記者｜牛鈺
與二手房價(jià)格倒掛的新盤大賣，成今年北京樓市的一大看點(diǎn)。
相比動(dòng)輒單價(jià)10萬+的熱盤，11月北京市場第一個(gè)首開即售罄的新項(xiàng)目較為低調(diào)。
11月的第二個(gè)周末，北京第三批次拿地的幾個(gè)項(xiàng)目聯(lián)合亮相，海淀永豐F2兩宗地塊公布案名為“中海富華里”，龍湖在順義拿下的項(xiàng)目“龍湖·御湖境”亮相，建發(fā)與城建聯(lián)合打造的昌平北四村項(xiàng)目建發(fā)城建·文源府也開放了展示中心。
距離文源府7公里處，是北京城建在今年二批次底價(jià)拿下的昌平項(xiàng)目“國譽(yù)燕園”。官宣信息顯示，11月6日取證一周后，該新房項(xiàng)目在13日進(jìn)行首期開盤線上選房，不到半小時(shí)，首批482套房源全部賣完。
與今年開盤售罄的大多區(qū)域位置佳、房源稀缺的新房項(xiàng)目相比，靠近六環(huán)的國譽(yù)燕園能夠有不錯(cuò)的銷量，依靠的是低總價(jià)，其成交均價(jià)約3.9萬元/平方米，戶型面積覆蓋54-127平米，總價(jià)最低為200多萬元，主要承接區(qū)域及海淀北部剛需購買力。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份昌平、通州、大興、門頭溝新房成交均價(jià)都超過5萬元/平米，在售的20個(gè)樓盤中，單價(jià)低于4萬的項(xiàng)目僅有珠江天樾書院等4個(gè)別墅項(xiàng)目。
58安居客房產(chǎn)研究院北部分院院長李震對(duì)界面新聞表示，近期一些臨近強(qiáng)產(chǎn)業(yè)區(qū)、總價(jià)低、臨地鐵、有小戶型的一些剛需盤由于供應(yīng)較少，走量也很快，除國譽(yù)燕園外，還有受到“雙限”放松利好的亦莊金悅郡。
11月8日，原本執(zhí)行“雙限”的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)限購放松，政策發(fā)布當(dāng)晚，位于該片區(qū)的金悅郡項(xiàng)目便官宣5小時(shí)成交79套，這也是單價(jià)4.4萬元/平左右的剛需項(xiàng)目。
剛需客讓北京樓市略現(xiàn)“翹尾”行情，但多位市場分析人士表示，北京今年新房市場整體偏向于改善型購房者，大戶型、豪宅項(xiàng)目是銷售額貢獻(xiàn)主力。
“從安居客平臺(tái)線上瀏覽數(shù)據(jù)來看，10月份北京新房購房者最關(guān)注戶型前三名都是130平方米以上的四居室大戶型，而且這個(gè)現(xiàn)象從年初一直持續(xù)到現(xiàn)在。”李震提出，這也與北京近兩年新房供應(yīng)偏向改善也有較大的關(guān)系。
“10萬+”項(xiàng)目登頂熱銷榜
據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，10月份全國重點(diǎn)100城新房成交面積同比降幅仍在兩成左右，一線城市中只有北京成交面積同比、環(huán)比均增長，90萬平左右的總成交面積環(huán)比增長超10%，同比增長近30%。
價(jià)格方面也相對(duì)堅(jiān)挺，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年以來北京新建住宅價(jià)格環(huán)比小幅增長，10月環(huán)比上漲0.06%。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品住宅（含普通住宅+別墅）成交金額332億元，環(huán)比上漲12%，主要由于9月新入市項(xiàng)目性價(jià)比較高，市場表現(xiàn)好，帶動(dòng)10月簽約數(shù)據(jù)創(chuàng)年內(nèi)新高。
從市場上來看，今年十一前后，北京有多個(gè)新盤入市熱銷，為十月新房市場增長奠定了基礎(chǔ)。
如首開金茂望京樾9月底開盤當(dāng)天官宣銷售額51.1億元，中海首開·湖光玖里首開銷售40.5億，今年二批次拿地的項(xiàng)目太陽宮地塊“中建玖合府”開盤也售罄，以319套、70億元成交數(shù)據(jù)奪得10月銷售金額榜首。
據(jù)了解，中建玖合府于9月30日開盤，當(dāng)天412套房源全部售罄。該項(xiàng)目為新型共有產(chǎn)權(quán)房，銷售指導(dǎo)價(jià)13萬/平，政府產(chǎn)權(quán)占比10%，實(shí)際銷售均價(jià)為11.7萬/平方米，與周邊單價(jià)13萬+的二手房相比價(jià)格明顯倒掛。
北京住建委官網(wǎng)顯示，截止11月16日，中建玖合府已完成網(wǎng)簽362套，以此計(jì)算，該項(xiàng)目網(wǎng)簽率已達(dá)87.8%。
