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賬上500億現(xiàn)金,華僑城為什么還要賣寶格麗公寓?

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賬上500億現(xiàn)金,華僑城為什么還要賣寶格麗公寓?

轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),不僅是2022。

圖片來源:Unsplash-Jp Valery

文|空間秘探 鄭豫舟

作為寶格麗在全球的第四家公寓,上海寶格麗公寓近日傳出轉(zhuǎn)讓消息。華僑城亞洲發(fā)布內(nèi)部消息公告稱,擬透過公開掛牌方式出售上海首馳企業(yè)管理有限公司51%股權(quán),透過公開掛牌出售,底價不低于約5.85億元。據(jù)了解上海首馳企業(yè)管理有限公司所持物業(yè)即上海寶格麗公寓及相應(yīng)土地使用權(quán)。同時,華僑城亞洲的控股股東是華僑城A,也就是說真正要處置上海寶格麗公寓資產(chǎn)的決策者,其實是華僑城。半年報顯示華僑城在手現(xiàn)金近500億元,償債壓力較小,為什么選擇在此時出售如此“惹眼”的公寓資產(chǎn)?

寶格麗公寓上貨架標(biāo)價5.85億元

截至稿件發(fā)布日,華僑城還沒有為寶格麗公寓找到下家,首先一同來了解一下這家公寓。2012年,華僑城與寶格麗集團(tuán)簽署合作協(xié)議,確定了推出上海寶格麗公寓。2016年,全球第四家寶格麗公寓正式誕生。

這座公寓一經(jīng)推出,便站在了上海高端公寓舞臺的中心點。一方面,業(yè)主華僑城與運(yùn)營方寶格麗的身份加持;另一方面,這座老建筑與寶格麗的完美融合,打造的公寓產(chǎn)品與住宿服務(wù)都讓人嘖嘖稱奇。

寶格麗的執(zhí)行副總裁Mr.Silvio Ursini曾將上海寶格麗公寓譽(yù)為,“充滿精靈的地方”。建于1913年的上??偵虝f址上,不僅有清水紅磚墻、還有高規(guī)格的三角形山花以及光彩琉璃、羅馬紋柱、馬賽克地坪等,當(dāng)下寶格麗“御用”意大利建筑事務(wù)所將寶格麗基因充分融入其中,包括寶格麗風(fēng)格的經(jīng)典大堂,羅馬洞石、黑色花崗巖和威尼斯灰泥墻面等經(jīng)典要素,多重元素作用下在蘇州灣打造了一處新時尚和文化地標(biāo)。

入住上海寶格麗公寓意味著什么呢?全套寶格麗洗漱用具和每周三次入室打掃和一周兩次布草更換,甚至是可以享受寶格麗酒店的全部設(shè)施服務(wù)如水療中心、發(fā)型沙龍、餐飲服務(wù)以及意大利餐廳和酒吧,都不足以令人驚訝。24小時禮賓服務(wù)更值得一聲“wow”,小至一場家庭露臺紀(jì)念派對和優(yōu)先預(yù)定米其林餐飲用餐,大至讓國外百年老牌裁縫上門量體裁衣和最新跑車的購買配額。

據(jù)寶格麗公寓官方表示,這些超出客人預(yù)期的禮賓團(tuán)隊,也是當(dāng)初其推出寶格麗公寓的關(guān)鍵動力之一。因為一些長住客人放心地將自己的私人事務(wù)交由酒店員工打理。

不過,上海寶格麗公寓的業(yè)績表現(xiàn)卻不如其他方面那么耀眼奪目。根據(jù)寶格麗公寓租賃代理服務(wù)商第一太平戴維斯給出的數(shù)據(jù),寶格麗公寓租金從6.2萬/月-9萬/月起。不過,據(jù)媒體報道今年上半年寶格麗公寓月均出租率為57%。因此,即便是擁有不菲的租金,卻也沒能改寫上海寶格麗公寓平淡的業(yè)績表現(xiàn)。

