記者 | 張熹瓏
香港樓市再一次受挫。
根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署9月28日數(shù)據(jù)，8月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)368.2點(diǎn)，創(chuàng)2019年3月以來(lái)的三年半新低，以及自2018年12月以來(lái)45個(gè)月最大單月跌幅。
累計(jì)今年首8個(gè)月，香港樓價(jià)指數(shù)已累跌6.52%；對(duì)比去年9月時(shí)的歷史高位398.1點(diǎn)，累跌7.51%。
作為財(cái)富“蓄水池”，樓價(jià)是反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期的重要因素?！敖陙?lái)，受制于嚴(yán)格的疫情防控和政治因素，香港的人才和資金大量外流，新加坡取代香港成為全球第三大金融中心和亞洲最大金融中心，這是香港樓價(jià)下跌的核心因素?！鄙虾Ｉ鐣?huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王瀅波告訴界面新聞?dòng)浾摺?/span>
數(shù)據(jù)顯示，8月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)368.2點(diǎn)，較7月的376.7點(diǎn)下跌2.26%。近三個(gè)月來(lái)，按月跌幅明顯加快，6月、7月、8月跌幅分別為0.86%、1.44%、2.26%。
除了官方指數(shù)，另一二手樓價(jià)指標(biāo)也“跌跌”不休。反映香港二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）已經(jīng)連跌10周，最新報(bào)169.93點(diǎn)，較去年破頂位大跌11.2%，也創(chuàng)下2018年2月以來(lái)四年半的新低。
中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，今年前九個(gè)月，受疫情反復(fù)及美國(guó)加息雙重影響，香港物業(yè)市場(chǎng)成交低迷，二手成交量?jī)H2.5萬(wàn)余宗，較去年同期減少40%，一手情況情況相仿。
日前，李嘉誠(chéng)出售香港一豪宅項(xiàng)目。根據(jù)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)（01113.HK）公告，公司擬以207.66億港元的價(jià)格，出售長(zhǎng)實(shí)旗下香港半山西部超級(jí)豪宅項(xiàng)目21BORRETTROAD，預(yù)計(jì)從中獲得63億港元收益。
李嘉誠(chéng)開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，外界也在揣測(cè)，此時(shí)出售香港資產(chǎn)應(yīng)與香港樓市下跌有關(guān)。
今年以來(lái)，疫情病例激增以及全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所惡化，香港第一季度和第二季度GDP均下降4%。
整體環(huán)境下行，而資本市場(chǎng)在內(nèi)外因素的沖擊下也再次破紀(jì)錄。9月28日，香港恒生指數(shù)收跌3.41%，創(chuàng)2011年11月以來(lái)收盤(pán)新低。
貸款利率是打擊買(mǎi)房一族的首要因素。自今年3月美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟本輪加息周期以來(lái)，香港金管局同步上調(diào)基準(zhǔn)利率。這一舉措無(wú)疑直接沖擊香港的房地產(chǎn)業(yè)，住房按揭貸款的付息壓力因此增大。以HIBOR（香港銀行拆借利率）為例，3個(gè)月HIBOR由今年1月31日的0.33%飆升至9月22日的3.18%，創(chuàng)兩年新高。
同樣從3月開(kāi)始，香港中原地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)開(kāi)始同比下滑。
加上受本地疫情蔓延以及社交距離措施收緊等影響，2021年年中以來(lái)香港房?jī)r(jià)和成交量呈下落趨勢(shì)。私人住宅售價(jià)指數(shù)在今年2月同比下降0.3%，落入2020年12月以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，6月同比跌幅達(dá)到3.4%。
匯率、整體環(huán)境、資本市場(chǎng)等直接沖擊香港物業(yè)，而房?jī)r(jià)再度受挫，也將反作用于當(dāng)?shù)劂y行業(yè)。
作為香港貸款市場(chǎng)的主要方，今年二季度香港房地產(chǎn)貸款占香港貸款市場(chǎng)74%的份額，占比相當(dāng)高。相比之下，貿(mào)易融資、批發(fā)和零售貿(mào)易、制造業(yè)僅占香港貸款的11%、8%、7%。
如果樓價(jià)未能見(jiàn)底，貸款市場(chǎng)將大幅萎縮。根據(jù)中金研報(bào)，自2004年以來(lái)，香港貸款曾出現(xiàn)兩次下降，兩次均是由于香港房地產(chǎn)價(jià)格下跌而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求減弱。假使香港樓價(jià)在2022年下半年和2023年持續(xù)下跌，未來(lái)房地產(chǎn)貸款規(guī)模也將受到壓力。
其次是負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題。樓價(jià)指數(shù)大跌，意味著部分去年以高成數(shù)按揭入市的買(mǎi)家，目前可能已跌入負(fù)資產(chǎn)范圍。根據(jù)香港金管局最新數(shù)據(jù)，今年第二季度負(fù)資產(chǎn)個(gè)案已達(dá)到55宗。
加上8月指數(shù)有所滯后，主要反映7月中旬至8月上旬的實(shí)際市況，而8月以來(lái)，美國(guó)再次大幅加息0.075%，加上香港疫情升溫，二手業(yè)主加大減幅，今年第三季及第四季的負(fù)資產(chǎn)數(shù)字將倍升。
目前，香港房地產(chǎn)仍未有反彈的跡象。9月23日，摩根士丹利發(fā)表報(bào)告表示，香港住宅樓價(jià)由年初至今已累跌8%，并預(yù)計(jì)2023年將再跌5%，指目前尚未觸底。
9月26日起，香港開(kāi)放“0+3”入境檢疫政策，被視為提振樓市的有力手段。
不過(guò)，物業(yè)市場(chǎng)與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)相扣，銀行匯率、港股表現(xiàn)、整體GDP均直接左右樓市走向。王瀅波認(rèn)為，重振香港樓市實(shí)際上是恢復(fù)投資者信心、吸引資金和人才回流的問(wèn)題，目前疫情防控政策已經(jīng)逐步放開(kāi)，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需時(shí)日。
近日，金管局宣布將按揭貸款的利率壓力測(cè)試要求從加0.3%下調(diào)至加0.2%。美銀證券指出，鑒于最優(yōu)惠利率可能持續(xù)上升，盡管在外界壓力下有可能進(jìn)一步下調(diào)，但不太可能從根本上改變樓市需求疲弱狀況，預(yù)測(cè)香港樓價(jià)今明兩年下跌15%至20%。
據(jù)點(diǎn)新聞，8月23日中原地產(chǎn)主席施永青受訪時(shí)曾表示根據(jù)目前市場(chǎng)的反映以及買(mǎi)賣(mài)雙方的供求狀態(tài)來(lái)看，到明年中，香港樓價(jià)或會(huì)下調(diào)8個(gè)百分點(diǎn)左右。
施永青表示，不認(rèn)可壓抑私人市場(chǎng)樓價(jià)為買(mǎi)家減壓的做法，如此一來(lái)物業(yè)持有者的個(gè)人資產(chǎn)會(huì)大幅蒸發(fā)，投資、消費(fèi)的欲望會(huì)大大減少，當(dāng)供款者出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。
“不應(yīng)一味壓低市場(chǎng)樓價(jià)，而應(yīng)多建公屋、居屋。”施永青認(rèn)為。