中建玖合府并不是今年北京唯一現(xiàn)象級(jí)高端項(xiàng)目。截至目前，北京已有三個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽成績超過“百億”樓盤，分別是北京城建天壇府的116.1億元、學(xué)府壹號(hào)院的114.02億元，以及中建壹品學(xué)府公館的108.64億元。
這三個(gè)“百億”樓盤均為單價(jià)超過8萬元、且與周邊二手房相比明顯倒掛的高端項(xiàng)目，天壇府、學(xué)府壹號(hào)院為去年入市項(xiàng)目，中建壹品學(xué)府公館則是今年4月入市的“日光盤”，單價(jià)約10萬元。
今年北京豪宅去化速度明顯增長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份-10月份，北京新房市場單價(jià)“10萬元+”項(xiàng)目合計(jì)成交超2500套，較去年同期增長62.1%。
1-10月北京新房網(wǎng)簽成交金額最高的10個(gè)項(xiàng)目中，有7個(gè)都是單價(jià)8萬元/平米以上的項(xiàng)目。
市場分析人士則認(rèn)為，豪宅項(xiàng)目賣得好，核心是因?yàn)轫?xiàng)目售價(jià)相比周邊二手房明顯倒掛，符合購房者資產(chǎn)配置的邏輯。整體而言，今年北京新房市場始終保持冷熱不均的狀態(tài)。
界面新聞在北京住建委官網(wǎng)隨機(jī)查詢今年獲得預(yù)售證的項(xiàng)目網(wǎng)簽情況，發(fā)現(xiàn)也有不少項(xiàng)目網(wǎng)簽率在20-40%之間，甚至有去年二、三批次土拍的項(xiàng)目網(wǎng)簽率不足10%。
新房、二手房供應(yīng)放量
今年以來，北京新盤項(xiàng)目拿地至開盤的速度逐漸提速，8月北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》后，進(jìn)一步加快項(xiàng)目入市節(jié)奏。
截止目前，北京今年一、二批次集中供地項(xiàng)目已陸續(xù)入市，三批次多個(gè)項(xiàng)目也開始蓄客。11月下旬，北京還將迎來第四批次6宗地塊土拍。
不過“十一”之后房企推盤速度有所下滑。8月、9月、10月以及11月上旬，北京取得預(yù)售證的項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為22、26、11以及4個(gè)。
克而瑞研究中心指出，相較于9月北京新建商品房供應(yīng)高位，10月供應(yīng)量環(huán)比下挫，新增供應(yīng)環(huán)比下跌24.8%。
據(jù)中指監(jiān)測，截至10月底，北京市商品住宅（不含保障房）可售面積達(dá)1243.7萬平方米，若按近6個(gè)月月均去化速度計(jì)算，短期出清周期為17.5個(gè)月，處一線城市中最高位。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，隨著新房供應(yīng)不斷放量，當(dāng)前北京新房庫存增加，去化壓力亦在提升，但北京住房需求相對(duì)旺盛，政策邊際改善下，市場情緒有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，短期市場活躍度或?qū)⒈３?，性價(jià)比較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。
解決住房需求的另一個(gè)維度則是二手房市場，北京二手房在市場中的占比較高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅網(wǎng)簽11209套，是同期新房網(wǎng)簽套數(shù)的2.7倍。
近期，北京二手房掛牌量增多備受關(guān)注。據(jù)鏈家房源信息顯示，北京二手房掛牌量已突破十萬套，達(dá)到歷史新高。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波介紹，二手房掛牌量增多主要有三個(gè)原因，分別是投資需求離場，一二手房倒掛以及改善置換需求入場，這三類需求在不同城市的比例有所差異，從北京來看更多是改善置換需求入場增加明顯。
尤其是9月底置換房產(chǎn)退個(gè)稅提高了改善需求入場的積極性。北京一直以來是都執(zhí)行賣房征收差價(jià)20%個(gè)稅的政策（滿五唯一等因素除外），退個(gè)稅的政策出臺(tái)降低了置換成本，賣一買一的操作開始增多。
至于二手房庫存上漲對(duì)成交及價(jià)格的影響，張波認(rèn)為，由于北京市場的基本面較好，自住型需求占據(jù)主力，供應(yīng)增加有利于二手市場可選擇面的提升，但部分掛牌量快速增多的小區(qū)，價(jià)格有可能出現(xiàn)小幅回落。