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萬物云還在賺辛苦錢

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萬物云還在賺辛苦錢

在老賽道,用科技去講一個新故事。

文|最話FunTalk 任雪蕓

編輯|王芳潔

9月末,中國最大物業(yè)服務(wù)公司之一的萬物云,終于走到了上市的前夜。很可惜,此刻行業(yè)光輝暗淡。

截至9月26日收盤,碧桂園服務(wù)和華潤萬象生活的市值分別為466.17億港元和714.42億港元,而在去年年初,這兩家物業(yè)公司的市值,一個突破了兩千億港元,一個突破了一千億港元。

那是一段中國物業(yè)公司的高光時光。世茂、華潤、融創(chuàng)、越秀等紛紛拆分物業(yè)上市,恒大物業(yè)更是以60余天刷新了物業(yè)上市的速度,快速登陸了港股。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,2020年,一共有18家物業(yè)上市成功,2021年,物業(yè)行業(yè)上市速度放緩,也達到了14家。

兩年內(nèi),32家物業(yè)公司接連登陸資本市場。但讓外界疑惑的是,這其中并沒有萬科旗下的物業(yè)公司萬物云。這家公司成立于1995年,屬于萬科集團的全資子公司,前身為萬科物業(yè),在2020年10月31日更名為萬物云。

在此前2019年度業(yè)績推介會上,有記者為此提出疑問,為什么萬科物業(yè)一直遲遲不上市?在當(dāng)時,萬科董事長郁亮給出的回答是,一定要等到萬科物業(yè)成為城市服務(wù)商,區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)公司時,才會讓其上市。

事情的發(fā)展總是不遵循期待的。時隔一年左右,2021年10月份,盡管地產(chǎn)開始被資本嚴(yán)苛審視,萬科最終還是決定在這個時間點對物業(yè)板塊進行了分拆。值得一提的是,看向當(dāng)時的公告,分拆的萬物云主營范圍依舊在物業(yè)服務(wù),一定程度上看去,其實并沒有完全跳出傳統(tǒng)物業(yè)的枷鎖。

更糟糕的是市場,恒生指數(shù)一度跌破18000點,創(chuàng)下2011年12月以來的新低。同時,據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,2022年以來,港股IPO共成功上市發(fā)行46單(不包括介紹上市和轉(zhuǎn)板),未成功發(fā)行上市的案例共計183單,其中申請失效的有180單,撤銷的有3單。

再拆分來看,港股新股中融資超1億美元的16單中,首日破發(fā)的有7單;而上市至今,股價仍維持在發(fā)行價以上的IPO項目則僅有3單。

所以,意料之中的是,9月22日,萬物云1.17億股股票的全球發(fā)售結(jié)束,根據(jù)捷利交易寶最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,萬物云公開發(fā)售部分僅錄得0.14倍的孖展,孖展金額為8809萬港元。

很多人替萬物云可惜。在今年8月底萬科召開的2022年中期業(yè)績推介會上,就有投資者提出“如何看待萬物云上市時點以及估值是否會跟預(yù)期有所差異”。

那時,萬科董事會秘書朱旭對此曾回應(yīng)道:“確實去年物業(yè)市場估值遠遠高于現(xiàn)在,但對萬科而言,推進業(yè)務(wù)分拆并不是以資本市場的市值窗口作為考慮因素?!?/p>

只是,當(dāng)分拆后的萬物云,以獨立的個體走向資本市場時,它仍然需要面對港股連續(xù)的震蕩調(diào)整,以及資本對物管的興趣歸于平淡。這也意味著,曾經(jīng)通過加杠桿擴規(guī)模來吸引投資者目光的傳統(tǒng)物業(yè)故事幾乎完結(jié)。

所以,盡管物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)收入仍占萬物云總體的七成,它還是得講新故事了。

01

根據(jù)沙利文,2021年,中國社區(qū)空間居住消費服務(wù)市場的總收入已經(jīng)超過了3萬億,五年后,這個市場的規(guī)模將達到5萬億。

所以,很多人都覺得這真是一門好生意。起碼看起來符合大部分好生意的模型,比如剛需市場、大賽道、穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流。但除了一點,這是一門毛利不高的生意,也就是通俗意義上說的辛苦活。