據(jù)華僑城亞洲發(fā)布的消息,持有寶格麗公寓的上海首馳 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除稅后虧損分別為5071.9 萬元、5235.1 萬元及3695.3 萬元,累計虧損超1.4億元。而截至8月末,上海首馳總負(fù)債約為14.35億元。即便是以5.85億元的價格轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)之后,上海首馳也還有近三分之二負(fù)債待償還,壓力不小。所以,華僑城出讓上海首馳51%股權(quán)的行為,在行業(yè)看來是一種資產(chǎn)優(yōu)化的行為。

基于目前這筆出讓仍未有實質(zhì)性進(jìn)展,因此上海寶格麗公寓未來將何去何從暫且無從得知。

轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),不止是2022

事實上,上海寶格麗公寓并不是華僑城今年首個擺上貨架的資產(chǎn)。今年下半年以來,華僑城陸續(xù)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)。

7月,據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示,成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及42020萬元債權(quán)在重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓,底價55974.53萬元。轉(zhuǎn)讓方為重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司,是華僑城全資子公司。

8月,據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示,華僑城持股的云南旅游股份有限公司(以下簡稱“云南旅游”)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)。云南旅游轉(zhuǎn)讓云南省麗江中國國際旅行社有限責(zé)任公司49.53%股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價123.72萬元。

9月,據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示,建水僑博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓49%股權(quán),轉(zhuǎn)讓方為云南世博康旅產(chǎn)業(yè)投資有限公司,后者是重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司華僑城全資子公司。建水僑博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)擬公開轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓底價13983.55萬元。

10月,據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息,華僑城旗下華僑城(天津)投資有限公司擬分別轉(zhuǎn)讓太原僑碩置業(yè)、太原僑諾置業(yè)、太原僑隆置業(yè)各5%股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價合計1500萬元。這是繼去年12月30日華僑城曾掛牌轉(zhuǎn)讓3家公司各5%股權(quán)后,華僑城的第二處掛牌轉(zhuǎn)讓。

可以看出,上述轉(zhuǎn)讓標(biāo)的中既有文旅項目,也有地產(chǎn)項目。值得一提的是,華僑城的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并不是今年以來才有的動作,幾乎成了其近幾年的常態(tài)。從轉(zhuǎn)讓股權(quán)及債權(quán)數(shù)量及金額來看,華僑城于2018年開始頻繁出售旗下資產(chǎn)。

2018年,華僑城掛牌出售和進(jìn)行預(yù)披露的資產(chǎn)約18項,出售主體涉及華僑城集團(tuán)及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等。其中,通過出售上海萬錦華僑城實現(xiàn)投資收益10.03億元。

2019年,華僑城先后出售西安思睿80%股權(quán)、云南華僑城50%股權(quán)、成都地潤51%股權(quán)、上海華筵50%股權(quán)、上海華合50%股權(quán),合計實現(xiàn)投資收益26.76億元。還轉(zhuǎn)讓天津嘉運(yùn)、太原僑晉、太原僑君、秦皇島華僑城、天津華錦萬吉、四川圣銘等6家子公司股權(quán),產(chǎn)生了較好的金額利得。

除此之外,2020年華僑城轉(zhuǎn)讓了11個項目,合計交易對價68.90億元。其中10月至11月對外公布擬轉(zhuǎn)讓15家公司和資產(chǎn)股權(quán),已公布轉(zhuǎn)讓底價的涉及金額約99.4億。2021年節(jié)奏未曾方面,9月至11月就有近10項股權(quán)轉(zhuǎn)讓,涉及金額逾30億元。

賬上500億現(xiàn)金,華僑城到底缺不缺錢?

根據(jù)華僑城半年度業(yè)績報告顯示,截至2022年6月底,華僑城的短期借款為35.4億元、應(yīng)付票據(jù)為3.1億元,1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為176.4億元,華僑城的在手現(xiàn)金達(dá)到近500億,償債壓力較小。

單從這一點來看,華僑城并沒有那么缺錢。而且根據(jù)華僑城在一些電話會議上表示,公司三道紅線指標(biāo)保持“綠檔”,各項指標(biāo)與監(jiān)管要求相比具備較高的安全邊際。與此同時,華僑城卻幾乎不拿地,有投資人認(rèn)為其太過保守。

賬上有錢,還不怎么用,按理說華僑城轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的節(jié)奏不應(yīng)該這么快且急。真正推動華僑城加速轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)的原因,究竟是什么?

