息相關(guān)。適當(dāng)減緩房地產(chǎn)的下行趨勢，既有利于保持一定的經(jīng)濟(jì)增長速度、降低風(fēng)險，也符合高質(zhì)量發(fā)展的要求。
預(yù)計此次政策將產(chǎn)生積極效果，有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸正反饋。一方面，房企是房地產(chǎn)項目的建設(shè)主體，保主體就是保項目，且有利于提高房屋交付質(zhì)量；另一方面，當(dāng)前購房需求低迷，既與人口等長期因素和疫情等中短期因素有關(guān)，也與居民信心有關(guān)，主要體現(xiàn)在對房企項目交付風(fēng)險的擔(dān)憂，因此，保主體、保項目也同時有利于保需求。
中國指數(shù)研究院：政策核心邏輯是企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場主體
此次政策從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，力度空前。核心邏輯為：企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場主體，“保交樓”促進(jìn)購房者信心恢復(fù)，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復(fù)。預(yù)計在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，?shí)現(xiàn)以時間換空間。下一步更重要的是要促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
市場銷售恢復(fù)不及預(yù)期，需求端支持力度有望繼續(xù)加大，核心二線城市政策有空間。目前全國已有超20城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中，武漢、天津、溫州等熱門二線城市基本降至3.8%-3.9%的水平。本次政策再次強(qiáng)調(diào)“因城施策”，符合條件的城市有望加快落實(shí)降低房貸利率，已經(jīng)下調(diào)商貸利率的城市不排除根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化。
國泰君安證券：根據(jù)剩余貨值募集配套資金的政策力度遠(yuǎn)超放開預(yù)售資金監(jiān)管
本次政策提出可以根據(jù)剩余貨值募集配套資金，相當(dāng)于一次性將房企的在手難變現(xiàn)貨值來一次整體抵押融資，政策力度空前，遠(yuǎn)超放開預(yù)售資金監(jiān)管。
由于目前行業(yè)去化較為困難，因此根據(jù)潛在貨值來募集配套資金，相當(dāng)于一次性給房企帶來大量的現(xiàn)金流。目前房企的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，不僅僅是流動性風(fēng)險，還面臨在手貨值過多的風(fēng)險，價格下跌會帶來存貨減值準(zhǔn)備的計提，加劇流動性危機(jī)。但本次政策落地后，房企可以將難以變現(xiàn)的在手貨值用作擔(dān)保品，進(jìn)行配套資金的募集，若政策執(zhí)行力度到位，本次政策力度將遠(yuǎn)超預(yù)售資金放開，因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管放松還依賴于貨值的變現(xiàn)，而本政策不需要變現(xiàn)，即可募集資金，且是所有的在手貨值。
天風(fēng)證券：實(shí)際效果可能會低于市場的預(yù)期
此次政策的出臺是央行對民營房企融資態(tài)度轉(zhuǎn)向的信號，是對供給側(cè)政策底的進(jìn)一步強(qiáng)化，預(yù)計未來政策對房企的支持力度會進(jìn)一步加碼，未出險優(yōu)質(zhì)民營房企的流動性有望逐漸企穩(wěn)并修復(fù)，已出險房企有望加速出清，風(fēng)險繼續(xù)暴露的概率有所下降。
如果任由供給側(cè)繼續(xù)快速回落，未來大概率會面臨地產(chǎn)供給小于潛在需求的情況，進(jìn)而產(chǎn)生新的供需矛盾，當(dāng)前已經(jīng)到了“保主體”的必要階段，未來對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度有望進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)供給側(cè)的政策或?qū)⒀刂齻€方向推進(jìn)和演繹：繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企，適當(dāng)“保主體”來支持“保交樓”，加速出清出險房企。
但是，盡管監(jiān)管部門在近期連續(xù)出臺政策穩(wěn)定房地產(chǎn)的供給側(cè)，可能會對部分優(yōu)質(zhì)房企起到支持作用，但對宏觀層面而言，實(shí)際效果可能會低于市場的預(yù)期。如果能夠明確當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域問題的根源所在，就不難發(fā)現(xiàn)，需求側(cè)的長期下行或不可逆，不支持再一次的大規(guī)模刺激。雖然政策對房企的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化，并且房企支持政策仍有進(jìn)一步出臺的可能性，但在需求側(cè)難有大幅反彈的情況下，實(shí)際效果的釋放可能會比較緩慢。
東方金誠：推動房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點(diǎn)在需求側(cè)
此番“保交樓”政策力度明顯加大，“鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供‘保交樓’配套融資支持”，“支持開發(fā)貸和信托貸款展期”等政策對房企有實(shí)質(zhì)性利好，或能夠有效緩解房企現(xiàn)金流緊張局面，這在遏制房企存量債務(wù)違約風(fēng)險進(jìn)一步暴露的同時，對“保交樓”也有積極作用。
不過，“延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排”對提振銀行加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放的作用料將有限，需要監(jiān)管層加大窗口指導(dǎo)力度，指導(dǎo)銀行切實(shí)增加新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放規(guī)模，或推出針對房企開發(fā)貸的新的定向支持工具。
就當(dāng)前而言，推動房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點(diǎn)在需求側(cè)，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到輔助作用。盡管11月5年期LPR（貸款市場報價利率）報價按兵不動，但年底前仍有下調(diào)空間。這是當(dāng)前“支持個人住房貸款合理需求”最有效的一個發(fā)力點(diǎn)。若各項政策調(diào)整到位，明年一季度前后樓市有可能出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭，即季調(diào)后的商品房月度銷量環(huán)比穩(wěn)定上升。