目前的現(xiàn)狀是,無論是住宅還是商企的物業(yè)服務(wù),絕大多數(shù)都采取包干制,即社區(qū)的所有物業(yè)費全部確認為物業(yè)公司的收入,物業(yè)公司在這個收入的基礎(chǔ)上提供服務(wù),刨除硬件、耗材、人員等開支后,剩下的才是自己的利潤。

這里面其實是一個非常小的毛利空間。

此前,萬物云董事長朱保全曾公開表示,物業(yè)公司毛利率能超過10%已經(jīng)非常好了,而根據(jù)萬物云的招股書,2021年,其住宅物業(yè)服務(wù)的毛利率為11.1%,基本符合朱保全的“非常好”的標(biāo)準(zhǔn)。

但值得注意的是,為公司貢獻更高毛利水平的項目來源于萬科,因為后者的產(chǎn)品線基本為中高端住宅,并擁有很高的品牌溢價,通俗點說,就是能實現(xiàn)更高的物業(yè)費。

而萬物云承接的第三方住宅項目,則相對比較復(fù)雜,很多項目不僅市場定位比較低,還很老舊,在早期階段需要一次性投入翻新等成本,一下子就拉低了毛利水平,2021年只有4.2%。

所以,在這樣的毛利空間里,虧損就非常容易發(fā)生。根據(jù)招股書,2021年,采取包干制的住宅物業(yè),共有876個項目虧損,這些項目產(chǎn)生的收入占萬物云的總收入比例達8.6%。

理論上來說,對于物業(yè)公司來說,其實要減少虧損,甚至擴大盈利也簡單,要么提高物業(yè)費,要么就是降本增效。

但眾所周知,讓業(yè)主們多掏物業(yè)費可太難了。實情是,很多入住已經(jīng)十年的小區(qū),物業(yè)費還保持一貫水平,哪怕業(yè)主的需求已經(jīng)與時俱進。

所以,自2019~2021年,萬物云的住宅物業(yè)服務(wù)的平均單價分別為3.06元/月/平米,3.08元/月/平米和3.13元/月/平米。確實漲了,但漲幅非常有限,并且拉高單價的主要原因之一是新獲項目的物業(yè)費比較高。

于是,無論是萬物云還是其他物業(yè)公司,基本只能走降本增效這條路,可是這條路同樣難走。

值得注意的是,物業(yè)服務(wù)是勞動力密集型行業(yè),在萬物云的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)中,僅就成本項而言,人員成本就能達到37.1%(2021年),而這些年,物業(yè)人員的薪酬水平一直處在上升通道當(dāng)中。

根據(jù)沙利文的統(tǒng)計,這些年,中國物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員月平均工資由2016年的4218元增加到了2021年的5973元,年復(fù)合增長率為7.2%。

工資的上漲直接倒逼了物業(yè)公司的毛利空間,所以留給萬物云的選擇其實并不多,要么通過技術(shù)或管理手段來提升業(yè)務(wù)效率,要么通過其他業(yè)務(wù)來實現(xiàn)更高的利潤空間。

總之,不能再走傳統(tǒng)物業(yè)的老路了。所以,萬物云自更名后,便不再以物業(yè)企業(yè)自稱,而是以城市服務(wù)商為定位。

02

城市服務(wù)商可以有很多涵義,但規(guī)模一定是其中的必要項。

過去一年是物管行業(yè)的并購大年,根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,2021年一年的時間,百強企業(yè)共發(fā)生超百宗并購案例,交易金額近400億元,涉及約10億平方米管理面積。

去年,萬物云有兩筆收并購事項,即收購陽光智博和伯恩物業(yè)。

其中收購陽光智博采取的是換股方式,即陽光城以陽光智博100%股權(quán)換取萬物云新增發(fā)的4.8%股權(quán)。數(shù)據(jù)顯示,陽光智博去年為萬物云貢獻了6.59億元的收入,占總收入的2.8%。

對于這兩場收并購的緣由,萬物云方面的解釋在于符合其原則,即“提高街道濃度”。

而這個原則最早可以追溯到萬物云在2021年提出的“街道戰(zhàn)略”,也就是基于其在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)以及遠程運營的能力,將圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達的20分鐘服務(wù)圈,打造一個高濃度、高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò),這個服務(wù)圈被稱為“蝶城”。