首先是“千億軍團(tuán)新生”的利潤壓力。2021年,華僑城營業(yè)收入達(dá)到1026億元,首次突破千億規(guī)模,成了“千億軍團(tuán)”的一名新生。但是華僑城2021年凈利潤71億元,同比減少55%,是近幾年首次出現(xiàn)較大幅度下降。對此,華僑城高管給出的解釋是,主要是受到外部房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,還有內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化的影響因素。

其次是文旅和地產(chǎn)兩大主力板塊的營收壓力。據(jù)年度業(yè)績報告顯示,2021年華僑城旗下27家景區(qū)、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅游區(qū)、1臺旅游演藝共接待游客7797.9萬人次。旅游綜合業(yè)務(wù)收入433億元,占主營業(yè)務(wù)收入的42%;實現(xiàn)毛利140億元,毛利率32%,同比下降10%。此外,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入590億元,占主營業(yè)務(wù)收入的58%;實現(xiàn)毛利126億元,毛利率21%,同比下降38%。業(yè)績的雙雙下降,讓華僑城陷入了的增收壓力倍增。

最后是過去多年股權(quán)轉(zhuǎn)讓的慣性作用。如上文所言,華僑城自2018年開始頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán),這不僅是其加速去化也是其引入合作方的經(jīng)營方式之一。而且類似于上海寶格麗公寓這類股權(quán)轉(zhuǎn)讓,是有利于優(yōu)化華僑城財務(wù)報表,并為其帶來現(xiàn)金流。而且,在過去的兩年中,華僑城負(fù)債率一度超過70%,負(fù)債總額也曾超過3000億元,不僅需要轉(zhuǎn)讓股權(quán),還需要“借新還舊”等多重方式保證資金安全。因此,可以預(yù)見的是,未來股權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)⒁琅f是華僑城加快周轉(zhuǎn)速度的主要舉措之一。

一手是投入大周期長的文旅項目,一手是“房住不炒”的房地產(chǎn)行業(yè)政策堅守底線,可想而知華僑城的松弛感顯然不是500億現(xiàn)金能夠給到的。以文旅板塊為例,當(dāng)下華僑城還在多地陸續(xù)簽約建設(shè)歡樂谷、歡樂星河、歡樂田園等文旅項目,這就意味著華僑城需要的長期沉淀資金又得增加了。

文旅or地產(chǎn),誰是華僑城的產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞?

一個有意思的事情,華僑城常會用“業(yè)務(wù)調(diào)整需要,聚焦文旅主業(yè)”的說法,用以回應(yīng)出售資產(chǎn)的原因。但問題是華僑城的貨架上,是曾賣過文旅項目的。這就引出了另一個更深層的問題,那就是文旅與地產(chǎn),誰才是華僑城的產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞。要知道,在很長一段時間里,華僑城拒絕了文旅地產(chǎn)商的身份,而是用了一種更為模糊的說法,自定義為“文旅+地產(chǎn)”。

盡管目前華僑城官方未曾做出明確表示,但是從當(dāng)下兩大板塊的發(fā)展來看,文旅成為產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞的可能性更勝一籌。

理由一,旅游綜合收入占比遠(yuǎn)超房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入。據(jù)華僑城年度業(yè)績收入顯示,2020年,華僑城旅游綜合收入、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總收入的比重分別為52.74%、45.49%。但是,2021半年度業(yè)績報告中,華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入189.22億元,同比增長89.93%,而且該收入占比達(dá)到82%,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比為18%。如此一來,迅猛增長的文旅板塊打破了原本的均分局面,也從側(cè)面證實了“文旅主業(yè)”的說法。

理由二,低谷時刻對文旅及房產(chǎn)板塊的不同態(tài)度。嚴(yán)格來說,近幾年無論是對文旅或是房產(chǎn)板塊,都是一個極具挑戰(zhàn)的時間段。即便如此,今年二季度華僑城選擇了在成都、茂名、西安等三地新開四個項目,且其他項目拓展也在持續(xù)推進(jìn)中。反觀房產(chǎn),華僑城似乎并沒有更大的規(guī)模目標(biāo),且在拿地方面也略顯猶豫,甚至有投資人認(rèn)為其有些太過保守。

