記者|戈振偉
深圳解決大城市住房突出問題得到了中央財政的支持。
10月31日，財政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見》（下稱《意見》），提及中央財政加大對深圳保障性住房的補助。
《意見》提出，考慮深圳人口持續(xù)凈流入對住房的需求，加大中央預(yù)算內(nèi)投資對深圳保障性住房籌集建設(shè)的補助，加大中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。
上述《意見》在多位業(yè)內(nèi)人士看來，是一次創(chuàng)新之舉，給社會傳遞出積極的信號。
中國城市發(fā)展研究會副秘書長劉正山告訴界面新聞大灣區(qū)頻道記者：“這項改革很有意義。上個世紀八十年代，我們國家住房改革的開拓者就在深圳?！?/span>
劉正山解釋稱，在分稅制之下，地方政府主要承擔著經(jīng)濟發(fā)展等任務(wù)，如果中央財政在針對地方的住房保障方面發(fā)揮更大的力量，那么，讓地方政府將主要的精力和財力放在發(fā)展之上，有助于實現(xiàn)整體的發(fā)展目標。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，上述《意見》的這段話暗示了未來財政政策將如何支持住房需求：一是明確資金來源，即中央預(yù)算內(nèi)投資和中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金；二是明確公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造是三大重點項目，這也是解決住房問題的重要途徑。
他還表示，對全國市場來說，意見提到的這些重點項目，恰是當前房地產(chǎn)新發(fā)展模式中的重要住房產(chǎn)品。這些政策未來可能被推廣至其他城市。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對保障性租賃住房，老舊小區(qū)改造等公共住房方面的中央財政扶持力度加大，有利于促進新市民和外來人口在深圳這兒的超大城市扎根，有利于夯實深圳的內(nèi)需基礎(chǔ)，從而打造消費導(dǎo)向的可持續(xù)的財政增長動力，形成收支的良性循環(huán)，這對夯實國家財政也是有利的。
另外也有觀點指出，意見出臺后，深圳在保障性住房建設(shè)方面力度會更大，而隨著商品住宅和保障房進入了雙雙發(fā)力的階段，深圳房價未來再次出現(xiàn)快速上漲的可能性大幅降低，房價被操縱的可能性基本上不存在，有利于實現(xiàn)房住不炒。
就在《意見》出臺的前兩天，深圳市住建局發(fā)布了《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，覆蓋了深圳全市（不含深汕合作區(qū)）4319個樓盤、2042個城中村私宅、4500個產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)和6702個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。繼成為首個發(fā)布二手房參考價的城市后，深圳又再次成為全國首次發(fā)布租金參考價的城市，這一舉措體現(xiàn)出深圳在解決好住房、租房問題上的“良苦用心”。
深圳是中國最先開展房地產(chǎn)市場的城市，也是中國大城市住房突出問題的代表性城市。
1987年12月1日，深圳土地拍賣落下第一槌，深圳比其他城市早十幾年開始發(fā)展房地產(chǎn)，但直到今天，深圳市民的房屋產(chǎn)權(quán)擁有率依然很低。
數(shù)據(jù)顯示，深圳住房自有率僅有23%，意味著每四個深圳人里面，只有一個人有自己的房屋。相比之下，北京、上海和廣州這幾個一線城市的住房自有率都超過了50%，香港也接近50%，新加坡的住房自有率超過了90%。在發(fā)達國家的大城市，住房自有率一般都在60%左右。
另外，深圳人均居住面積27.8平方米，未能達到國家和廣東省的最低標準線，主要原因在于占全市住房面積54%左右的城中村中居住了70%多的人。
過去10年，深圳常住人口增加了700多萬人，增量位居全國之首。雖然深圳新建商品房面積近年不斷增加，但持續(xù)的人口凈流入導(dǎo)致房價居高不下，很多深圳人不得不面臨“ 來了都是東莞人、惠州人”的調(diào)侃。當依靠市場已經(jīng)無法解決住房問題，政府必須出來承擔更多的責任。