目前,萬物云已形成了約340個蝶城。一定程度上看去,伯恩物業(yè)與陽光智博的收購,都是為增強其華東區(qū)域市場的服務(wù)覆蓋濃度。

如果按照朱保全的預(yù)計,3至5年后,每一個蝶城預(yù)計會形成可觀的營收,而這個濃度區(qū)域共享服務(wù)則會形成更有趣的邊際效率。

但是,不可忽視的是,正是基于濃度戰(zhàn)略,萬物云不可能只選擇高檔住宅提供服務(wù),它必須在一個街道里,盡可能的吸納項目,哪怕是那些老舊的、物業(yè)費少的可憐的小區(qū)。在實現(xiàn)“更有趣的邊際效率”之前,對沖低毛利項目的影響恐怕是這家公司的挑戰(zhàn)。

但顯然,這個濃度戰(zhàn)略還將被堅持下去。招股書顯示,萬物云已指定全國3402個目標(biāo)街道來實現(xiàn)有密度的服務(wù)網(wǎng)絡(luò),未來3年,會有300個服務(wù)超過10000戶家庭的萬物云街道。

03

在單純地擴規(guī)模以外,萬物云試圖打造的這個戰(zhàn)略閉環(huán)中,科技由此被視為“濃度”提高背后的一把利劍。

根據(jù)公開資料顯示,萬物云的業(yè)務(wù)模式主要分為三大業(yè)務(wù)板塊,包括社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。

在2022年上半年遞交的招股書中,萬物云方面強調(diào),公司與競爭對手的區(qū)別在于,公司提供AIoT及BPaaS解決方案為企業(yè)及機構(gòu)客戶提供有形價值并創(chuàng)造新增長動力的能力。

這就是其在上市中打出的科技化的一面,也是蝶城搭建背后的重要一環(huán)。

所以,我們看到,2021年,原阿里副總裁、阿里云智聯(lián)網(wǎng)首席科學(xué)丁險峰加入萬科,這個有20年的AI與IoT物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域經(jīng)驗的互聯(lián)網(wǎng)高管,擔(dān)任了萬物云管理合伙人、首席科學(xué)家CTO。

在此前媒體獨家對話丁險峰時,他曾用例子證明了科技之于物業(yè)企業(yè)的重要性,“此前,萬物云蝶城十幾個項目的機電費用大概在800萬左右,用了物聯(lián)網(wǎng)調(diào)度,總費用、人力費用在200萬左右,技術(shù)革命帶來了600萬的利潤?!?/p>

具體到此次萬物云上市,在募集資金用途上,未來募集到的25%的資金將被用于AIoT及BPaaS開發(fā)。

不過,目前看去,萬物云的科技之路也似乎剛剛開始。

根據(jù)招股書,我們發(fā)現(xiàn),萬物云當(dāng)下的AIoT及BPaaS解決方案能夠?qū)崿F(xiàn)的場景聚焦在應(yīng)用層面,主要包括汽車違規(guī)、垃圾識別、垃圾桶滿溢等社區(qū)問題,并不涉及“云計算”中的更為底層的能力本身。一位智慧城市行業(yè)資深人士對《最話》表示,萬物云的科技能力主要還是集中在技術(shù)應(yīng)用層面,“但大面積推廣到物業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)非常有挑戰(zhàn),也有巨大的價值。”

此外,從財報看去,三大業(yè)務(wù)中,來自AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)的毛利率也的確最高。但從占比來看,與“科技”相關(guān)的業(yè)務(wù)比重依舊居于傳統(tǒng)物業(yè)業(yè)務(wù)之下。

據(jù)萬科中報,今年上半年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元,同比增長38.2%,其中,社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入占比56.3%,為80.8億元,同比增長34.8%;商企和城市空間綜合服務(wù)收入同比增長39.7%,為51.1億元,占比35.6%。

至于AIoT及BPaaS解決方案服務(wù),其2019年至2021年分別實現(xiàn)8.06億元、10.33億元以及18.5億元的收入,對總收入的貢獻度為5.8%、5.7%及7.8%。

所以,相比物業(yè)管理服務(wù),萬物云的科技屬性依舊不明顯。但不能否認的是,對于物管這樣的傳統(tǒng)行業(yè)而言,加入“科技互聯(lián)網(wǎng)”元素后,對于被冠名的“低技術(shù)含量”、“勞動密集型”等刻板印象,萬物云在估值上自然也有了反駁的底氣。

