記者 樊旭

中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)周四發(fā)布通知稱，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，允許其在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，有23個(gè)城市符合此次央行新政要求，絕大多數(shù)是三、四線城市和非熱門(mén)二線城市。

分析師認(rèn)為，符合條件的城市或許都將在新政的指引下下調(diào)首套房貸利率，幅度大概會(huì)從當(dāng)前的4.1%下探到3.6%-3.8%左右。

中信證券表示，結(jié)合當(dāng)前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價(jià)水平來(lái)看，部分區(qū)域的按揭貸款定價(jià)或?qū)?huì)下探到3.8%左右，即較5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）低50個(gè)基點(diǎn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)更為激進(jìn)，他表示，目前這些城市首套房貸利率基本執(zhí)行的是4.1%（LPR下浮20個(gè)基點(diǎn)）的下限水平，接下來(lái)，保守估計(jì)可能會(huì)降到與經(jīng)營(yíng)貸類似的3.6%-3.7左右的水平。

“房貸降到與經(jīng)營(yíng)貸差不多的水平，有利于降低購(gòu)房者成本，同時(shí)有利于防止政策套利。”許小樂(lè)說(shuō)。

不過(guò)，他同時(shí)指出，這些城市中大多數(shù)城市住房自有率較高，首次購(gòu)房需求較少，同時(shí)房企經(jīng)營(yíng)困難尚未真正扭轉(zhuǎn)，消費(fèi)者擔(dān)心有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。如果定向降息的效果不佳，未來(lái)不排除監(jiān)管層會(huì)進(jìn)一步放寬二套房貸款利率的可能。

以下為界面新聞?wù)淼牟糠秩毯头治鰩熡^點(diǎn)

中信證券：部分區(qū)域按揭貸款定價(jià)或?qū)⑾绿降?.8%左右

盡管政策有明確的適用范圍，適用時(shí)間，但在符合條件的情況下，本輪政策力度較大，即相關(guān)城市首套房按揭貸款利率定價(jià)有望從LPR下浮20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%，下降到金融機(jī)構(gòu)能夠承受的最低水平。

結(jié)合當(dāng)前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價(jià)水平來(lái)看，部分區(qū)域的按揭貸款定價(jià)或?qū)?huì)下探到3.8%左右，即較LPR要低50個(gè)基點(diǎn)。如果按2022年年中4.6%計(jì)算，則利率降低到3.8%，意味著20年期購(gòu)房月供將下降6.7%。對(duì)于適用區(qū)域而言，此次政策的力度略大于調(diào)降LPR或降低按揭利率20個(gè)基點(diǎn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)：估計(jì)會(huì)降到與經(jīng)營(yíng)貸類似的3.6%-3.7左右的水平

預(yù)計(jì)符合條件的城市會(huì)一步到位，將房貸利率下調(diào)到最低水平。只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生最大的作用。目前這些城市基本執(zhí)行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下調(diào)，保守估計(jì)會(huì)降到與經(jīng)營(yíng)貸類似的3.6%-3.7左右的水平。房貸降到與經(jīng)營(yíng)貸差不多的水平，有利于降低購(gòu)房者成本，同時(shí)有利于防止政策套利。

房貸利率下調(diào)理論上會(huì)促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)需求，但是要注意兩方面的因素：一是這些城市中大多數(shù)城市住房自有率比較高，首次購(gòu)房需求少；二是房企經(jīng)營(yíng)困難尚未真正扭轉(zhuǎn)，消費(fèi)者對(duì)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)有擔(dān)憂。放寬首套房利率下限，如果能夠加速市場(chǎng)流通，會(huì)對(duì)房企去化回款有幫助，也要看政策的效果。

展望后市，或應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大對(duì)改善性購(gòu)房需求的融資支持。不只是對(duì)首次購(gòu)房群體，也要降低“賣一買(mǎi)一”、“賣舊買(mǎi)新”的貸款利率，這是符合二三線城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措。如果定向降息的效果不佳，未來(lái)不排除會(huì)進(jìn)一步放寬二套房貸款利率。

廣發(fā)證券：需關(guān)注是否會(huì)透支明年的購(gòu)房需求

部分符合條件的熱點(diǎn)城市，如房?jī)r(jià)上漲，銀行和客戶所協(xié)商的利率可能相應(yīng)上調(diào)，以符合房住不炒的要求。另一方面，該政策窗口期為三個(gè)月，部分城市計(jì)劃明年購(gòu)房的居民可能提前到四季度，關(guān)注后續(xù)是否會(huì)透支明年的部分需求。

此次新政打開(kāi)了部分城市首套房貸利率的下限，相當(dāng)于對(duì)這些城市進(jìn)行定向降息，市場(chǎng)可能預(yù)期這會(huì)在一定程度上降低中期借貸便利（MLF）和LPR下調(diào)的概率。同時(shí)，該政策也指向?qū)捫庞玫确€(wěn)增長(zhǎng)政策持續(xù)發(fā)力，對(duì)地產(chǎn)鏈、經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)的預(yù)期可能升溫。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：新政主要是釋放今年被抑制的需求

8月份的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)指出，各地可以階段性地、靈活地實(shí)施“一城一策”信貸等政策。當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)最吃勁的節(jié)點(diǎn)，必須以時(shí)不我待的緊迫感，鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展基礎(chǔ)。因此，在今年剩余的3個(gè)月，央行提出了下調(diào)或取消新發(fā)放首套住房貸款利率下限，目的是貫徹國(guó)常會(huì)的指示，一方面在于止住房?jī)r(jià)下跌的惡性循環(huán)對(duì)居民預(yù)期、資產(chǎn)獲得感的侵蝕，另一方面止住地產(chǎn)不斷下滑對(duì)地方財(cái)政、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的無(wú)謂沖擊。

當(dāng)前的政策紓困力度已非常大，包括一些非熱點(diǎn)城市降低二套房首付比例，退出限購(gòu)，供給端化解風(fēng)險(xiǎn)也到了攻堅(jiān)時(shí)刻。此次降低利率，預(yù)計(jì)符合條件的23個(gè)城市都會(huì)降至4%以下。樓市已經(jīng)開(kāi)始慢慢觸及底部，盡管觸底后的走勢(shì)不明朗，甚至可能在底部徘徊一段時(shí)間，但不太可能再大幅度下行了。

展望政策的后續(xù)影響，此次新政主要是釋放今年被抑制的需求，至于明年，要看市場(chǎng)是否有起色。