文|酒管財(cái)經(jīng)
選址對(duì)投資酒店有多重要？
秋果酒店創(chuàng)始人劉偉曾公開(kāi)表示，他投資第一家酒店時(shí)，僅僅是因?yàn)槲恢煤?。雖然租金不便宜，但就是感覺(jué)能賺錢(qián)，結(jié)果不到3年就回本了。劉偉坦言，從那之后，他就深深地意識(shí)到，只要是位置好，市場(chǎng)就一定會(huì)給投資人回報(bào)。
然而，優(yōu)質(zhì)物業(yè)十分稀缺。之前就有酒店投資人稱(chēng)，他曾看過(guò)近十個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，僅有一處有把酒店開(kāi)成功的可能。
關(guān)于選址，甚至在很多酒店開(kāi)發(fā)者中間還流傳著“七分靠選址，三分靠經(jīng)營(yíng)”、“選品定天下，選址定生死”等黃金定律一說(shuō)。當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，酒店選址要看哪些方面？背后又有哪些商業(yè)邏輯？
選址至少看破兩層“窗戶(hù)紙”
以往，連鎖經(jīng)營(yíng)行業(yè)選址都會(huì)采用一個(gè)“笨方法”：店前數(shù)人數(shù)、晚上數(shù)燈數(shù)。也就是說(shuō)，白天測(cè)試10分鐘人流量，晚上數(shù)周邊業(yè)態(tài)、住宅的亮燈數(shù)，以此來(lái)估算一家店能開(kāi)起來(lái)的可能性。
但在現(xiàn)實(shí)的選址過(guò)程中，投資人很容易按照自身的理解做判斷。
不久前，有酒店投資人向《酒管財(cái)經(jīng)》講過(guò)他投資酒店的一段經(jīng)歷，同樣是因?yàn)檫x址，讓他的回本周期延長(zhǎng)了近2年時(shí)間。
2018年，張強(qiáng)（化名）打算做酒店生意，最終他看上了一處位于十字路口的老物業(yè)。3公里內(nèi)有醫(yī)院、有寫(xiě)字樓，店前有10多個(gè)停車(chē)位，旁邊的連鎖超市客流量不斷，而且店前不遠(yuǎn)處還規(guī)劃有地鐵站點(diǎn)，在他看來(lái)這是個(gè)相對(duì)不錯(cuò)的位置，適合開(kāi)一家快捷酒店。
敲定品牌與裝修之后，不到一年時(shí)間酒店開(kāi)張，營(yíng)業(yè)狀況好于預(yù)期，平日出租率維持在80%上下，周末出租率可達(dá)到95%以上。
開(kāi)店1年后，張強(qiáng)得知，酒店所在的位置要修地鐵站，隨即店前拉起了鐵皮圍擋。
張強(qiáng)稱(chēng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，地鐵站意味著更大的人流量，現(xiàn)實(shí)是如果站在路對(duì)面酒店的門(mén)頭被擋住了多半，停車(chē)位也被劃為施工區(qū)域。
隨之即來(lái)的問(wèn)題是，嘈雜的鋼筋混凝土噪音，多次遭到顧客的抱怨。
酒店生意不同于旁邊的超市，顧客賣(mài)完就走，對(duì)環(huán)境沒(méi)有太高的要求。
雖然張強(qiáng)也進(jìn)行了一些入口提示改造，但生意狀況很快滑落，如果等地鐵建成，起碼需要一年半時(shí)間。
“此后就出現(xiàn)了疫情，酒店經(jīng)營(yíng)狀況一直未能恢復(fù)，已經(jīng)在往里貼補(bǔ)費(fèi)用，今年開(kāi)始作為隔離酒店來(lái)使用?！睆垙?qiáng)稱(chēng)。
事實(shí)上，張強(qiáng)的選址并非全是硬傷，在物業(yè)合適的基礎(chǔ)上，可能還要再往下看一層，是否還有另外的不可抗力因素。
也就是說(shuō)，開(kāi)店選好址的關(guān)鍵點(diǎn)是，不僅要看物業(yè)的正當(dāng)時(shí)，還要看未來(lái)的潛在競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)的可能。
其實(shí)關(guān)于選址，各酒店集團(tuán)都有一套自己選址心法，只有做足了選址的基本動(dòng)作，酒店才有后續(xù)盈利的可能。
酒店競(jìng)爭(zhēng)力，選址占一半
關(guān)于酒店選址，《酒管財(cái)經(jīng)》詢(xún)問(wèn)了多個(gè)酒管集團(tuán)的專(zhuān)業(yè)人士，經(jīng)過(guò)總結(jié)將從物業(yè)選址的4個(gè)維度、商圈流量判斷的3個(gè)時(shí)空，物業(yè)配套這3個(gè)層面來(lái)解析如何進(jìn)行酒店選址。