自2021年7月2日至2022年9月22日,頭部企業(yè)估值不斷下滑,華潤萬象生活市盈率(TTM)從約120倍下降至目前的約35倍,碧桂園服務(wù)市盈率(TTM)從約80倍下滑至目前的約10倍。

盡管市場進入低潮期,但此次萬物云IPO依舊享受了科技帶來的溢價。據(jù)其估值約為549.72億港元至615.08億港元,按照萬物云2021年20.4億港元的歸母凈利潤計算,靜態(tài)市盈率也能達到26.95倍至30.15倍。

04

如果不考慮中國中免、天齊鋰業(yè)這兩家年內(nèi)赴港雙重上市的企業(yè),萬物云將是港股今年規(guī)模最大的IPO。但看向中國中免,其上市首日就錄得破發(fā)。

畢竟港股今年以來便持續(xù)走弱,且市場情緒低迷。

此前,就有中泰國際策略分析師顏招駿對媒體解釋,港股主要跟隨外圍股市下跌,而包括美聯(lián)儲、歐央行、英倫銀行等海外央行大手加息,提高資金成本及收緊流動性等外部因素是導(dǎo)致港股積弱的主因。

而對于萬物云來講,如果單從估值的角度看去,去年物業(yè)市場的估值遠遠高于現(xiàn)在。這的確不是一個上市的好時機。

不過,此前,朱旭對此也有回應(yīng),她認為對萬科而言,推進業(yè)務(wù)分拆并不是以資本市場的市值窗口作為考慮因素。“我們并不追求在行業(yè)估值頂點去上市,我們希望萬物云能夠得到市場的理性估值?!?/p>

當(dāng)然,在科技標(biāo)簽以外,相對于下滑的市場,萬物云依舊獲得了不錯的市盈率,在這背后,萬物云的基石投資者陣容同樣發(fā)揮了重要作用。

據(jù)萬物云此前披露,其基石投資者包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等。如果以上限價52.7港元計算,認購總數(shù)約4178.79萬股,約占發(fā)售股份的35.8%及發(fā)售后總股本的3.58%(假設(shè)超額配售未獲行使)。

事實上,在此之前,萬科曾與部分基石投資者存在合作。比如,淡馬錫則于2021年成為萬緯物流的四家戰(zhàn)投之一。而在2020年底,萬科曾與中國誠通等股東設(shè)立國企混改基金,認繳出資總額707億元,萬科出資30億元,中國誠通出資240億元。

常規(guī)來看,基石投資者的引入,往往意味著對于企業(yè)的基本面認定,對于萬物云而言,引入基石投資者,在提振市場信心以外,同樣具有股價托底的幫助。

對此,朱保全也在社交媒體上這樣寫道:“差市場結(jié)交真朋友。”

當(dāng)然,某種角度上來說,交朋友本身就是個雙邊行為,在今年的港股市場上,不僅公司缺真朋友,其實投資人也缺。

就萬物云而言,雖然其超過80%的收入來自萬科以外的客戶,但僅就住宅物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)而言,仍有超過一半的收入來源于萬科系。一定程度上,這是一個比較安全的配比,尤其在當(dāng)下的住宅市場當(dāng)中,萬科這樣的大客戶,仍可撐起一家公司的基本盤。

不過,一家想要長期發(fā)展的公司不可能躺平在基本盤上。

回到萬物云的招股書去看,其全球發(fā)售獲得的款項,將會有35%用于在特定街道發(fā)展?jié)舛染劢箲?zhàn)略及推行“萬物云街道”模式,25%用于AIoT及BPaaS解決方案開發(fā)。僅有20%用于收購或投資。

因為,在郁亮和朱保全看來,萬物云未來的競爭對手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè),而是科技公司的下沉?!皬娜f科物業(yè)到萬物云,就像鏈家轉(zhuǎn)變成貝殼?!?/p>

在9月份通過聆訊后,萬物云更新了招股書,其中早先宣傳的“空間科技”一詞被持續(xù)淡化,在闡述其競爭優(yōu)勢時,“空間科技能力”被改成了“科技能力”。

無論如何,對于物管行業(yè)而言,隨著萬物云等頭部玩家陸續(xù)完成資本化,在資本市場的震蕩之中,這場重塑也將拉開帷幕了。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

