文 | 另鏡 謝涵
編輯 | 陳彥旭
吳亞軍對(duì)外宣布放權(quán)后，10月29日，龍湖集團(tuán)召開投資人電話會(huì)議。
10月28日晚間，龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍宣布因年齡及身體的原因，辭去公司董事長(zhǎng)，轉(zhuǎn)任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問，現(xiàn)年40歲的龍湖集團(tuán)CEO陳序平接任董事長(zhǎng)職務(wù)。
吳亞軍在會(huì)上稱：“我是公司大股東，我的大部分資金在股票里，我還是會(huì)關(guān)心公司發(fā)展，尤其是公司如何適應(yīng)市場(chǎng)需求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，關(guān)注商業(yè)模式對(duì)不對(duì)，怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
此次投資者會(huì)上，吳亞軍再次強(qiáng)調(diào)并不太關(guān)注資本市場(chǎng)的波動(dòng)，而是更看重企業(yè)內(nèi)部好不好，是不是在做正確的事情。她相信，明年年報(bào)利潤(rùn)應(yīng)該是仍然穩(wěn)中有升。
吳亞軍卸任背后，是對(duì)接班人長(zhǎng)達(dá)六七年的考察，對(duì)龍湖公司整體治理更深層次的思考。希望效仿美的何享健，讓職業(yè)經(jīng)理人成為掌舵者。
但對(duì)于這突如其來的消息，加上整體低迷的大環(huán)境，外界還是顯得一時(shí)難以消除擔(dān)憂。受換帥消息影響，10月31日早間，港股龍湖集團(tuán)低開低走，盤中一度暴跌逾44%，創(chuàng)歷史最大單日跌幅，股價(jià)創(chuàng)2011年以來11年新低，并逼近歷史最低價(jià)。
但萬萬沒想到的是，在跌幅超40%之后，龍湖集團(tuán)股價(jià)隨即觸底回升，當(dāng)日收盤跌幅收窄至23.78%以內(nèi)，現(xiàn)報(bào)10港元。
當(dāng)日股價(jià)為何觸底大幅反彈？這也反映出，仍有一些投資者，長(zhǎng)期來看，對(duì)龍湖還是非常有信心的。
龍湖這家公司雖然是一家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，但在香港資本市場(chǎng)的信用非常好，以最審慎的態(tài)度對(duì)待財(cái)務(wù)杠桿，能夠拿到比許多地產(chǎn)公司利息低的貸款利率。
能獲得如此高的信用評(píng)價(jià)，和龍湖長(zhǎng)期穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，以及圍繞客戶需求的地產(chǎn)開發(fā)能力有很大關(guān)系。
吳亞軍樹立了龍湖高端產(chǎn)品和服務(wù)定位，除了住宅開發(fā)，龍湖天街已經(jīng)成為一個(gè)非常響亮的名片。根據(jù)龍湖上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，龍湖天街租金收入為44.59億元，同比增長(zhǎng)26%。
10月31日，為了維穩(wěn)股價(jià)，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司已于2022年10月31日提前償還2023年到期的部份銀團(tuán)貸款51億港元。此外，創(chuàng)辦人吳亞軍家族信托增持300萬股，涉及2800多萬元。
11月1日，龍湖集團(tuán)股價(jià)大漲，當(dāng)日收盤大漲8.2%，報(bào)收于每股10.82港元。
逆襲人生
另鏡了解到，此次龍湖換帥，并不會(huì)影響龍湖集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)，吳亞軍仍是龍湖集團(tuán)的實(shí)控人。根據(jù)財(cái)報(bào)，吳亞軍通過信托持有龍湖集團(tuán)42.61%股權(quán)。
吳亞軍鮮少在公眾媒體露面，但在地產(chǎn)行業(yè)卻頗具傳奇色彩。總是在關(guān)鍵時(shí)刻，這位房地產(chǎn)領(lǐng)域少見的女性掌門人，展現(xiàn)了她的理性和智慧。
2020年，房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”試點(diǎn)啟動(dòng)，過往的商業(yè)模式也因?yàn)椤叭兰t線”的出現(xiàn)而快速糾偏。
在吳亞軍看來，過去龍湖靠自律，現(xiàn)在有他律的壓力也不是壞事，外部力量有助于龍湖在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力再上臺(tái)階。龍湖得以連續(xù)6年保持綠檔，低融資成本堪比央企。
吳亞軍稱，“因過去對(duì)自己夠狠，才獲得了今天的戰(zhàn)略回旋空間和戰(zhàn)略主動(dòng)性?！倍嗄陙恚埡?jiān)持不拿地王，也沒有選擇侵略性地大舉收并購(gòu)，而是選擇在波浪起伏的地產(chǎn)洪流外，靠自己的力量去主動(dòng)修正行進(jìn)的方向和速度。
