文｜立田
11月1日，陜西交控產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司25.82億元在灃東新城拿地190.657畝，摘得的地塊地籍編號為FD4-3-14，位于灃東新城鎬京片區(qū)灃東三路以東、昆明二路以北、科源四路以西、昆明一路以南，土地用途為住宅兼容商服，容積率1.5-2.0，樓面地價10157元/㎡。
灃東人居潛力持續(xù)增長中。
灃東新城位于渭河以南，灃河以東，總規(guī)劃面積159.3平方公里，常駐人口52.12萬人。在西咸新區(qū)大發(fā)展中，灃東定位為統(tǒng)籌科技資源改革示范基地和現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)。
西咸新區(qū)的十四五規(guī)劃中，預計2025年西咸新區(qū)的GDP目標為1200億元以上，年均增長12%。其中，灃東新城的2025年GDP目標為450億元以上，年均增長13%以上，可以看出，未來幾年灃東新城的經(jīng)濟發(fā)展依然在西咸新區(qū)中占有重要的分量。
而為了加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，持續(xù)提升核心競爭能力，灃東新城提出了“一軸三帶四板塊”空間布局規(guī)劃。
一軸：大西安新中心新軸線。三帶：灃河濱水生態(tài)景觀帶、自由貿(mào)易經(jīng)濟發(fā)展帶、中華歷史文化展示帶。四板塊：灃東新城大西安新中心板塊（中軸線）、 絲路國際商貿(mào)板塊（三橋商貿(mào)區(qū)）、斗門水庫生態(tài)板塊（斗門水庫及鎬京）、 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)示范板塊（六村堡產(chǎn)業(yè)園）。
多年發(fā)展，灃東區(qū)域內(nèi)有中國國際絲路中心、西安國際足球中心、秦創(chuàng)原立體聯(lián)動孵化器總基地等重點項目加速建設(shè)；西安醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院灃東院區(qū)、陜西省中醫(yī)藥研究院（省中醫(yī)院）、中心城區(qū)與西咸新區(qū)互聯(lián)互通項目快速推進。同時，先后引進日立能源、人工智能超算中心、工商銀行陜西省分行、秦創(chuàng)原·航空工業(yè)自控所智能傳感產(chǎn)業(yè)基地等一批各領(lǐng)域頭部企業(yè)和項目。
并且，區(qū)域內(nèi)建成并運營昆明池·七夕公園、詩經(jīng)里小鎮(zhèn)、OCT1314摩天輪等文旅項目；歡樂谷（陸公園）、歡樂海岸曲水灣商業(yè)街區(qū)等文旅項目加快建設(shè)；引進了字節(jié)跳動西北創(chuàng)新中心、喜馬拉雅文創(chuàng)中心、陜西文化藝術(shù)博物院、保利大劇院等一大批文化項目，還有陜西文學館也于今年9月正式簽約，系列高速建設(shè)形成良性循環(huán)，實現(xiàn)持續(xù)吸引眾多新興產(chǎn)業(yè)集聚。
隨著城市產(chǎn)業(yè)的快速崛起，這一區(qū)域也是近幾年來西安人居外擴的主陣地之一。約在2019——2021年間，該區(qū)域涌現(xiàn)了大批量的品牌房企項目，從產(chǎn)品定位到購買政策的變化，可謂是看點頗多。
約從2019年開始，灃東的人居建設(shè)便吸引了眾多西安主城區(qū)置業(yè)人群的目光。
早期性價比吸引外溢置業(yè)，熱度攀升
藍光、中南、保利，作為2019年“第一批”灃東紅盤，也是人居“拓荒”的先行軍，同時通過獨特的剛需、剛改、改善產(chǎn)品，向西安主城區(qū)勾勒了灃東美好生活的雛形。