萬物云

236
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文|最話FunTalk 任雪蕓

編輯|王芳潔

9月末,中國最大物業(yè)服務(wù)公司之一的萬物云,終于走到了上市的前夜。很可惜,此刻行業(yè)光輝暗淡。

截至9月26日收盤,碧桂園服務(wù)和華潤萬象生活的市值分別為466.17億港元和714.42億港元,而在去年年初,這兩家物業(yè)公司的市值,一個突破了兩千億港元,一個突破了一千億港元。

那是一段中國物業(yè)公司的高光時光。世茂、華潤、融創(chuàng)、越秀等紛紛拆分物業(yè)上市,恒大物業(yè)更是以60余天刷新了物業(yè)上市的速度,快速登陸了港股。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,2020年,一共有18家物業(yè)上市成功,2021年,物業(yè)行業(yè)上市速度放緩,也達到了14家。

兩年內(nèi),32家物業(yè)公司接連登陸資本市場。但讓外界疑惑的是,這其中并沒有萬科旗下的物業(yè)公司萬物云。這家公司成立于1995年,屬于萬科集團的全資子公司,前身為萬科物業(yè),在2020年10月31日更名為萬物云。

在此前2019年度業(yè)績推介會上,有記者為此提出疑問,為什么萬科物業(yè)一直遲遲不上市?在當(dāng)時,萬科董事長郁亮給出的回答是,一定要等到萬科物業(yè)成為城市服務(wù)商,區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)公司時,才會讓其上市。

事情的發(fā)展總是不遵循期待的。時隔一年左右,2021年10月份,盡管地產(chǎn)開始被資本嚴(yán)苛審視,萬科最終還是決定在這個時間點對物業(yè)板塊進行了分拆。值得一提的是,看向當(dāng)時的公告,分拆的萬物云主營范圍依舊在物業(yè)服務(wù),一定程度上看去,其實并沒有完全跳出傳統(tǒng)物業(yè)的枷鎖。

更糟糕的是市場,恒生指數(shù)一度跌破18000點,創(chuàng)下2011年12月以來的新低。同時,據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,2022年以來,港股IPO共成功上市發(fā)行46單(不包括介紹上市和轉(zhuǎn)板),未成功發(fā)行上市的案例共計183單,其中申請失效的有180單,撤銷的有3單。

再拆分來看,港股新股中融資超1億美元的16單中,首日破發(fā)的有7單;而上市至今,股價仍維持在發(fā)行價以上的IPO項目則僅有3單。

所以,意料之中的是,9月22日,萬物云1.17億股股票的全球發(fā)售結(jié)束,根據(jù)捷利交易寶最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,萬物云公開發(fā)售部分僅錄得0.14倍的孖展,孖展金額為8809萬港元。

很多人替萬物云可惜。在今年8月底萬科召開的2022年中期業(yè)績推介會上,就有投資者提出“如何看待萬物云上市時點以及估值是否會跟預(yù)期有所差異”。

那時,萬科董事會秘書朱旭對此曾回應(yīng)道:“確實去年物業(yè)市場估值遠遠高于現(xiàn)在,但對萬科而言,推進業(yè)務(wù)分拆并不是以資本市場的市值窗口作為考慮因素?!?/p>

只是,當(dāng)分拆后的萬物云,以獨立的個體走向資本市場時,它仍然需要面對港股連續(xù)的震蕩調(diào)整,以及資本對物管的興趣歸于平淡。這也意味著,曾經(jīng)通過加杠桿擴規(guī)模來吸引投資者目光的傳統(tǒng)物業(yè)故事幾乎完結(jié)。

所以,盡管物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)收入仍占萬物云總體的七成,它還是得講新故事了。

01

根據(jù)沙利文,2021年,中國社區(qū)空間居住消費服務(wù)市場的總收入已經(jīng)超過了3萬億,五年后,這個市場的規(guī)模將達到5萬億。

所以,很多人都覺得這真是一門好生意。起碼看起來符合大部分好生意的模型,比如剛需市場、大賽道、穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流。但除了一點,這是一門毛利不高的生意,也就是通俗意義上說的辛苦活。