吳亞軍認(rèn)為企業(yè)管理必須有堅(jiān)韌和耐心，她把這個(gè)精神融入到了龍湖的發(fā)展經(jīng)營(yíng)之中。經(jīng)歷了無數(shù)的大風(fēng)大浪，如今的吳亞軍面對(duì)再大的風(fēng)波，也總是能從容應(yīng)對(duì)。
8月10日，作為民營(yíng)示范房企的龍湖突遭“做空”，疊加商票逾期謠言影響，股價(jià)一路暴跌超過16%，對(duì)此，龍湖迅速“反擊”。
管理層當(dāng)晚召開會(huì)議，吳亞軍現(xiàn)身澄清傳言，且以55億港元新股增發(fā)、35億港元銀團(tuán)貸款等實(shí)質(zhì)舉措，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。
當(dāng)問到“龍湖遭遇破產(chǎn)謠言和機(jī)構(gòu)做空”等話題時(shí)，吳亞軍對(duì)外坦露心境，“我的心情還可以，雖然過程中大家很痛苦，但做空不一定全是壞事，龍湖之前有做一些常規(guī)的防守準(zhǔn)備，我們的員工經(jīng)過這一輪，更有精神氣，管理層未來也會(huì)更加的謙遜和勤勉?！?/p>
伴隨一系列維穩(wěn)措施，8月16日，龍湖集團(tuán)股價(jià)一度大漲超17%，謠言也不攻自破。
“泰坦尼克號(hào)撞上冰山的那一刻，你再掉頭肯定來不及了。你一定要在沒有看見冰山的時(shí)候就有所應(yīng)對(duì)?！边@是一位金融機(jī)構(gòu)里管理風(fēng)險(xiǎn)的人跟吳亞軍說過的話，過去十多年，這句話對(duì)她的影響非常大。
1964年，吳亞軍出生在重慶一個(gè)小縣城里，1980年，吳亞軍考入西北工業(yè)大學(xué)導(dǎo)航工程系。畢業(yè)后，吳亞軍做過技術(shù)工人，還當(dāng)過報(bào)社記者、編輯。
上世紀(jì)90年代，吳亞軍和蔡奎從“龍湖花園”項(xiàng)目起家，1993年龍湖集團(tuán)創(chuàng)立之初，是一家典型的家族企業(yè)。經(jīng)歷多年打拼，龍湖從西南一隅走向全國(guó)，成為房地產(chǎn)頭部企業(yè)之一。
吳亞軍的成功離不開她的積極心態(tài)，一如既往的保持謙虛，不斷地向知名優(yōu)秀公司學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。
吳亞軍曾特意趕往深圳，向時(shí)任萬科董事長(zhǎng)的王石取經(jīng)，到訪美的學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理制度，聽雷軍講述了小米模式和創(chuàng)新發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。
吳亞軍也非常重視人才建設(shè)，龍湖很早就把人才發(fā)展放在戰(zhàn)略地位，自2004年啟動(dòng)第一屆仕官生招聘，至今已有18年歷史，為優(yōu)秀的大學(xué)畢業(yè)生制定了完善的成長(zhǎng)路徑圖。
2017年，龍湖集團(tuán)又推行合伙人制度，被提名候選人唯一的硬指標(biāo)是效力龍湖的時(shí)間超過2年，入圍者既是龍湖建言獻(xiàn)策的主力，也是龍湖的穩(wěn)定器和加速器，且有明確的權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)，為打造長(zhǎng)期穩(wěn)定的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)做好有力鋪墊。
“做真的有價(jià)值的事，這樣這個(gè)公司才是一種向上的狀態(tài)?！眳莵嗆娫f，在龍湖沒有英雄。
這是龍湖一直追求的境界，讓公司變成一個(gè)高效的、戰(zhàn)略性的有機(jī)體，讓一線員工有足夠決策能力，真正地去服務(wù)好客戶。
吳亞軍認(rèn)為，吸附行業(yè)最優(yōu)秀的人才，首先依靠?jī)r(jià)值觀。第二就是機(jī)會(huì)和平臺(tái)，龍湖通過體系建設(shè)，能夠真正給組織授權(quán)、賦能，把人變得值錢和更有能耐。
80后接棒
吳亞軍在此次投資人電話會(huì)上開門見山的表示，現(xiàn)在辭任，我認(rèn)為是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)卸任董事長(zhǎng)，吳亞軍主要考慮三方面。
過去三年，吳亞軍一直在安排能夠接班的人選，之所以選擇交給職業(yè)經(jīng)理人，是受到美的集團(tuán)創(chuàng)始人何享健將企業(yè)交給方洪波一事的啟發(fā)。
吳亞軍坦言，推動(dòng)這場(chǎng)一把手權(quán)力交接的直接誘因是身體狀況，但對(duì)吳亞軍來說，尋找接班人的過程早在很久之前就開始了。
“過去幾年，我一直有糖尿病，前段時(shí)間做了一個(gè)眼睛手術(shù)，可能還有一個(gè)眼睛手術(shù)在等著我。更關(guān)鍵的問題是，過去幾年我的心臟一直心律過快，但是沒有癥狀我就忽略了。最近，我出現(xiàn)了心悸，上次去檢查的時(shí)候醫(yī)生也沒有查出來病因，器質(zhì)上還沒有出問題，擔(dān)心是神經(jīng)性的，還要去查。”
