文|斑馬消費(fèi) 楊柘
前有蛋殼暴雷，后有青客破產(chǎn)、自如裁員，長租公寓到底還是不是個好生意？
不過，這絲毫動搖不了魔方生活的上市進(jìn)程，日前，魔方生活正式向港股發(fā)起沖擊。也許過不了多久，港股將迎來長租公寓第一股。
魔方生活還能講出什么新故事？
一間房凈賺不到6塊
忙活半年，經(jīng)營超過7萬間公寓的魔方生活，還是沒能逃過增收難增利的窘境。
日前，公司向聯(lián)交所遞交的招股書披露，今年上半年，公司錄得營業(yè)收入8.50億元，同比增長24.1%，期內(nèi)利潤41萬元，較上年同期1.62億元下降99.75%。
截至6月末，公司在營76190間公寓，也就是說，上半年每間房凈賺不到6塊錢。同期，高達(dá)86%的毛利率，是什么吃掉了利潤？公司在招股書中解釋為受疫情影響。
公司以直營模式經(jīng)營為主，成本支出是影響凈利潤的重要因素之一。
數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，公司銷售及分銷開支、行政開支、其他開支及財務(wù)成本，分別為0.28億元、1.05億元、0.23億元和3.03億元，較上年同期分別增長37.52%、20.69%、32.38%和29.49%。
開支較上年同期更多，以至于非控股權(quán)益利潤虧損838.4萬元，雖然公司歸母凈利潤924.8萬元，落到手里的僅有41萬元。
這不是最慘的，2020年，公司凈虧損2.29億元，日子相當(dāng)不好過。在長租公寓行業(yè)里，最近兩年因眾所周知的原因，企業(yè)能活下來還真不輕松。
在一二線城市里，魔方生活主要以直營模式拓展業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)了公司收入的9成以上，加盟和第三方托管帶來的收入十分有限。
直營模式下，毛利率水平甚至遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)，各期毛利率均在80%以上。
相比散租，魔方生活將公寓標(biāo)準(zhǔn)化，租金也不便宜。今年上半年，直營的白領(lǐng)公寓每間月均租金3002元，低于2019年、2021年的3077元、3025元；藍(lán)領(lǐng)公寓每間月均租金3723元，均高于過去3個財年。
不過，公司兩大公寓產(chǎn)品出租率并不高，2019年-2022年上半年，白領(lǐng)公寓平均出租率從2019年的88.7%降至2021年的87.0%，今年上半年僅81.2%；藍(lán)領(lǐng)公寓今年上半年平均出租率85.4%，與2019年、2021年持平。
總體來看，公司整體出租率從2019年的88.0%降至去年底86.5%。今年上半年公司整體出租率為82.4%，遠(yuǎn)低于龍湖冠寓（95.4%）和萬科泊寓（94.0%）。
舉債擴(kuò)張
長租公寓的生意模式，簡單說就是從房東手里租到物業(yè)，經(jīng)過簡單裝修、配置家電家具后，再對外出租。
那么，這種二房東的生意好做嗎？據(jù)弗若斯特沙利文預(yù)計，國內(nèi)集中式長租公寓市場規(guī)模從2021年的449億元，增至2026年的1252億元，復(fù)合年增長率22.8%。
魔方生活早已體會到這片藍(lán)海的魅力，2019年至2021年，收入分別為實(shí)現(xiàn)9.46億元、9.48億元和14.71億元，復(fù)合年增長率24.7%。
不過，集中式長租公寓生意的痛點(diǎn)在于，雖然收益穩(wěn)定，但投資周期長、回本慢。魔方生活不像龍湖冠寓、萬科泊寓等同行，背后有房企資源和資金支持，拓展市場、規(guī)模擴(kuò)張以及資金壓力可想而知。
自2012年至今，魔方生活拿到了A輪到E+輪融資，總體融資規(guī)模約23億元，仍捉襟見肘。
截至6月底，公司1年內(nèi)須償還銀行及其他借款10.49億元，同期現(xiàn)金及等價物為6.23億元，缺口超過4億元。