目前的現(xiàn)狀是,無論是住宅還是商企的物業(yè)服務(wù),絕大多數(shù)都采取包干制,即社區(qū)的所有物業(yè)費全部確認為物業(yè)公司的收入,物業(yè)公司在這個收入的基礎(chǔ)上提供服務(wù),刨除硬件、耗材、人員等開支后,剩下的才是自己的利潤。

這里面其實是一個非常小的毛利空間。

此前,萬物云董事長朱保全曾公開表示,物業(yè)公司毛利率能超過10%已經(jīng)非常好了,而根據(jù)萬物云的招股書,2021年,其住宅物業(yè)服務(wù)的毛利率為11.1%,基本符合朱保全的“非常好”的標(biāo)準(zhǔn)。

但值得注意的是,為公司貢獻更高毛利水平的項目來源于萬科,因為后者的產(chǎn)品線基本為中高端住宅,并擁有很高的品牌溢價,通俗點說,就是能實現(xiàn)更高的物業(yè)費。

而萬物云承接的第三方住宅項目,則相對比較復(fù)雜,很多項目不僅市場定位比較低,還很老舊,在早期階段需要一次性投入翻新等成本,一下子就拉低了毛利水平,2021年只有4.2%。

所以,在這樣的毛利空間里,虧損就非常容易發(fā)生。根據(jù)招股書,2021年,采取包干制的住宅物業(yè),共有876個項目虧損,這些項目產(chǎn)生的收入占萬物云的總收入比例達8.6%。

理論上來說,對于物業(yè)公司來說,其實要減少虧損,甚至擴大盈利也簡單,要么提高物業(yè)費,要么就是降本增效。

但眾所周知,讓業(yè)主們多掏物業(yè)費可太難了。實情是,很多入住已經(jīng)十年的小區(qū),物業(yè)費還保持一貫水平,哪怕業(yè)主的需求已經(jīng)與時俱進。

所以,自2019~2021年,萬物云的住宅物業(yè)服務(wù)的平均單價分別為3.06元/月/平米,3.08元/月/平米和3.13元/月/平米。確實漲了,但漲幅非常有限,并且拉高單價的主要原因之一是新獲項目的物業(yè)費比較高。

于是,無論是萬物云還是其他物業(yè)公司,基本只能走降本增效這條路,可是這條路同樣難走。

值得注意的是,物業(yè)服務(wù)是勞動力密集型行業(yè),在萬物云的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)中,僅就成本項而言,人員成本就能達到37.1%(2021年),而這些年,物業(yè)人員的薪酬水平一直處在上升通道當(dāng)中。

根據(jù)沙利文的統(tǒng)計,這些年,中國物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員月平均工資由2016年的4218元增加到了2021年的5973元,年復(fù)合增長率為7.2%。

工資的上漲直接倒逼了物業(yè)公司的毛利空間,所以留給萬物云的選擇其實并不多,要么通過技術(shù)或管理手段來提升業(yè)務(wù)效率,要么通過其他業(yè)務(wù)來實現(xiàn)更高的利潤空間。

總之,不能再走傳統(tǒng)物業(yè)的老路了。所以,萬物云自更名后,便不再以物業(yè)企業(yè)自稱,而是以城市服務(wù)商為定位。

02

城市服務(wù)商可以有很多涵義,但規(guī)模一定是其中的必要項。

過去一年是物管行業(yè)的并購大年,根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,2021年一年的時間,百強企業(yè)共發(fā)生超百宗并購案例,交易金額近400億元,涉及約10億平方米管理面積。

去年,萬物云有兩筆收并購事項,即收購陽光智博和伯恩物業(yè)。

其中收購陽光智博采取的是換股方式,即陽光城以陽光智博100%股權(quán)換取萬物云新增發(fā)的4.8%股權(quán)。數(shù)據(jù)顯示,陽光智博去年為萬物云貢獻了6.59億元的收入,占總收入的2.8%。

對于這兩場收并購的緣由,萬物云方面的解釋在于符合其原則,即“提高街道濃度”。

而這個原則最早可以追溯到萬物云在2021年提出的“街道戰(zhàn)略”,也就是基于其在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)以及遠程運營的能力,將圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達的20分鐘服務(wù)圈,打造一個高濃度、高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò),這個服務(wù)圈被稱為“蝶城”。