吳亞軍的交班時(shí)間卻比計(jì)劃推遲了幾個(gè)月，她透露原本計(jì)劃在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布之前完成此事，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正，交班一事也因此延遲至今。
“三季度以來我們的銷售已經(jīng)開始回正了，而且年內(nèi)到期的債務(wù)都已經(jīng)還清了，明年到期的也在提前準(zhǔn)備，這個(gè)時(shí)候辭任我認(rèn)為是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，從公司的狀態(tài)來講，我比較愿意這時(shí)候來做?！?/p>
龍湖創(chuàng)立之初，是一家非常典型的家族企業(yè)，但吳亞軍對(duì)企業(yè)“家族化”保持高度警惕，“去家族化”和“培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人”貫穿龍湖集團(tuán)發(fā)展壯大的全過程，吳亞軍及其家人逐漸淡出龍湖集團(tuán)管理層，職業(yè)經(jīng)理人一步步走上重要管理崗位，而龍湖集團(tuán)因此從西南一隅的公司，變成世界500強(qiáng)。
龍湖集團(tuán)逐漸壯大的過程中，吳亞軍一直在進(jìn)行“去家族化”的動(dòng)作，2009年，龍湖上市前夕，為了減少公司的家族企業(yè)色彩，蔡奎辭去公司副董事長(zhǎng)及其他公司職務(wù)，開啟龍湖集團(tuán)“去家族化”的第一步。
2011年8月15日，龍湖集團(tuán)公布中期業(yè)績(jī)的同時(shí)，董事會(huì)主席吳亞軍宣布辭去CEO一職，交由公司常務(wù)副總裁邵明曉繼任。至此，龍湖集團(tuán)管理層中企業(yè)創(chuàng)始人吳亞軍、蔡奎及其家族成員已經(jīng)全部離開，龍湖集團(tuán)的“去家族化”進(jìn)程更進(jìn)一步。
根據(jù)龍湖集團(tuán)的公告，陳序平畢業(yè)于清華大學(xué)，2008年獲得土木工程專業(yè)碩士學(xué)位，進(jìn)入龍湖集團(tuán)工作至今。在經(jīng)歷了工程師、工程經(jīng)理、項(xiàng)目總、投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人等職位的歷練后，陳序平于2016年底出任成都公司總經(jīng)理，2021年7月被任命為龍湖集團(tuán)COO和地產(chǎn)航道總經(jīng)理。
成都龍湖的地產(chǎn)開發(fā)銷售額從2016年的53億元增長(zhǎng)到2020年的180.23億元。而且，在陳序平任期內(nèi)，作為“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略下的多航道協(xié)同落地樣本，成都龍湖實(shí)現(xiàn)了商業(yè)、冠寓、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，形成了多航道齊頭并進(jìn)的局面。
值得注意的是，2022年2月，龍湖集團(tuán)宣布了新CEO的任命。在完成兩個(gè)五年任期后，原CEO邵明曉升任龍湖集團(tuán)副董事長(zhǎng)一職，龍湖集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)的帥印交到了年輕的繼任者陳序平手中。
陳序平這次任職董事會(huì)主席，距離他年初出任龍湖集團(tuán)CEO，僅僅過去了8個(gè)月。
吳亞軍卸任背后，是對(duì)接班人長(zhǎng)達(dá)六七年的考察，對(duì)龍湖公司整體治理更深層次的思考。希望效仿美的何享健，讓職業(yè)經(jīng)理人成為掌舵者。踐行機(jī)構(gòu)化戰(zhàn)略，通過文化及機(jī)制聚焦高量級(jí)職業(yè)經(jīng)理人。
企業(yè)的未來
10月11日，龍湖集團(tuán)公告9月銷售數(shù)據(jù)，單月銷售額為192.2億元。值得一提的是，自7月以來，龍湖已連續(xù)三個(gè)月實(shí)現(xiàn)月度銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)回升，在此基礎(chǔ)上，龍湖集團(tuán)三季度累計(jì)銷售額達(dá)到597.5億元，同比實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。
但外部房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)低迷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%；商品房銷售額99380億元，同比下降26.3%。
從吳亞軍手中接班的陳序平，外界更關(guān)注的是，他如何帶領(lǐng)企業(yè)更好的穿越周期，提高企業(yè)韌性。