理由三,“華僑城模式”初見成效,轉(zhuǎn)型文旅步履不停。在擁有豐富和成功的文旅運(yùn)作經(jīng)驗的段先念帶領(lǐng)下,華僑城用了8年時間在文旅板塊用了質(zhì)的突破,并開創(chuàng)了“華僑城模式”。所謂的華僑城模式,指的是通過投建景區(qū)或主題公園等文旅項目低價勾地,同步建設(shè)住宅項目,再通過賣房回籠資金繼續(xù)投資文旅項目,最終實現(xiàn)游客引流、土地增值等效果。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來,在不少房企打造的大型文旅項目中,多多少少都有一些“華僑城模式”的影子。換帥之后,華僑城將延續(xù)“段先念時代”對文旅板塊的深耕,進(jìn)一步打造現(xiàn)有文旅產(chǎn)品體系,如歡樂谷、歡樂海岸、歡樂港灣等系列產(chǎn)品。同時,華僑城對于元宇宙等文旅消費(fèi)相關(guān)風(fēng)口也十分關(guān)注,目前正在積極追蹤與研究。

確定方向固然重要,但是建設(shè)主力賽道所需資金同樣是關(guān)鍵所在。當(dāng)下的華僑城依舊面臨著一個問題——文旅項目整體營收表現(xiàn)仍處于爬坡階段,同時房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入?yún)s不如從前,傳統(tǒng)的地產(chǎn)反哺文旅周轉(zhuǎn)模式可能難以繼續(xù)。華僑城這艘“中國文旅業(yè)航空母艦”接下來將以什么為新的動力,或許是其更迫切需要解決的問題。

華僑城旅投集團(tuán)高級副總裁吳彤曾在一次行業(yè)分享中表示,“華僑城這么多年,在中國文旅行業(yè)投資屹立不倒的原因除了央企背景,還有就是投資耐受性非常強(qiáng),對周期、回報沒有那么急功近利?!遍L期主義固然好,但是面對激烈的市場競爭和激進(jìn)的行業(yè)競對,或許華僑城到時候又會有不一樣的動作,交出不一樣的答卷。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

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賬上500億現(xiàn)金,華僑城為什么還要賣寶格麗公寓?

轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),不僅是2022。

圖片來源:Unsplash-Jp Valery

文|空間秘探 鄭豫舟

作為寶格麗在全球的第四家公寓,上海寶格麗公寓近日傳出轉(zhuǎn)讓消息。華僑城亞洲發(fā)布內(nèi)部消息公告稱,擬透過公開掛牌方式出售上海首馳企業(yè)管理有限公司51%股權(quán),透過公開掛牌出售,底價不低于約5.85億元。據(jù)了解上海首馳企業(yè)管理有限公司所持物業(yè)即上海寶格麗公寓及相應(yīng)土地使用權(quán)。同時,華僑城亞洲的控股股東是華僑城A,也就是說真正要處置上海寶格麗公寓資產(chǎn)的決策者,其實是華僑城。半年報顯示華僑城在手現(xiàn)金近500億元,償債壓力較小,為什么選擇在此時出售如此“惹眼”的公寓資產(chǎn)?

寶格麗公寓上貨架標(biāo)價5.85億元

截至稿件發(fā)布日,華僑城還沒有為寶格麗公寓找到下家,首先一同來了解一下這家公寓。2012年,華僑城與寶格麗集團(tuán)簽署合作協(xié)議,確定了推出上海寶格麗公寓。2016年,全球第四家寶格麗公寓正式誕生。

這座公寓一經(jīng)推出,便站在了上海高端公寓舞臺的中心點。一方面,業(yè)主華僑城與運(yùn)營方寶格麗的身份加持;另一方面,這座老建筑與寶格麗的完美融合,打造的公寓產(chǎn)品與住宿服務(wù)都讓人嘖嘖稱奇。