目前,萬物云已形成了約340個蝶城。一定程度上看去,伯恩物業(yè)與陽光智博的收購,都是為增強其華東區(qū)域市場的服務(wù)覆蓋濃度。

如果按照朱保全的預(yù)計,3至5年后,每一個蝶城預(yù)計會形成可觀的營收,而這個濃度區(qū)域共享服務(wù)則會形成更有趣的邊際效率。

但是,不可忽視的是,正是基于濃度戰(zhàn)略,萬物云不可能只選擇高檔住宅提供服務(wù),它必須在一個街道里,盡可能的吸納項目,哪怕是那些老舊的、物業(yè)費少的可憐的小區(qū)。在實現(xiàn)“更有趣的邊際效率”之前,對沖低毛利項目的影響恐怕是這家公司的挑戰(zhàn)。

但顯然,這個濃度戰(zhàn)略還將被堅持下去。招股書顯示,萬物云已指定全國3402個目標(biāo)街道來實現(xiàn)有密度的服務(wù)網(wǎng)絡(luò),未來3年,會有300個服務(wù)超過10000戶家庭的萬物云街道。

03

在單純地擴規(guī)模以外,萬物云試圖打造的這個戰(zhàn)略閉環(huán)中,科技由此被視為“濃度”提高背后的一把利劍。

根據(jù)公開資料顯示,萬物云的業(yè)務(wù)模式主要分為三大業(yè)務(wù)板塊,包括社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。

在2022年上半年遞交的招股書中,萬物云方面強調(diào),公司與競爭對手的區(qū)別在于,公司提供AIoT及BPaaS解決方案為企業(yè)及機構(gòu)客戶提供有形價值并創(chuàng)造新增長動力的能力。

這就是其在上市中打出的科技化的一面,也是蝶城搭建背后的重要一環(huán)。

所以,我們看到,2021年,原阿里副總裁、阿里云智聯(lián)網(wǎng)首席科學(xué)丁險峰加入萬科,這個有20年的AI與IoT物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域經(jīng)驗的互聯(lián)網(wǎng)高管,擔(dān)任了萬物云管理合伙人、首席科學(xué)家CTO。

在此前媒體獨家對話丁險峰時,他曾用例子證明了科技之于物業(yè)企業(yè)的重要性,“此前,萬物云蝶城十幾個項目的機電費用大概在800萬左右,用了物聯(lián)網(wǎng)調(diào)度,總費用、人力費用在200萬左右,技術(shù)革命帶來了600萬的利潤?!?/p>

具體到此次萬物云上市,在募集資金用途上,未來募集到的25%的資金將被用于AIoT及BPaaS開發(fā)。

不過,目前看去,萬物云的科技之路也似乎剛剛開始。

根據(jù)招股書,我們發(fā)現(xiàn),萬物云當(dāng)下的AIoT及BPaaS解決方案能夠?qū)崿F(xiàn)的場景聚焦在應(yīng)用層面,主要包括汽車違規(guī)、垃圾識別、垃圾桶滿溢等社區(qū)問題,并不涉及“云計算”中的更為底層的能力本身。一位智慧城市行業(yè)資深人士對《最話》表示,萬物云的科技能力主要還是集中在技術(shù)應(yīng)用層面,“但大面積推廣到物業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)非常有挑戰(zhàn),也有巨大的價值。”

此外,從財報看去,三大業(yè)務(wù)中,來自AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)的毛利率也的確最高。但從占比來看,與“科技”相關(guān)的業(yè)務(wù)比重依舊居于傳統(tǒng)物業(yè)業(yè)務(wù)之下。

據(jù)萬科中報,今年上半年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元,同比增長38.2%,其中,社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入占比56.3%,為80.8億元,同比增長34.8%;商企和城市空間綜合服務(wù)收入同比增長39.7%,為51.1億元,占比35.6%。

至于AIoT及BPaaS解決方案服務(wù),其2019年至2021年分別實現(xiàn)8.06億元、10.33億元以及18.5億元的收入,對總收入的貢獻度為5.8%、5.7%及7.8%。

所以,相比物業(yè)管理服務(wù),萬物云的科技屬性依舊不明顯。但不能否認的是,對于物管這樣的傳統(tǒng)行業(yè)而言,加入“科技互聯(lián)網(wǎng)”元素后,對于被冠名的“低技術(shù)含量”、“勞動密集型”等刻板印象,萬物云在估值上自然也有了反駁的底氣。

