記者｜王婷婷
在經(jīng)歷10月份成交量下滑后，上海新房市場(chǎng)在11月中旬進(jìn)入小幅回溫期。
尤其是在11月第三周（11.14-11.20），據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，這一周上海新房成交面積22.55萬(wàn)平方米，接近整個(gè)十月份成交面積的一半，環(huán)比第二周增加165.61%。
整個(gè)10月份，上海新房成交面積53萬(wàn)平方米，環(huán)比減少58.4%，同比減少42.6%。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月份上海入市項(xiàng)目共24個(gè)，共計(jì)7266套房源，整體開(kāi)盤去化率為56%，較8月和9月明顯回調(diào)。
到11月第二周，新房成交還不明顯。數(shù)據(jù)顯示，這一周上海新房成交面積97169平方米，環(huán)比減少59.51%，成交套數(shù)871套，環(huán)比減少66.92%。
但到第三周后，成交量開(kāi)始回升，基于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向中高價(jià)位傾斜，成交均價(jià)為60349元/平方米，環(huán)比上漲29.63%。在此期間，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的“光盤”也帶動(dòng)成交量上升。
11月17日14時(shí)，由中鐵置業(yè)開(kāi)發(fā)的上海中鐵虹橋逸都項(xiàng)目迎來(lái)首次開(kāi)盤，在6小時(shí)內(nèi)全部售罄。
界面新聞了解到，該項(xiàng)目位于青浦徐涇，本次推出房源392套，備案均價(jià)為61995元/平方米，入圍分64.51分，實(shí)現(xiàn)認(rèn)籌1191組，認(rèn)購(gòu)率304%，共1183組客戶參與搖號(hào)選房，最終實(shí)現(xiàn)銷售額23.21億元。
上述項(xiàng)目的地塊，是今年6月7日中鐵置業(yè)集團(tuán)上海有限公司與北京中鐵諾德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在上海第一批次供地中以總價(jià)40.22億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.8%。從拿地到開(kāi)盤銷售，項(xiàng)目用了4個(gè)月20天。到12月中旬，項(xiàng)目還計(jì)劃加推。
同樣是在上周，位于寶山顧村板塊的建發(fā)熙和府項(xiàng)目也在開(kāi)盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)售罄。
11月16日，該項(xiàng)目推出352套建筑面積89-119平方米的房源，備案均價(jià)47500元/平方米。在首次認(rèn)購(gòu)中便已確認(rèn)觸發(fā)積分制，入圍分52.1分，最終認(rèn)購(gòu)745組，叫號(hào)至600號(hào)，項(xiàng)目宣布售罄，實(shí)現(xiàn)銷售金額約16.57億元。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，從認(rèn)籌結(jié)果來(lái)看，這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售情況符合市場(chǎng)預(yù)期，網(wǎng)紅產(chǎn)品仍能觸發(fā)積分，受到市場(chǎng)關(guān)注，買家對(duì)新盤的熱度未受太多市場(chǎng)調(diào)整影響。隨著供應(yīng)放量，第七批房源已有項(xiàng)目開(kāi)始認(rèn)籌，新房市場(chǎng)供應(yīng)得到有效補(bǔ)充。
位于閔行區(qū)的六批次項(xiàng)目天安1號(hào)，也在11月18日開(kāi)盤后全部賣完，總銷售金額68.53億元。本次開(kāi)盤共推出621套公寓，備案均價(jià)87500元/平方米。
該項(xiàng)目處在七寶、古美交界處，周邊配套成熟。根據(jù)項(xiàng)目官微介紹，項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)期間共收到1402組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約為226%。
除此之外，位于浦東的招商璀璨公館和海上溪云以及雅戈?duì)枴ば呛Ｔ凭场㈤h行區(qū)的東苑古北悅公館、青浦區(qū)的虹橋璀璨時(shí)代、松江區(qū)的公園海德和中鐵建花語(yǔ)天境等項(xiàng)目也取得不錯(cuò)銷售成績(jī)，位列上周上海商品住宅成交top10。
當(dāng)前，上海年內(nèi)第七批次新房也開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，已有3盤觸發(fā)積分制，如森蘭壹公館、璀璨湖畔和顓橋紫薇花園。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，截至目前，六批次新房有12盤觸發(fā)積分制，五批次新房有9盤觸發(fā)積分制。
另外還有12盤正在認(rèn)購(gòu)中，如地產(chǎn)尚海悅庭、越秀仁恒天樾園和、云湖壹號(hào)、中國(guó)鐵建·星樾云澗、市北華庭、森蘭壹公館、森蘭海天名筑、浦發(fā)虹灣、橫沔玖境·瑞府、東岸觀邸·云尚丹霞、錢江大家·文瀾府以及陽(yáng)明花園等。
臨近年底，上海新房市場(chǎng)成交量開(kāi)始回升，供應(yīng)也明顯增加。上周上海共入市11個(gè)項(xiàng)目，面積達(dá)到38.65萬(wàn)平方米，環(huán)比增加117.48%。
截止目前，上海今年前六批次近7萬(wàn)套新房，絕大多數(shù)已取證入市，再加上去年第六批次跨年認(rèn)購(gòu)的房源量和第七批次房源量，今年至今的取證房源數(shù)早已超過(guò)2021年。
今年5月底，上海推出了重振經(jīng)濟(jì)50條行動(dòng)方案，其中有4條涉及樓市，如提速舊區(qū)改造，加速商品房上市，優(yōu)化人才引進(jìn)和增加土地供應(yīng)。
具體到加速商品房上市，方案中明確，要建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，階段性放寬新建商品房項(xiàng)目預(yù)售條件，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開(kāi)發(fā)、拿地、開(kāi)工、銷售全流程時(shí)間。
供應(yīng)量增加的同時(shí)，上海新房?jī)r(jià)格仍然較為堅(jiān)挺。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海10月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比漲4.0%；而二手房出現(xiàn)近1年來(lái)首次回落，環(huán)比下跌0.4%。
二手房市場(chǎng)的降溫對(duì)上海新房市場(chǎng)也帶來(lái)影響。“尤其是部分準(zhǔn)備賣二手房來(lái)買新房的客戶，現(xiàn)在覺(jué)得二手房?jī)r(jià)格太低就決定暫時(shí)不賣，相應(yīng)的也就暫時(shí)不會(huì)購(gòu)買新房了?！鄙虾ｆ溂乙幻慨a(chǎn)銷售人士向界面新聞表示，對(duì)比前幾個(gè)月，新房熱度有所降低。
在他看來(lái)，如今正是入手上海新房的好時(shí)機(jī)，分?jǐn)?shù)不高，認(rèn)籌比例放開(kāi)，此前是1:1.3，但現(xiàn)在很多項(xiàng)目能達(dá)到1:2或1:2.5?！耙蚤h行為例，之前很多盤都要68-73分，現(xiàn)在有些項(xiàng)目58分就可以買到?！?/p>
整體來(lái)看，上海新房項(xiàng)目還處在加快開(kāi)盤、認(rèn)購(gòu)的過(guò)程中，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然不缺乏購(gòu)買力，但郊區(qū)新盤仍面臨一定去化壓力。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之際，樓市分化現(xiàn)象較為明顯。