寶格麗的執(zhí)行副總裁Mr.Silvio Ursini曾將上海寶格麗公寓譽(yù)為,“充滿精靈的地方”。建于1913年的上??偵虝f址上,不僅有清水紅磚墻、還有高規(guī)格的三角形山花以及光彩琉璃、羅馬紋柱、馬賽克地坪等,當(dāng)下寶格麗“御用”意大利建筑事務(wù)所將寶格麗基因充分融入其中,包括寶格麗風(fēng)格的經(jīng)典大堂,羅馬洞石、黑色花崗巖和威尼斯灰泥墻面等經(jīng)典要素,多重元素作用下在蘇州灣打造了一處新時尚和文化地標(biāo)。

入住上海寶格麗公寓意味著什么呢?全套寶格麗洗漱用具和每周三次入室打掃和一周兩次布草更換,甚至是可以享受寶格麗酒店的全部設(shè)施服務(wù)如水療中心、發(fā)型沙龍、餐飲服務(wù)以及意大利餐廳和酒吧,都不足以令人驚訝。24小時禮賓服務(wù)更值得一聲“wow”,小至一場家庭露臺紀(jì)念派對和優(yōu)先預(yù)定米其林餐飲用餐,大至讓國外百年老牌裁縫上門量體裁衣和最新跑車的購買配額。

據(jù)寶格麗公寓官方表示,這些超出客人預(yù)期的禮賓團(tuán)隊,也是當(dāng)初其推出寶格麗公寓的關(guān)鍵動力之一。因為一些長住客人放心地將自己的私人事務(wù)交由酒店員工打理。

不過,上海寶格麗公寓的業(yè)績表現(xiàn)卻不如其他方面那么耀眼奪目。根據(jù)寶格麗公寓租賃代理服務(wù)商第一太平戴維斯給出的數(shù)據(jù),寶格麗公寓租金從6.2萬/月-9萬/月起。不過,據(jù)媒體報道今年上半年寶格麗公寓月均出租率為57%。因此,即便是擁有不菲的租金,卻也沒能改寫上海寶格麗公寓平淡的業(yè)績表現(xiàn)。

據(jù)華僑城亞洲發(fā)布的消息,持有寶格麗公寓的上海首馳 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除稅后虧損分別為5071.9 萬元、5235.1 萬元及3695.3 萬元,累計虧損超1.4億元。而截至8月末,上海首馳總負(fù)債約為14.35億元。即便是以5.85億元的價格轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)之后,上海首馳也還有近三分之二負(fù)債待償還,壓力不小。所以,華僑城出讓上海首馳51%股權(quán)的行為,在行業(yè)看來是一種資產(chǎn)優(yōu)化的行為。

基于目前這筆出讓仍未有實質(zhì)性進(jìn)展,因此上海寶格麗公寓未來將何去何從暫且無從得知。

轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),不止是2022

事實上,上海寶格麗公寓并不是華僑城今年首個擺上貨架的資產(chǎn)。今年下半年以來,華僑城陸續(xù)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)。

7月,據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示,成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及42020萬元債權(quán)在重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓,底價55974.53萬元。轉(zhuǎn)讓方為重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司,是華僑城全資子公司。

8月,據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示,華僑城持股的云南旅游股份有限公司(以下簡稱“云南旅游”)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)。云南旅游轉(zhuǎn)讓云南省麗江中國國際旅行社有限責(zé)任公司49.53%股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價123.72萬元。

9月,據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示,建水僑博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓49%股權(quán),轉(zhuǎn)讓方為云南世博康旅產(chǎn)業(yè)投資有限公司,后者是重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司華僑城全資子公司。建水僑博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)擬公開轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓底價13983.55萬元。

10月,據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息,華僑城旗下華僑城(天津)投資有限公司擬分別轉(zhuǎn)讓太原僑碩置業(yè)、太原僑諾置業(yè)、太原僑隆置業(yè)各5%股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價合計1500萬元。這是繼去年12月30日華僑城曾掛牌轉(zhuǎn)讓3家公司各5%股權(quán)后,華僑城的第二處掛牌轉(zhuǎn)讓。

可以看出,上述轉(zhuǎn)讓標(biāo)的中既有文旅項目,也有地產(chǎn)項目。值得一提的是,華僑城的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并不是今年以來才有的動作,幾乎成了其近幾年的常態(tài)。從轉(zhuǎn)讓股權(quán)及債權(quán)數(shù)量及金額來看,華僑城于2018年開始頻繁出售旗下資產(chǎn)。

