文|有數(shù)DataVision 

編輯|張澤一

2012到2019年的7年之間，長(zhǎng)租公寓行業(yè)公開(kāi)融資事件超100次，總?cè)谫Y額高達(dá)2160億元。

與長(zhǎng)租公寓如火如荼如影隨形的是，黑中介、甲醛超標(biāo)等等事件層出不窮，2018年鼎佳公寓突發(fā)暴雷開(kāi)始，短短兩年陸續(xù)170家長(zhǎng)租公寓連續(xù)暴雷，蛋殼公寓從上市到跑路僅用了10個(gè)月時(shí)間，根據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，在全國(guó)各地，房東與租客之間均爆發(fā)激烈的沖突，房主甚至半夜帶人上門(mén)趕人。

自此之后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)一片冷清，無(wú)數(shù)的人重新選擇當(dāng)?shù)亻T(mén)店中介，貝殼作為中間人與房東直接簽租房協(xié)議，但就在長(zhǎng)租公寓被投資者，租客，房東三方同時(shí)拋棄之時(shí)，一個(gè)名叫魔方公寓的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商卻向港交所遞交了自己的招股書(shū)。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)還有故事可以講嗎？魔方公寓會(huì)是這個(gè)破敗不堪的行業(yè)的一記清涼散嗎？

長(zhǎng)租賺的什么錢(qián)

長(zhǎng)租公寓，本質(zhì)上依舊是個(gè)二房東生意，低價(jià)租進(jìn)、高價(jià)租出，從中賺個(gè)差價(jià)。相比于日常白領(lǐng)們租到的分布在各個(gè)小區(qū)的一間間居民房，魔方公寓的特殊之處，在于其將一整棟樓都變成了“出租屋”。

對(duì)于這門(mén)生意，其要點(diǎn)有三：房源從哪來(lái)、去哪找租戶、賺的什么錢(qián)。

首先是房源，對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，充足的房源是其在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地的首要考量，而房源根據(jù)供應(yīng)者來(lái)說(shuō)大致可分為三類：

質(zhì)量最高的是政府提供的保障租賃用房，俗稱公租房，這種房子一般僅在體制內(nèi)流動(dòng)，只有少部分才會(huì)流向市場(chǎng)，這種房源普遍有著最好的地理位置，較為低廉的租金，同時(shí)也是日常租客最難租到的類型。

其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房源，比如樓盤(pán)中沒(méi)能正常出售的房子，開(kāi)發(fā)商將其改造成長(zhǎng)租公寓交給自己的子公司統(tǒng)一管理，但這種也是一種營(yíng)銷方式，最終目的就希望你住習(xí)慣就買(mǎi)下它，重慶萬(wàn)科在開(kāi)展西九項(xiàng)目萬(wàn)科驛項(xiàng)目時(shí)就推出“租金抵房款，房款抵租金”活動(dòng)。

目前市場(chǎng)上最主流的房源依舊是居民手中的“民宅”，星羅棋布的散落在城市的各個(gè)角落，這也使得最開(kāi)始長(zhǎng)租公寓管理形式以分布式為主，如今主流的貝殼或者自如都是這種類型。

而魔方公寓則通常管理一整棟樓，與分布式房源不同，這種模式被稱為集中式公寓。相比于分布式房源，集中式公寓最大的優(yōu)勢(shì)在于其便捷性和安全性。

小紅書(shū)和知乎上數(shù)以萬(wàn)計(jì)的租房攻略其實(shí)已經(jīng)給出了答案，在租房的過(guò)程中租戶和中介天然存在信息不對(duì)稱導(dǎo)致的矛盾，這一矛盾甚至?xí)恢毖永m(xù)到成功入駐之后的維修、鄰里關(guān)系等等一系列突發(fā)狀況中。

自如通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的房源和高質(zhì)量的客服體系一定程度上避免了這種糾紛，而魔方公寓更進(jìn)一步，直接把租戶全部集中在一棟統(tǒng)一裝修的樓里，在保證了更高效的服務(wù)的同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)化的道路上更進(jìn)一步，且沒(méi)有合租。

這一模式極大的簡(jiǎn)化了“看房-簽約-服務(wù)”這一租房鏈條，同時(shí)又通過(guò)更舒適的獨(dú)居環(huán)境設(shè)置了一個(gè)不低的租金門(mén)檻，提高了租戶的整體素質(zhì)，從而獲取安全保障。

便捷和安全兩大特性，使得魔方公寓得以吸引一批“涉世未深”的年輕打工人，以及單身女性的入駐。

而他們，往往更愿意為更舒適的環(huán)境付出更高的溢價(jià)。以自如為例，其往往在拿下房源之后重新裝修來(lái)提高房子的顏值，同時(shí)附加一系列的便民服務(wù)從而提高房源吸引力并收取服務(wù)費(fèi)，相同地段下的房源，貝殼和自如往往價(jià)格相近，但自如就會(huì)有額外近10%的服務(wù)費(fèi)。

