記者 | 王婷婷
促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，正得到金融層面的更多政策支持。
11月13日，界面新聞從多家房企獲悉，央行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布了一份《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。不過截至目前，央行還沒有正式對外發(fā)布這一通知。
據多家房企反饋，這份通知具體內容包括穩(wěn)定房地產融資、做好保交樓金融服務、推進收并購和風險處置、維護住房消費金融服務權益、調整貸款集中度過渡期以及加大租賃融資等6個方面，共計16條措施。
從房地產融資方面來看，主要提出要穩(wěn)定房地產開發(fā)貸款投放，對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁，重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質良好的房地產企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
同時，提出要支持個人住房貸款合理需求，比如可鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市信貸政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。
此外，通知還提出鼓勵金融機構與房地產企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。
文件明確，自通知印發(fā)之日起，未來半年內到期的貸款，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
一家民營房企高管對界面新聞表示，文件提到開發(fā)貸要對所有房企一視同仁，同時貸款可展期一年，將對接下來民營房企的融資和還款壓力會有積極作用，能暫時緩解開發(fā)方面的資金壓力，也利于在當前階段更好的保交樓。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策確立了非常重要的風控制度，即展期政策。鑒于當前房地產市場特殊情況，展期制度在房地產貸款領域應用將加大，通過展期模式，有助于促進金融機構貸款政策穩(wěn)定、防范金融機構和房企關系惡化。
而且，此次文件表明，展期年限為1年，客觀上也說明到明年依然是要大力支持房企保交樓工作。
被重點關注的保交樓金融服務措施，主要表現(xiàn)為支持國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項?？?，封閉進行，?？顚Ｓ?。
文件明確也要鼓勵金融機構提供配套融資支持，具體為鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。
第三個方面即積極做好受困房地產企業(yè)風險處置，如做好房地產項目并購金融支持，鼓勵商業(yè)銀行開展房地產項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購受困房地產企業(yè)項目。
對于依法保障金融消費者權益方面，具體措施主要為鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息、切實保護延期貸款的個人征信權益等。
除此之外，該文件還明確提出要階段性調整部分金融管理政策，例如延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排，以及階段性優(yōu)化房地產項目并購融資政策，以加快推動房地產風險市場化出清。
最后一項是近兩年重點提及的住房租賃領域，此次再明確要加大住房租賃金融支持。
在優(yōu)化住房租賃信貸服務的同時，還要拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。鼓品商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款和經營性貸款投放，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。
從此次政策來看，監(jiān)管層對房地產市場的支持從局部轉向全局，從保單個出問題的項目轉向保行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
此次文件涉及到的金融機構和金融市場品類也較為全面，除了開發(fā)貸、按揭貸外，還包括建筑類貸款和租賃貸款，同時也提到了信托機構的支持。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，該文件體現(xiàn)金融層面要從信貸、信托、資產管理、債券等全渠道穩(wěn)定地產融資，涉及到開發(fā)貸、按揭貸、并購貸、保交樓、破產重整、貸款展期、租賃等房地產各方面融資。
李宇嘉認為，該文件是對近期金融扶持地產穩(wěn)定一系列政策的總結，體現(xiàn)出監(jiān)管層對于地產金融的態(tài)度，即穩(wěn)定杠桿和融資。
接下來，來自金融層面的對房企的支持、對停工項目的保交樓支持、對已出險房企的問題化解以及對購房人的金融支持，將逐步落地。
在此之前，房企的合理融資需求正得到改善。11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布了“第二支箭”的利好消息，將由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資，其中也包含了民營房企。
隨后龍湖正式獲受理200億元額度的債券發(fā)行。新城控股也表示，將申請新增150億元債務融資工具的注冊額度。
此次監(jiān)管部門再推利好政策的背景，也是基于市場信心仍需恢復，市場銷售不及預期的當前現(xiàn)狀。
根據中指數(shù)據，從市場情況來看，11月以來，重點50城商品住宅周成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足。
中指研究院認為，預計隨著樓市利好政策持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，帶動當?shù)刭彿啃枨筢尫?，市場底或許就在當下。