2018年,華僑城掛牌出售和進(jìn)行預(yù)披露的資產(chǎn)約18項,出售主體涉及華僑城集團(tuán)及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等。其中,通過出售上海萬錦華僑城實現(xiàn)投資收益10.03億元。

2019年,華僑城先后出售西安思睿80%股權(quán)、云南華僑城50%股權(quán)、成都地潤51%股權(quán)、上海華筵50%股權(quán)、上海華合50%股權(quán),合計實現(xiàn)投資收益26.76億元。還轉(zhuǎn)讓天津嘉運(yùn)、太原僑晉、太原僑君、秦皇島華僑城、天津華錦萬吉、四川圣銘等6家子公司股權(quán),產(chǎn)生了較好的金額利得。

除此之外,2020年華僑城轉(zhuǎn)讓了11個項目,合計交易對價68.90億元。其中10月至11月對外公布擬轉(zhuǎn)讓15家公司和資產(chǎn)股權(quán),已公布轉(zhuǎn)讓底價的涉及金額約99.4億。2021年節(jié)奏未曾方面,9月至11月就有近10項股權(quán)轉(zhuǎn)讓,涉及金額逾30億元。

賬上500億現(xiàn)金,華僑城到底缺不缺錢?

根據(jù)華僑城半年度業(yè)績報告顯示,截至2022年6月底,華僑城的短期借款為35.4億元、應(yīng)付票據(jù)為3.1億元,1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為176.4億元,華僑城的在手現(xiàn)金達(dá)到近500億,償債壓力較小。

單從這一點來看,華僑城并沒有那么缺錢。而且根據(jù)華僑城在一些電話會議上表示,公司三道紅線指標(biāo)保持“綠檔”,各項指標(biāo)與監(jiān)管要求相比具備較高的安全邊際。與此同時,華僑城卻幾乎不拿地,有投資人認(rèn)為其太過保守。

賬上有錢,還不怎么用,按理說華僑城轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的節(jié)奏不應(yīng)該這么快且急。真正推動華僑城加速轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)的原因,究竟是什么?

首先是“千億軍團(tuán)新生”的利潤壓力。2021年,華僑城營業(yè)收入達(dá)到1026億元,首次突破千億規(guī)模,成了“千億軍團(tuán)”的一名新生。但是華僑城2021年凈利潤71億元,同比減少55%,是近幾年首次出現(xiàn)較大幅度下降。對此,華僑城高管給出的解釋是,主要是受到外部房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,還有內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化的影響因素。

其次是文旅和地產(chǎn)兩大主力板塊的營收壓力。據(jù)年度業(yè)績報告顯示,2021年華僑城旗下27家景區(qū)、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅游區(qū)、1臺旅游演藝共接待游客7797.9萬人次。旅游綜合業(yè)務(wù)收入433億元,占主營業(yè)務(wù)收入的42%;實現(xiàn)毛利140億元,毛利率32%,同比下降10%。此外,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入590億元,占主營業(yè)務(wù)收入的58%;實現(xiàn)毛利126億元,毛利率21%,同比下降38%。業(yè)績的雙雙下降,讓華僑城陷入了的增收壓力倍增。

最后是過去多年股權(quán)轉(zhuǎn)讓的慣性作用。如上文所言,華僑城自2018年開始頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán),這不僅是其加速去化也是其引入合作方的經(jīng)營方式之一。而且類似于上海寶格麗公寓這類股權(quán)轉(zhuǎn)讓,是有利于優(yōu)化華僑城財務(wù)報表,并為其帶來現(xiàn)金流。而且,在過去的兩年中,華僑城負(fù)債率一度超過70%,負(fù)債總額也曾超過3000億元,不僅需要轉(zhuǎn)讓股權(quán),還需要“借新還舊”等多重方式保證資金安全。因此,可以預(yù)見的是,未來股權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)⒁琅f是華僑城加快周轉(zhuǎn)速度的主要舉措之一。

一手是投入大周期長的文旅項目,一手是“房住不炒”的房地產(chǎn)行業(yè)政策堅守底線,可想而知華僑城的松弛感顯然不是500億現(xiàn)金能夠給到的。以文旅板塊為例,當(dāng)下華僑城還在多地陸續(xù)簽約建設(shè)歡樂谷、歡樂星河、歡樂田園等文旅項目,這就意味著華僑城需要的長期沉淀資金又得增加了。

文旅or地產(chǎn),誰是華僑城的產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞?