物業(yè)選擇的4個(gè)維度
第一個(gè)維度：選擇城市
疫情前，國(guó)內(nèi)的大中城市或百?gòu)?qiáng)縣是酒店集團(tuán)爭(zhēng)搶的對(duì)象。而在疫情時(shí)代，特別是在當(dāng)下一些以旅游為主的城市，人口較少或者是驟減的城市應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇。
有酒店開(kāi)發(fā)人員認(rèn)為，這些地區(qū)之所以慎重投資，可能存在人口流入越來(lái)越差，或者是受疫情的干擾特別嚴(yán)重。
另外，選擇投資地，不僅要研究這個(gè)城市框架的發(fā)展趨勢(shì)（城市不斷建設(shè)，發(fā)展重心可能偏移）?？梢粤粢鈳讉€(gè)方面：
·新城
·高速路口
·高鐵站
這三個(gè)地方都是城市發(fā)展具有方向性的選擇，或者布局未來(lái)發(fā)展。
第二個(gè)維度：選擇商圈
商圈的流量就決定了酒店的流量，另外商圈又決定了這個(gè)酒店的客源定位，以及后續(xù)的定價(jià)及服務(wù)。
另外，商圈的業(yè)態(tài)決定了酒店的檔次，周邊住宅的賣(mài)價(jià)在本地區(qū)處于什么水平，周邊有沒(méi)有類(lèi)似萬(wàn)達(dá)、新華聯(lián)、華潤(rùn)、肯德基等商業(yè)配套。住宅偏高的區(qū)域相對(duì)應(yīng)商業(yè)配套也完善，消費(fèi)的能力也相對(duì)較高，住宅偏低的區(qū)域消費(fèi)能力一般，配套的業(yè)態(tài)也一般。
第三個(gè)維度：金角銀邊作為優(yōu)選
金角即十字路口四個(gè)角的門(mén)店，這種位置門(mén)店的曝光量大，同時(shí)也具備較好的流量轉(zhuǎn)化。而銀邊則次于金角，主要是在金角位四周的街道上。
具體來(lái)講，門(mén)店位置最好位于核心客源行為目的地行車(chē)的右上方。
第四個(gè)維度：高層建筑優(yōu)于多層，多層優(yōu)于低層
建筑物越高越挺拔，能彰顯酒店的氣勢(shì)，酒店的層次越高，定位就會(huì)越高端，層數(shù)越低的酒店大多周?chē)鷺I(yè)態(tài)混亂，所以總原則是多層建筑優(yōu)于低層建筑。
除了上述四個(gè)維度以外，弘峰酒店集團(tuán)董事總經(jīng)理張保生介紹，投資人在選址前，還要了解到周邊是否有新規(guī)劃的建筑，新建筑是否適合做酒店，能開(kāi)多少個(gè)店，因?yàn)樗鼤?huì)造成客源節(jié)流，勢(shì)必要估算一下未來(lái)的打法。他把這個(gè)打法叫核心地段空心化。
具體來(lái)說(shuō)就是，當(dāng)一家酒店位置較好有吸客的優(yōu)勢(shì)，競(jìng)品就有可能在酒店的上客途經(jīng)的關(guān)鍵的點(diǎn)設(shè)置一個(gè)門(mén)店進(jìn)行截留，即造成門(mén)店空心化，客人可能被截留一半。除非競(jìng)品是行為目的地的酒店（比如地標(biāo)酒店），這就另作別論。
分析酒店及所在商圈的“三個(gè)時(shí)空流量”
酒店物業(yè)所處位置在不同時(shí)間段的流量是不一樣的，這就需要分析不同時(shí)段的淡旺季。
投資人可根據(jù)同業(yè)或同一級(jí)別酒店，根據(jù)周邊的產(chǎn)業(yè)功能、交通環(huán)境、業(yè)態(tài)等來(lái)進(jìn)行分析。
所謂“三個(gè)時(shí)空流量”，首先是每個(gè)月的流量，比如像鄭州一類(lèi)的新一線(xiàn)城市，春節(jié)期間城區(qū)人口大幅回落。還有一些高校周邊的酒店，在寒暑假期間，也可能有明顯的客流量下滑。
其次，是要分析一周當(dāng)中的波峰跟波谷。
據(jù)酒店同行介紹，早前洛陽(yáng)欒川景區(qū)有一個(gè)酒店物業(yè)，從租金到位置都沒(méi)問(wèn)題，當(dāng)測(cè)算完一周的流量后發(fā)現(xiàn)，多天客流量不太理想，投入產(chǎn)出不成正比。
最后，不同酒店位置，它周邊業(yè)態(tài)的不同，導(dǎo)致白天的流量和晚上的流量是不一樣。投資人可能白天去看的時(shí)候周邊目標(biāo)人群流量很好，而到晚上8:00以后，基本沒(méi)有上客。
按照城市功能及業(yè)態(tài)類(lèi)型來(lái)看，具體到一天時(shí)間的上客分布：