2016年6月30日，深圳市拿出1000億元注冊成立了深圳市人才安居集團（以下簡稱“安居集團”）。安居集團的任務(wù)非常明確，概括起來就12個字：多建房、快建房、建好房、管好房。安居集團黨委副書記、總經(jīng)理唐紹杰表示：“政府拿這1000億出來，實際上也是過去這些年財政的盈余積累下來的，這是大家共同創(chuàng)造的，再拿出來回饋市民?！?/span>
2019年4月29日，深圳市住房和建設(shè)局一次性公布《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法》、《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法》、《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法》。
這些文件所構(gòu)成的政策，被外界稱之為深圳繼1998年商品房制度改革之后的“二次房改”，是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”房地產(chǎn)發(fā)展思路的最全面探索。
政策提出了一個宏偉的目標：到2035年深圳將新增170萬住房供應(yīng)量，60%以上為保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三種統(tǒng)稱“公共住房”）各占20%，剩余40%為商品住房。其中公租房租賃價格約為市場價格的30%，安居房價格約為市場價格的50%，人才房的價格約為市場價格60%。
加上此前發(fā)展階段的各類保障性住房，屆時深圳將擁有超過140萬保障性住房，超過香港110萬套、新加坡100萬套的保障性住房，可以覆蓋深圳常住人口的三分之一左右。按照商品住房供應(yīng)比例測算，未來17年僅有70萬套供應(yīng)，年均4萬套左右，基本符合最近幾年來深圳新房年均銷售量。
在2020年8月的一場公開演講中，時任深圳市住建局局長張學凡表示，新加坡是深圳學習的榜樣，將來深圳市60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。
深圳樓市逐漸從“香港模式”轉(zhuǎn)向“新加坡模式”。二者的區(qū)別在于前者走向了高度市場化的高房價之路，后者走向了保障房之路，即政府承擔了“居者有其屋”的義務(wù)，通過低價轉(zhuǎn)讓國有土地、大規(guī)模興建公共住房、嚴打投機等方式，保障民眾住房需求。
在新加坡，組屋占比高達80%，私人住宅20%。組屋由政府興建，優(yōu)先保障中低收入群體的購房需求，因此得以嚴控售價，讓房價收入比始終維持在5-6的合理水平。
但是，“新加坡模式”在深圳實施的難題之一是土地供給。深圳人口眾多，但每年新增土地供應(yīng)很少。由于歷史原因，深圳的大多數(shù)土地掌握在“城中村”，被用作到了舊改之中，造成土拍市場上供地不足的現(xiàn)象。
《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”期間，深圳供應(yīng)居住用地不少于15平方公里、建設(shè)籌集住房89萬套（間）、供應(yīng)分配住房65萬套（間）。
從近幾年的招拍掛土地市場來看，深圳確實在加大對保障性住房的供應(yīng)。同時，為了增加住宅供給，深圳也將多宗商用地改為了居住用地。2021年，深圳建設(shè)籌集保障性租賃住房4.48萬套（間），棚戶區(qū)改造累計開工6530套。
不過，在龐大的人口基數(shù)及增量面前，深圳政府如何制定住房分配方案以及定價均是難題，且以目前的建設(shè)速度來看，個人申請公共住房的排期也將是一場較長時間的“攻堅戰(zhàn)”。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長華洪認為，目前深圳住房矛盾仍未得到根治的難點在于住房結(jié)構(gòu)，尤其是具有?；A(chǔ)的保障性住房建設(shè)供應(yīng)沒跟上，同時，存量住房沒有得到充分盤活。
華洪建議，深圳一方面要進一步完善機制與創(chuàng)新，比如如何在土地出讓規(guī)劃與政策方面加大對保障性住房建設(shè)力度的鼓勵，同時也要加快保障性住房內(nèi)部流轉(zhuǎn)機制的建立；另一方面，在稅收領(lǐng)域，也要就盤活存量住房給予支持性政策引導(dǎo)。