一個有意思的事情,華僑城常會用“業(yè)務(wù)調(diào)整需要,聚焦文旅主業(yè)”的說法,用以回應(yīng)出售資產(chǎn)的原因。但問題是華僑城的貨架上,是曾賣過文旅項目的。這就引出了另一個更深層的問題,那就是文旅與地產(chǎn),誰才是華僑城的產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞。要知道,在很長一段時間里,華僑城拒絕了文旅地產(chǎn)商的身份,而是用了一種更為模糊的說法,自定義為“文旅+地產(chǎn)”。

盡管目前華僑城官方未曾做出明確表示,但是從當(dāng)下兩大板塊的發(fā)展來看,文旅成為產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞的可能性更勝一籌。

理由一,旅游綜合收入占比遠(yuǎn)超房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入。據(jù)華僑城年度業(yè)績收入顯示,2020年,華僑城旅游綜合收入、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總收入的比重分別為52.74%、45.49%。但是,2021半年度業(yè)績報告中,華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入189.22億元,同比增長89.93%,而且該收入占比達(dá)到82%,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比為18%。如此一來,迅猛增長的文旅板塊打破了原本的均分局面,也從側(cè)面證實了“文旅主業(yè)”的說法。

理由二,低谷時刻對文旅及房產(chǎn)板塊的不同態(tài)度。嚴(yán)格來說,近幾年無論是對文旅或是房產(chǎn)板塊,都是一個極具挑戰(zhàn)的時間段。即便如此,今年二季度華僑城選擇了在成都、茂名、西安等三地新開四個項目,且其他項目拓展也在持續(xù)推進(jìn)中。反觀房產(chǎn),華僑城似乎并沒有更大的規(guī)模目標(biāo),且在拿地方面也略顯猶豫,甚至有投資人認(rèn)為其有些太過保守。

理由三,“華僑城模式”初見成效,轉(zhuǎn)型文旅步履不停。在擁有豐富和成功的文旅運(yùn)作經(jīng)驗的段先念帶領(lǐng)下,華僑城用了8年時間在文旅板塊用了質(zhì)的突破,并開創(chuàng)了“華僑城模式”。所謂的華僑城模式,指的是通過投建景區(qū)或主題公園等文旅項目低價勾地,同步建設(shè)住宅項目,再通過賣房回籠資金繼續(xù)投資文旅項目,最終實現(xiàn)游客引流、土地增值等效果。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來,在不少房企打造的大型文旅項目中,多多少少都有一些“華僑城模式”的影子。換帥之后,華僑城將延續(xù)“段先念時代”對文旅板塊的深耕,進(jìn)一步打造現(xiàn)有文旅產(chǎn)品體系,如歡樂谷、歡樂海岸、歡樂港灣等系列產(chǎn)品。同時,華僑城對于元宇宙等文旅消費(fèi)相關(guān)風(fēng)口也十分關(guān)注,目前正在積極追蹤與研究。

確定方向固然重要,但是建設(shè)主力賽道所需資金同樣是關(guān)鍵所在。當(dāng)下的華僑城依舊面臨著一個問題——文旅項目整體營收表現(xiàn)仍處于爬坡階段,同時房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入?yún)s不如從前,傳統(tǒng)的地產(chǎn)反哺文旅周轉(zhuǎn)模式可能難以繼續(xù)。華僑城這艘“中國文旅業(yè)航空母艦”接下來將以什么為新的動力,或許是其更迫切需要解決的問題。

華僑城旅投集團(tuán)高級副總裁吳彤曾在一次行業(yè)分享中表示,“華僑城這么多年,在中國文旅行業(yè)投資屹立不倒的原因除了央企背景,還有就是投資耐受性非常強(qiáng),對周期、回報沒有那么急功近利。”長期主義固然好,但是面對激烈的市場競爭和激進(jìn)的行業(yè)競對,或許華僑城到時候又會有不一樣的動作,交出不一樣的答卷。

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