自2021年7月2日至2022年9月22日,頭部企業(yè)估值不斷下滑,華潤萬象生活市盈率(TTM)從約120倍下降至目前的約35倍,碧桂園服務(wù)市盈率(TTM)從約80倍下滑至目前的約10倍。

盡管市場進入低潮期,但此次萬物云IPO依舊享受了科技帶來的溢價。據(jù)其估值約為549.72億港元至615.08億港元,按照萬物云2021年20.4億港元的歸母凈利潤計算,靜態(tài)市盈率也能達到26.95倍至30.15倍。

04

如果不考慮中國中免、天齊鋰業(yè)這兩家年內(nèi)赴港雙重上市的企業(yè),萬物云將是港股今年規(guī)模最大的IPO。但看向中國中免,其上市首日就錄得破發(fā)。

畢竟港股今年以來便持續(xù)走弱,且市場情緒低迷。

此前,就有中泰國際策略分析師顏招駿對媒體解釋,港股主要跟隨外圍股市下跌,而包括美聯(lián)儲、歐央行、英倫銀行等海外央行大手加息,提高資金成本及收緊流動性等外部因素是導(dǎo)致港股積弱的主因。

而對于萬物云來講,如果單從估值的角度看去,去年物業(yè)市場的估值遠遠高于現(xiàn)在。這的確不是一個上市的好時機。

不過,此前,朱旭對此也有回應(yīng),她認為對萬科而言,推進業(yè)務(wù)分拆并不是以資本市場的市值窗口作為考慮因素。“我們并不追求在行業(yè)估值頂點去上市,我們希望萬物云能夠得到市場的理性估值?!?/p>

當(dāng)然,在科技標(biāo)簽以外,相對于下滑的市場,萬物云依舊獲得了不錯的市盈率,在這背后,萬物云的基石投資者陣容同樣發(fā)揮了重要作用。

據(jù)萬物云此前披露,其基石投資者包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等。如果以上限價52.7港元計算,認購總數(shù)約4178.79萬股,約占發(fā)售股份的35.8%及發(fā)售后總股本的3.58%(假設(shè)超額配售未獲行使)。

事實上,在此之前,萬科曾與部分基石投資者存在合作。比如,淡馬錫則于2021年成為萬緯物流的四家戰(zhàn)投之一。而在2020年底,萬科曾與中國誠通等股東設(shè)立國企混改基金,認繳出資總額707億元,萬科出資30億元,中國誠通出資240億元。

常規(guī)來看,基石投資者的引入,往往意味著對于企業(yè)的基本面認定,對于萬物云而言,引入基石投資者,在提振市場信心以外,同樣具有股價托底的幫助。

對此,朱保全也在社交媒體上這樣寫道:“差市場結(jié)交真朋友?!?/p>

當(dāng)然,某種角度上來說,交朋友本身就是個雙邊行為,在今年的港股市場上,不僅公司缺真朋友,其實投資人也缺。

就萬物云而言,雖然其超過80%的收入來自萬科以外的客戶,但僅就住宅物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)而言,仍有超過一半的收入來源于萬科系。一定程度上,這是一個比較安全的配比,尤其在當(dāng)下的住宅市場當(dāng)中,萬科這樣的大客戶,仍可撐起一家公司的基本盤。

不過,一家想要長期發(fā)展的公司不可能躺平在基本盤上。

回到萬物云的招股書去看,其全球發(fā)售獲得的款項,將會有35%用于在特定街道發(fā)展?jié)舛染劢箲?zhàn)略及推行“萬物云街道”模式,25%用于AIoT及BPaaS解決方案開發(fā)。僅有20%用于收購或投資。

因為,在郁亮和朱保全看來,萬物云未來的競爭對手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè),而是科技公司的下沉?!皬娜f科物業(yè)到萬物云,就像鏈家轉(zhuǎn)變成貝殼?!?/p>

在9月份通過聆訊后,萬物云更新了招股書,其中早先宣傳的“空間科技”一詞被持續(xù)淡化,在闡述其競爭優(yōu)勢時,“空間科技能力”被改成了“科技能力”。

無論如何,對于物管行業(yè)而言,隨著萬物云等頭部玩家陸續(xù)完成資本化,在資本市場的震蕩之中,這場重塑也將拉開帷幕了。

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