記者｜王婷婷

在二手住宅價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降之后，西安也推出了樓市新政。

11月19日，西安住建官微發(fā)布了《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)樓市限購(gòu)政策和人才購(gòu)房政策作出調(diào)整。

從限購(gòu)方面來(lái)看，通知指出，從西安市外遷入西安市，且在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的居民家庭，落戶西安即可在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買首套二手住房。取消了此前的“須在購(gòu)房前落戶滿1年”的要求。

在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的非西安市戶籍居民家庭，只要持有西安市《居住證》，且在購(gòu)房之日前6個(gè)月在西安市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的，可購(gòu)買1套二手住房。而在此之前，外地戶籍購(gòu)房者至少需要繳納兩年的西安市社保或個(gè)稅。

另外，經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才購(gòu)房條件也作出相應(yīng)調(diào)整。比如在西安市住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房時(shí)，不再需要提供社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅相關(guān)證明材料。

以上兩條政策調(diào)整，表明西安新吸納的人口可在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求。

根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年末西安全市常住人口（含西咸共管區(qū)）為1316.3萬(wàn)人。2021年西安常住人口增量為21.01萬(wàn)人，增量位居全國(guó)第4。

此外，對(duì)于二孩及以上家庭，若符合西安市購(gòu)房資格，在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上可新購(gòu)1套住房。

具體而言，西安市戶籍的二孩及以上居民家庭，住房限購(gòu)套數(shù)由２套增加至3套；非西安市戶籍的二孩及以上居民家庭，住房限購(gòu)套數(shù)由1套增加為2套。

不過(guò)，二孩及以上家庭在住房限購(gòu)區(qū)域參加新建商品住房購(gòu)房登記時(shí)，第1套、第2套以“剛需家庭”類別登記，第３套則需以“普通家庭”類別登記。

西安此次限購(gòu)范圍的調(diào)整主要涉及5個(gè)區(qū)域，即臨潼區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城上林街道、灃西新城高橋街道和馬王街道，以及高新區(qū)托管，不再列入西安市住房限購(gòu)限售范圍。

上述區(qū)域大多面臨成交均價(jià)下跌態(tài)勢(shì)。以灃東新城、灃西新城為例，合富研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份成交均價(jià)分別下降了6.4%和22.3%。

而且，在上述解除限購(gòu)的區(qū)域中，除臨潼區(qū)房?jī)r(jià)較低外，其它區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)較高，基本均處于在1.7-2.5萬(wàn)/平方米的水平。本次政策之后，對(duì)于這些區(qū)域的樓盤(pán)將帶來(lái)利好。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉璐認(rèn)為，當(dāng)前的樓市調(diào)控政策不僅需要“因城施策”，甚至需要在同一個(gè)城市內(nèi)部“因區(qū)施策”，方可應(yīng)對(duì)不同城市、區(qū)域間樓市走勢(shì)分化加劇的現(xiàn)狀，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)精細(xì)化市場(chǎng)的高效管理。

整體來(lái)看，本次政策主要針對(duì)市場(chǎng)需求端進(jìn)行調(diào)控，放松社保限制、縮短落戶年限、降低人才引進(jìn)購(gòu)房門(mén)檻、縮小限購(gòu)區(qū)范圍等。

值得注意的是，西安此次調(diào)控主要聚焦于二手住宅，也反映出當(dāng)前西安希望加強(qiáng)二手房的流通性來(lái)恢復(fù)樓市活力；對(duì)二胎及以上的家庭放開(kāi)第三套房購(gòu)買條件，則可釋放部分改善購(gòu)房群體的購(gòu)房需求。

西安新政出臺(tái)的背后是二手房市場(chǎng)的“量增價(jià)跌”現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，目前西安二手房的掛牌量已超過(guò)12萬(wàn)套，自今年8月份以來(lái)，成交量處于低位，價(jià)格也出現(xiàn)下滑。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，10月份西安新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下滑，其中二手房環(huán)比下降0.2%，是今年西安二手住宅價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月下降。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年10月份西安二手住宅總體共成交4707套，環(huán)比下降24.8%；二手住宅成交面積為46.66萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25.6%。

西安市新房?jī)r(jià)格也連續(xù)兩個(gè)月下降。數(shù)據(jù)顯示，西安新房?jī)r(jià)格在9月份環(huán)比下降0.5%之后，10月繼續(xù)環(huán)比下降0.3%，是自2016年3月以來(lái)，西安首次新房?jī)r(jià)格連續(xù)環(huán)比下降。

此次政策落地后，將進(jìn)一步釋放市民的剛性和改善性住房需求，對(duì)限購(gòu)區(qū)域的二手房市場(chǎng)將產(chǎn)生積極影響，同時(shí)帶動(dòng)新房市場(chǎng)成交量回升。