數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年上半年，公司向銀行借款分別為4.54億元、4.69億元、13.47億元和12.90億元，同期，其他借款分別為8.94億元、7.63億元、7.97億元和8.61億元。這些借款，均以未來收取租金權(quán)利及公司若干附屬公司的股權(quán)作為擔(dān)?；虻盅?。
據(jù)招股書，2019年-2021年，公司流動負(fù)債凈額-7.03億元、-13.41億元、-15.06億元，今年上半年增至-15.43億元。
上述同期，未償計息銀行及其他借款分別為15.27億元、14.06億元、22.5億元和23.15億元。
借款規(guī)模大，導(dǎo)致成本逐年增加，2019年至2022年上半年，公司財務(wù)成本分別為4.00億元、4.23億元、5.01億元和3.03億元。
此次沖擊港股，公司披露募資用途主要集中于業(yè)務(wù)擴(kuò)張、戰(zhàn)略性收購、銷售及營銷工作、技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及創(chuàng)新公寓產(chǎn)品，以及補(bǔ)充營運(yùn)資金。
華平投資資本局
2009年，葛嵐率領(lǐng)一群年輕人，在南京推出首個租賃公寓，成為魔方公寓產(chǎn)品的雛形。
魔方生活對產(chǎn)品和商業(yè)模式仔細(xì)打磨，在2012年5月，上市主體在開曼群島設(shè)立，8名創(chuàng)始人合計持有公司100%股權(quán)。其中，葛嵐、陸欣、白玲玲分別持有35.06%和32.05%和12.5%股權(quán)，另外5名創(chuàng)始人合計持有20.39%股權(quán)。
一個月后，公司啟動A輪融資，拿到750萬美元，開始全國擴(kuò)張。
2012年底，華平投資發(fā)起B(yǎng)輪融資，直接成為公司控股股東。
華平投資入主公司不久，創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)逐漸淡出。外界最后看到原董事長葛嵐，是在2018年底十分意外的離職。據(jù)媒體報道稱，離開原因是與資方的分歧，另還有他自己的創(chuàng)業(yè)計劃。
此后，在華平投資直接主導(dǎo)之下，公司進(jìn)行一系列融資等動作。截至目前，包括華平投資在內(nèi)，德同資本、加拿大CDPQ養(yǎng)老基金、中航信托等成為公司股東。由此，魔方生活已成為一家由各類資本機(jī)構(gòu)把持的長租公寓企業(yè)。
截至招股書披露日，華平投資持有53.96%股權(quán)，CDPQ、中航信托分別持股16.8%和12.5%。
7天連鎖酒店創(chuàng)始人鄭南雁被委任為公司非執(zhí)行董事兼董事長，在華平投資支持下統(tǒng)攬大局，華住系的柳佳出任執(zhí)行董事兼CEO，有漢庭酒店工作履歷的李亮、錢智康也進(jìn)入管理層，魔方生活職業(yè)經(jīng)理人時代正式開啟。
在融資和重組過程中，鄭南雁和柳佳的一番操作驚詫眾人。通過公司借款，再用股份代償借款和利息方式，分別獲得3.25%、0.3%的股權(quán)。
創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)幾乎被邊緣化，他們提前拿錢走人，公司未來的發(fā)展與他們已沒有太大關(guān)系。
2017年3月，葛嵐向GGX轉(zhuǎn)讓37976股普通股套現(xiàn)約2500萬元，目前僅剩2.86%股權(quán)；陸欣在2017-2018年合計套現(xiàn)1.34億元，僅剩0.61%股權(quán)；創(chuàng)始人之一張紅漫先于葛嵐離職前賣掉73085股普通股，套現(xiàn)3936.2萬元，當(dāng)前持股0.05%。
沒有了靈魂人物的魔方生活，華平投資頻頻通過融資等手段推高企業(yè)估值。去年9月9日，公司完成E+輪融資后，整體估值升至76億港元。