今年9月至今，龍湖在土地市場(chǎng)加大了投資力度，于北京、上海、成都、合肥、西安等城市共拍得11幅地塊，拿地金額超百億。
從整個(gè)行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)再次面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模達(dá)1812億元，其中海外債約為617億元，又一波償債高峰期來臨。
至于債務(wù)方面，龍湖年內(nèi)無到期債務(wù)，CFO趙軼表示，龍湖集團(tuán)短期負(fù)債占比較少，公司還會(huì)提前償還即將到期的債務(wù)，通過這個(gè)方式減少債務(wù)壓力。龍湖目前僅有1.6%的外幣風(fēng)險(xiǎn)敞口。今年無到期的公開債務(wù)，正在提前償還第二年200億規(guī)模的債務(wù)，近期正在推進(jìn)的是51億港幣的銀團(tuán)貸以及明年4月到期的3億美元債。
在電話會(huì)議上，新的接班人陳序平向投資者透露未來五年對(duì)龍湖的經(jīng)營(yíng)構(gòu)想，陳序平稱，未來五年的時(shí)間，我們的目標(biāo)是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造這四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道產(chǎn)生的利潤(rùn)占比要過半，收入占到整個(gè)集團(tuán)的30%。
陳序平表示，去年8、9月份，公司就洞察了苗頭和變化，做了戰(zhàn)略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。當(dāng)時(shí)已經(jīng)注意到一些城市不對(duì)勁，所以將之前的68個(gè)城市，分為20個(gè)重點(diǎn)城市，14個(gè)機(jī)會(huì)城市。航道方面主要有5個(gè)主航道，主要的目標(biāo)都是現(xiàn)金流和利潤(rùn)增長(zhǎng)。
陳序平稱，龍湖還進(jìn)行了航道協(xié)同，今年的費(fèi)用降低了40億。“我們保證利潤(rùn)穩(wěn)中有增，融資性現(xiàn)金流可以把明年的債清償，以前我們不做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開發(fā)貸，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸時(shí)間久，成本低，我們也考慮做一些?！?/p>
對(duì)于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，陳序平表示，今年項(xiàng)目首開現(xiàn)金流12到18個(gè)月就能回流，最快6到8個(gè)月。其他航道今年有260億的營(yíng)收，都是正向現(xiàn)金流。
“未來5年，我們不會(huì)新增主航道，未來經(jīng)營(yíng)性的4個(gè)航道利潤(rùn)占比要過半，有息負(fù)債壓縮到1500億到1600億。未來10年，我們的經(jīng)營(yíng)性收入目標(biāo)將達(dá)到1000億元?！?/p>
隨著利好政策的持續(xù)落地，市場(chǎng)信心得以提振，房地產(chǎn)交易企穩(wěn)回升。據(jù)悉，今年十一黃金周，龍湖集團(tuán)的整體銷售額就達(dá)到70億，同比上漲7%。
銷售回暖的同時(shí)，龍湖集團(tuán)繼續(xù)在北京、上海、合肥等高量級(jí)城市新增4幅土地儲(chǔ)備，總建筑面積34.6萬平方米，權(quán)益建筑面積34.1萬平方米。
從年中報(bào)能看出，龍湖的確表現(xiàn)不錯(cuò)，是今年少有的營(yíng)收、利潤(rùn)仍在增長(zhǎng)的房企。今年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額948億元，同比增長(zhǎng)56%；核心權(quán)益后凈利潤(rùn)66億元，同比增長(zhǎng)6%。
龍湖集團(tuán)連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。其中現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%。行業(yè)融資成本低于4%公司僅有中海、金茂、華潤(rùn)以及龍湖。
截至9月末，龍湖資金凈余額約800億元，其中監(jiān)管資金余額215億元。
今年上半年，集團(tuán)如期交付76個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5.25萬套品質(zhì)住宅，100%實(shí)現(xiàn)按期交付，其中超30%提前一個(gè)月以上交付。此外，龍湖不斷升級(jí)交付體驗(yàn)，上線“云交付”，“交房即交證”等服務(wù)，交付客戶滿意度高達(dá)91%。
創(chuàng)始人吳亞軍在地產(chǎn)行業(yè)打拼30年，參與了房地產(chǎn)行業(yè)興衰的整個(gè)過程。在此時(shí)選擇放權(quán)，也伴隨著一個(gè)時(shí)代悄然無息的謝幕。
運(yùn)營(yíng)|陳小妍