同期的中南·上悅城項目分四期開發(fā)，一期、二期已經(jīng)售罄，三期為商業(yè)地塊（南美商品貿(mào)易中心），四期東灃占地約59畝，容積率2.5，綠地率35%，共規(guī)劃有5棟小高層、5棟洋房，相較于一期、二期的密度配置，四期的舒適度較高。
產(chǎn)品為帶裝修交付，項目為多層,小高層,高層板樓，其中106㎡、121㎡戶型為小高層產(chǎn)品，142㎡為洋房產(chǎn)品，擁有11.1米環(huán)幕觀景雙聯(lián)南陽臺，品質(zhì)感不錯。據(jù)悉，目前四期均價約20000元/㎡，預計2023年年底交房。
藍光公園華府約在2017年入市，開發(fā)周期較長，最早均價約6、7千元，截止2019年前后，灃東熱度逐漸高漲，該項目均價也漲到了約1.2萬元左右。通過界面樓市西安頻道走訪發(fā)現(xiàn)，其原有的售樓中心大門已經(jīng)關(guān)閉，但網(wǎng)絡(luò)調(diào)查信心顯示目前項目在售151—246㎡戶型房源，參考均價為18500元/㎡。 該項目早期價格確實有吸引力，但從第一批次交房后，相對應的產(chǎn)品也確實問題多多，期間一直維權(quán)不斷。
萬科未來星光位于灃東征和七路與安泰路東南側(cè)。項目總占地約97畝，規(guī)劃了9棟住宅、1所幼兒園、1棟甲級寫字樓和BLOCK商業(yè)街區(qū)，是萬科地產(chǎn)在灃東新城的第一個項目。其中住宅板塊的容積率約2.5，住宅包含4棟小高層、5棟高層，主力戶型為117㎡的三室、130㎡的三室、143㎡的3+X室，精裝交付。目前在售精裝小高層，面積117-143㎡，價格約2萬/㎡，預計2024年12月交付。
市場項目潛力巨大，“品質(zhì)、價位”依然是衡量主要標準
保利和光塵樾項目占地288畝，總建筑面積70萬㎡，容積率為2.8，綠化率為35%，分兩期開發(fā)。其中一期規(guī)劃8棟花園洋房和10棟高層；二期規(guī)劃11棟高層、8棟洋房、8棟疊拼。
通過界面樓市西安走訪發(fā)現(xiàn)，其一大亮點就是其6層疊拼，也是許多改善客戶較為關(guān)注的產(chǎn)品，項目住宅已經(jīng)全部交付，在售保利和光小戶型，在售樓棟為1＃、2＃樓，產(chǎn)品主要為毛坯SOHO以及帶裝修平層，其中SOHO產(chǎn)品面積為47—58㎡，平層產(chǎn)品面積為30㎡。
據(jù)悉，在節(jié)假日，該項目還會推出折扣活動，比如9月份就針對約30㎡精裝平層，特惠單價在8500元/㎡左右；約47㎡毛坯LOFT，特惠單價在10506元/㎡，價格吸引力十足。在售公寓目前全部封頂，預計明年6月交付。
與保利相距不遠的國樾府西側(cè)緊鄰灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園，由住宅和商業(yè)綜合體兩部分組成，容積率約2.8，綠化率約45%，規(guī)劃18棟住宅，由7棟高層、7棟小高、4棟多層組成。主力戶型為97.41平——136.44平3居—4居，帶裝修交付，面積區(qū)間主要面向剛需剛改人群，均價約1.9萬元。
項目從2021年面市至今，一直陷入“預售證下不來”、“捂盤惜售”的爭議中。據(jù)置業(yè)顧問介紹，該項目由本土開發(fā)商西安康騰置業(yè)開發(fā)，國樾府是其開發(fā)的首個住宅項目，一期為9棟住宅，目前外立面已做好，內(nèi)部裝修中，預計今年年底交付。
在城市引導居住用地合理布局方向下，灃東作為重點人口導入?yún)^(qū)，合理安排居住用地供給是未來發(fā)展重點。
可以看出，灃東目前在售項目均價幾乎在觸定兩萬，價格上漲明顯，對標西安主城區(qū)都屬于偏高水平，加之西安樓市持續(xù)低迷，或許便是近一年來灃東許多品質(zhì)住宅去化開始變緩的部分原因，未來如果房價保持穩(wěn)定，市場持續(xù)企穩(wěn)發(fā)展，并通過時間來消化當前房價，或許還是會有更多的購房力進入。