同樣，魔方公寓運(yùn)營(yíng)商也通過(guò)類似方式提高利潤(rùn)，比如在公寓內(nèi)提供休息區(qū)、便利店、健身房等額外服務(wù)，以收取物業(yè)管理費(fèi)。

在海外，長(zhǎng)租公寓的各種形式早已跑通并誕生成熟的大型運(yùn)營(yíng)商，而國(guó)內(nèi)則不同，此前蛋殼的暴雷依舊歷歷在目。

為何會(huì)有租金貸

長(zhǎng)租公寓進(jìn)入國(guó)內(nèi)并逐漸成為各路資本的座上賓之時(shí)，同時(shí)也是互聯(lián)網(wǎng)最高光的時(shí)刻，互聯(lián)網(wǎng)思維橫掃全國(guó)，也將長(zhǎng)租公寓卷入其中。

互聯(lián)網(wǎng)做事分三步走：燒錢(qián)卷死同行，壟斷市場(chǎng)，隨后漲價(jià)。而在長(zhǎng)租公寓行業(yè)中也是如此，反向操作高價(jià)搶房源、低價(jià)出租搶用戶。

房源就如前文所述，不僅影響運(yùn)營(yíng)成本而且制約運(yùn)營(yíng)方發(fā)展規(guī)模，在追求規(guī)模為王的市場(chǎng)內(nèi)房源就成為各方角逐的第一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。

為了獲取最多的房源，無(wú)論是青客公寓還是蛋殼公寓，都在加價(jià)搶房東，給房東許諾高收益高租金來(lái)爭(zhēng)取為數(shù)不多的房子，同時(shí)將各種商用房裝修轉(zhuǎn)為住宅用房，但這一方面抬高運(yùn)營(yíng)成本，而且群租房模式與商住轉(zhuǎn)民用都有政策風(fēng)險(xiǎn)。

除了在房源方面血拼之外，在租戶方面各個(gè)玩家也想盡千方百計(jì)俘獲租客的心。最簡(jiǎn)單粗暴的模式就是低租金攬客。

這就使得當(dāng)時(shí)長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)一種奇怪現(xiàn)象：長(zhǎng)租公寓無(wú)論是租客還是房東都在享受行業(yè)紅利，唯獨(dú)就中介這個(gè)二房東在虧錢(qián)，而且規(guī)模越大虧的越多。

不過(guò)向投資者報(bào)告時(shí)，這些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的解釋理由是現(xiàn)在擴(kuò)大市場(chǎng)，并不在意盈虧，需要各位投資者繼續(xù)賦能加碼，等到壟斷市場(chǎng)之日就是各位機(jī)構(gòu)高位退出之時(shí)。

可事實(shí)上，幾乎沒(méi)有一家長(zhǎng)租公寓能拿到足以燒到壟斷級(jí)別的融資，公寓們都得想別的辦法去找錢(qián)擴(kuò)市場(chǎng)。

租金貸應(yīng)運(yùn)而生，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方鼓動(dòng)剛畢業(yè)的年輕人去和合作的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，通常體現(xiàn)為一個(gè)季度的房租，平臺(tái)鼓勵(lì)租戶分期支付。

以蛋殼為例，根據(jù)蛋殼公寓的招股書(shū)顯示，租金貸逐漸成為貸款主流，2017-2019年，蛋殼公寓租客貸款額度逐步增加，2017年僅有9.38億貸款總額，2018翻倍至21.27億，2019年繼續(xù)膨脹至27.53億，同時(shí)租金貸占比始終占比維持在50%以上。

打個(gè)比方，使用租金貸的租戶和蛋殼簽了兩年的租期，月付房租給第三方金融機(jī)構(gòu)，但蛋殼可能在簽合同的當(dāng)月就能從第三方金融機(jī)構(gòu)手里收到兩年的房租全款，中間只差個(gè)貸款利息而已。

迅速收回資金，再投入到拿房的過(guò)程中。這一過(guò)程和預(yù)售房體系極其類似。

唯獨(dú)蛋殼不同，它拿了這筆錢(qián)之后跑路了，從此租金貸騙局浮出水面，整個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)野蠻發(fā)展之后就只剩下一地雞毛。

但魔方公寓沒(méi)用租金貸，依舊正常運(yùn)營(yíng)，并且有了穩(wěn)定的利潤(rùn)。

魔方公寓怎么淌過(guò)渾水

在青客，蛋殼暴雷之后，魔方公寓反而遞交招股書(shū)，一方面是其經(jīng)營(yíng)繼承了央企股東的特點(diǎn)，以穩(wěn)為主，而更多的在于采取不同于市場(chǎng)的會(huì)計(jì)政策。