· 白天上客大體上有：行政機(jī)構(gòu)、金融中心、會(huì)展中心、車(chē)站、碼頭、醫(yī)院、寫(xiě)字樓、商超大型的工業(yè)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、商業(yè)中心、風(fēng)景旅游區(qū)等；
· 夜間上客大體上有：大型酒吧街、大型餐飲夜市、旅游風(fēng)情街、娛樂(lè)場(chǎng)所、電影院、車(chē)站、碼頭等。
物業(yè)配套齊，投資省成本
物業(yè)配套分為兩塊，一塊是基礎(chǔ)配套，一塊是后臺(tái)的配套。
酒店經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)配套：
基礎(chǔ)配套由外及內(nèi)來(lái)看，首先是停車(chē)位，酒店沒(méi)有停車(chē)位是一大硬傷。
一般來(lái)說(shuō)，停車(chē)位數(shù)量最好是床位量的50%，當(dāng)然在30%以下，就要評(píng)估一下，是否周邊能讓顧客停車(chē)。
第二個(gè)門(mén)頭招牌，廣告招牌的位置及大小決定了酒店獲客成本的高低。
在廣告咨詢(xún)行業(yè)，好招牌的定義一般是“字要大，燈要亮”，也就是門(mén)頭盡量要寬，要有足夠多的空間預(yù)留給招牌的位置。
但國(guó)內(nèi)外一些高端酒店，可能在招牌上走的是極簡(jiǎn)風(fēng)或小門(mén)牌，這類(lèi)靠品牌賦能的酒店不適合上述做法。
第三是需要有一個(gè)配套的酒店大堂，根據(jù)酒店定位，酒店大堂越漂亮，獲客的成本就越低，平均房?jī)r(jià)也就越高。
第四，酒店的外立面是否破舊和門(mén)窗隔音效果如何？有些老店改造，老店改造真正的價(jià)值在于它的地段、租金，房屋結(jié)構(gòu)會(huì)比較適合，但是它的外立面、門(mén)窗一般都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，可能需要翻新，這也是增加開(kāi)店成本的一項(xiàng)。
第五，是否有酒店專(zhuān)用的電梯？沒(méi)有專(zhuān)用的電梯，就意味著酒店的價(jià)格檔次上不去。有的酒店和寫(xiě)字樓共用，一同乘坐電梯有辦公的白領(lǐng)、上培訓(xùn)班的孩子，體驗(yàn)很差。
第六，是否有消防設(shè)施、消防通道？有些消防通道不合格，在樓梯后重新架設(shè)消防設(shè)施，費(fèi)用可能需要數(shù)十萬(wàn)元，關(guān)鍵是有些地方它就沒(méi)有地方增加消防通道，這類(lèi)物業(yè)具有致命傷。
第七，酒店的供配電系統(tǒng)，供配電系統(tǒng)作為建筑電氣系統(tǒng)的主要部分，其設(shè)計(jì)的合理性直接影響到建筑電氣設(shè)備的投資、運(yùn)行及管理。
有酒店同行介紹，他曾投資過(guò)一家酒店，當(dāng)時(shí)物業(yè)僅配備了350千瓦的變壓器，由于酒店的規(guī)格是四星級(jí)，空間面積有1萬(wàn)多平方，350千瓦顯然是不夠，后續(xù)又增設(shè)了變壓器及雙回路，僅電路改造一項(xiàng)就花費(fèi)了近300萬(wàn)元。
第八，酒店排污通道排污量是否合適？是否需要給排水管道的改造。
第九，是否有專(zhuān)門(mén)的排氣井？有些酒店沒(méi)有專(zhuān)用的排氣井，平層排氣就會(huì)出現(xiàn)臭味，若通過(guò)技術(shù)方式來(lái)進(jìn)行改造影響投資的成本。
酒店后臺(tái)配套：
比如酒店物業(yè)有沒(méi)有規(guī)劃倉(cāng)庫(kù)、公共衛(wèi)生間、洗滌間等，甚至還有員工的自助餐廳，另外還包括是否有放置熱水設(shè)備、中央空調(diào)，弱電機(jī)房的空余位置。
早前有過(guò)一個(gè)酒店遭投訴案例就是，沒(méi)有空調(diào)、熱水放置位置，酒店直接架設(shè)到房頂造成了共振噪音。
最后一項(xiàng)是關(guān)于租金。
業(yè)內(nèi)有句話(huà)，酒店掙不掙錢(qián)還要看租金，好位置可能租金高，反之，不好的位置看似便宜，但是沒(méi)流量。
一般來(lái)講，酒店租金最好不要超過(guò)營(yíng)業(yè)額的30%，超過(guò)這個(gè)數(shù)字，既定的投資回報(bào)很難實(shí)現(xiàn)。
另外，在當(dāng)下這個(gè)階段，投資人與物業(yè)簽合同之前，最好雙方商議簽署有靜默管理或封控期間免租，降低因不確定性因素造成的營(yíng)業(yè)重壓及風(fēng)險(xiǎn)。