記者 | 王婷婷
今年下半年，杭州二手房市場呈現(xiàn)出“量價齊跌”。
中指研究院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份杭州共成交3733套二手住宅，環(huán)比9月下降9.33%，相較今年的成交峰值（6月6552套）減少約43.03%。
自6月份達到成交量高位后，至今杭州二手房成交已是“四連跌”，已接近最近幾年同期最低點。據(jù)統(tǒng)計，今年7-9月杭州市區(qū)二手房分別成交了5183套、4671套、4125套。
杭州多數(shù)板塊二手房市場成交也進入下滑狀態(tài)，隨之而來的還有二手房掛牌價不斷降低。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，杭州二手房價格在9月以前均為小幅上漲，到10月由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比9月下跌2.38%。
中指研究院分析稱，此次下跌后已接近今年6月的價格，低于7月的價格，為下半年最低值，后續(xù)存在繼續(xù)下跌的可能性。
市場活躍度降低，杭州二手房掛牌量也達到歷史高位。據(jù)中指院杭州分院統(tǒng)計，9月杭州二手住宅掛牌套數(shù)增至15.06萬套，10月以來新增掛牌量略有回落，但存量仍處于高位。
若按照當前月均不到4000套的成交量，杭州的二手住宅掛牌量消化周期需3年多的時間。
在這近20萬套二手住宅中，漲價和降價的房源量比例約為1:24。其中，跌幅在10%以上的房源多位于成交均價在3-4萬元/平方米的小區(qū)，這意味著剛需房源價格仍在進一步下探。
以位于余杭區(qū)儲運路地鐵站附近的世茂璀璨瀾庭為例，一套125平方米的四居室房源于10月22日在二手房平臺掛牌，開始的售價是487萬元，4天后又降價22萬元，售價465萬元。11月2日，該房源再降價15萬元，決定以450萬元出售。
一位負責該區(qū)域的房產(chǎn)銷售人士告訴界面新聞，該房源于今年7月份交付，業(yè)主誠意出售，還有一定的議價空間，“原來單價是3.9萬元/平方米，降價之后是3.57萬元/平方米?！?/span>
在上述銷售人士看來，杭州的二手房價格其實從今年年中就已有下降趨勢，如今價格正在見底。不過，由于愿意降價出售的業(yè)主不多，一個小區(qū)僅有一兩套，導致市場二手房成交量上不去。
另外，除熱門板塊還有倒掛情況，杭州大多數(shù)區(qū)域的新房與二手房價格已接近持平，新房虹吸了大部分二手房市場的潛在購房者，對板塊二手房帶來一定沖擊，“而且今年交付的房源很多品質(zhì)一般，經(jīng)常出現(xiàn)各種維權(quán)?！?/span>
同樣位于余杭區(qū)的保利融信和光塵樾，曾登上9月杭州市區(qū)成交小區(qū)榜前五，但到10月份也陷入量價齊跌，僅成交4套，成交均價26840元/平方米，環(huán)比下降13%，昔日的“萬人搖”項目已淪為“零倒掛”。
進入2022年，全國各地二手房成交初期均乏力，隨著房地產(chǎn)寬松政策逐步推進，多城發(fā)布調(diào)整二手房限售年限、調(diào)整增值稅免征年限和房貸利率下調(diào)等，市場熱度一度有所回升，帶動二手住宅成交轉(zhuǎn)好。
杭州也不例外。為支持剛需和改善型住房需求，杭州多次出臺樓市支持政策，如5月17日推出優(yōu)化二手住房交易政策、6月29日推出的落戶新政以及8月初提出的對三孩家庭住房公積金優(yōu)惠政策等。
新政效應很快便傳遞到市場，在“5.17”新政出臺后的一個月里，杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達到5143套，環(huán)比上漲112％，日均成交量上漲119％，漲幅翻倍。
然而，在6月份成交達到年內(nèi)高位后，政策利好在下半年影響漸退，同時受新房供應量增加的影響，二手房市場去化壓力加大，市場呈現(xiàn)探底態(tài)勢。
杭州也繼續(xù)在政策端發(fā)力，比如縮短二手房交易周期的“帶押過戶”政策，也于近期落地。此外，杭州還引入交易資金公證提存機制，保障跨行“帶押過戶”的資金安全等。不過，政策最終成效如何，還有待時間驗證。
與二手房市場一樣，杭州新房市場近期同樣走冷，整體成交規(guī)模、新開盤熱度均有所下降，“金九銀十”雙雙失約。
從項目開盤去化率來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，杭州9月去化率為70%，到10月份降為58%。成交方面，10月杭州市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽成交6814套，環(huán)比下降14%，總體成交處于相對低位。
成交減少，供應卻在增加，且有超三成新增供應位于中環(huán)以內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，10月杭州市區(qū)商品住宅新批上市套數(shù)和面積環(huán)比均有所增長，市區(qū)有55個項目開盤，新推房源超9000套，新增供應面積162萬平方米，環(huán)比上升34%。
大批新房源加快入市，影響市場整體成交的同時，也致整體中簽率、流搖率較9月均有所上升，市場熱度降低。根據(jù)杭州我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)，10月杭州新建商品住宅平均算數(shù)中簽率47%。
目前杭州新房市場的價格漲幅也有回落。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月杭州新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.10%，漲幅較9月份收窄0.08個百分點。
業(yè)內(nèi)人士分析，杭州新房熱度轉(zhuǎn)降，一方面是由于國慶假期杭州不動產(chǎn)登記系統(tǒng)升級影響樓盤開盤和簽約備案進度。另一方面，供求壓力雖緩解，但購房者入市信心依舊不足，買房積極性較低。
整體來看，杭州二手房市場的疲態(tài)盡顯，新房市場依靠個別熱銷盤結(jié)構(gòu)性拉升整體去化率。如果一系列支持政策的提振作用依然有限，購房者觀望情緒濃厚，短期內(nèi)或仍將延續(xù)筑底行情。