魔方公寓主營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓，按照運(yùn)營(yíng)方式可分為直營(yíng)與加盟，直營(yíng)即魔方公寓會(huì)親自租賃一整棟大樓或者大樓某幾層，之后進(jìn)行裝修改造成統(tǒng)一風(fēng)格對(duì)外出租，而加盟則是指加盟商自己承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，魔方公寓只提供商標(biāo)與管理服務(wù)。

截止于2022年6月份，魔方公寓依舊以直營(yíng)為主，房間數(shù)量為50074間，占總數(shù)的65.72%。

魔方公寓2019-2021年?duì)I業(yè)收入為9.47億，9.49億，14.71億，凈利潤(rùn)為0.64億，-2.31億以及2.95億，而毛利潤(rùn)三年高達(dá)8.08億，7.86億，12.67億，而凈利潤(rùn)之所以與毛利潤(rùn)產(chǎn)生如此巨額之差原因在于魔方公寓采取的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則較為獨(dú)特。

魔方公寓三費(fèi)中支出最高的為財(cái)務(wù)費(fèi)用，而財(cái)務(wù)費(fèi)用的大頭是租賃產(chǎn)生的負(fù)債利息，而租賃成本方面魔方公寓并沒(méi)有將其分?jǐn)傊撩總€(gè)會(huì)計(jì)區(qū)間，而是將其以公允成本進(jìn)行計(jì)量，這導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓最大的租賃支出沒(méi)有體現(xiàn)在毛利潤(rùn)中，相當(dāng)于給財(cái)務(wù)報(bào)表化妝。

同時(shí)，長(zhǎng)租公寓通常是“一套房源一個(gè)房主”的模式，運(yùn)營(yíng)商給房主的租金條款從一月一付到一年一付周期不等，這帶來(lái)了極大的資金周轉(zhuǎn)壓力。而魔方公寓“一棟樓一個(gè)房主”的模式則最大程度的統(tǒng)一了賬期，很好的降低現(xiàn)金流壓力。

魔方公寓2019-2021三年現(xiàn)金及其等價(jià)物分別為2.3億，3.5億，6.7億，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流流量為5.72億，6.59億，10.47億，整體很難預(yù)見(jiàn)現(xiàn)金流枯竭，而作為重資產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流才是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)最為關(guān)鍵的指標(biāo)。

其次就規(guī)模來(lái)看，魔方公寓市占率僅為3%，而且還得限定在集中式租房市場(chǎng)，算是規(guī)模較小的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，規(guī)模小意味著負(fù)債壓力也小，相比于青客，蛋殼那種大步跑馬圈地騰籠換鳥(niǎo)的模式，魔方公寓的擴(kuò)張顯得穩(wěn)扎穩(wěn)打。

魔方公寓之所以能淌過(guò)激流除了公司本身之外，其股東也在背后鼎力支持，魔方公寓背后股東就兩個(gè)：華平+中航工業(yè)集團(tuán)，其中華平屬于財(cái)大氣粗的老牌資本，而中航工業(yè)是央企，市場(chǎng)上最好的房源是政府保障房，中航工業(yè)與其讓魔方自己外出尋房源，更多的可能傾向于自己拿房塞給魔方運(yùn)營(yíng)。

尾聲

人社部數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)農(nóng)民工總量為2.92億人。2022年，高校畢業(yè)生規(guī)模突破千萬(wàn)大關(guān)。

相應(yīng)的，2021年全國(guó)40個(gè)城市新籌集的保障性租房只有94.2萬(wàn)套，2020年長(zhǎng)租市場(chǎng)房間保有量也僅1100萬(wàn)間。

另一組數(shù)據(jù)，則是2021年，上海市社會(huì)平均工資11396元/月，各區(qū)平均房租中位數(shù)卻高達(dá)7336/月。

這背后，與長(zhǎng)租市場(chǎng)供需失衡、滲透率不足有關(guān)?？?cè)丝?.3億人的美國(guó)，擁有4700萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，租房人口比例為37%；歐洲國(guó)家租房比例，更是達(dá)到50%以上。它們的租賃房源機(jī)構(gòu)滲透率，是中國(guó)的5-10倍。

在中國(guó)，幾乎找不到第二個(gè)能夠與房地產(chǎn)比擬的全民話題，期間犬牙交錯(cuò)的交鋒與博弈也注定會(huì)是歷史上濃墨重彩的一筆。但對(duì)于大多數(shù)年輕人來(lái)說(shuō)，他們每個(gè)月最大的開(kāi)支不是交房租就是還房貸。

給房東打工，也許是一種宿命。

[1] 魔方公寓招股書(shū)

[2] 租賃重生 天風(fēng)證券

[3] 蛋殼倒下，租金貸再迎致命一擊 21世紀(jì)商業(yè)評(píng)論

[4] 全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái) 第一太平戴維斯

[5] 點(diǎn)點(diǎn)租訪談

[6] 蛋殼公寓爆雷！多地政府緊急出手了：不得這樣驅(qū)趕租戶！證券時(shí)報(bào)