記者 | 劉子象
為了遏制40年來高位的通脹，美聯(lián)儲在9月21日連續(xù)第三次加息75個基點，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)至3%-3.25%，為2008年初以來的最高水平。
作為對美聯(lián)儲利率政策變化最敏感，同時也是最直接受影響的房地產(chǎn)行業(yè)顯現(xiàn)出降溫跡象。同一天，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示房屋銷售持續(xù)疲軟。8月的現(xiàn)房銷售量環(huán)比下降0.4%，同比下降19.9%。
經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年化從7月的482萬套降至480萬套，這已經(jīng)是連續(xù)第7個月放緩。具體來看全美四個主要地區(qū)的月銷售額環(huán)比情況有所不同，兩個地區(qū)出現(xiàn)增長，一個保持不變，另一個下降。
AdvisorPerspectives網(wǎng)站文章將最新數(shù)據(jù)放到歷史緯度中進(jìn)行對比，試圖說明目前走勢所處位置。文章稱，在匯集了NAR自1999年以來季節(jié)調(diào)整后的房屋銷售年化數(shù)據(jù)制成的圖表中，清楚地看到2005年房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰，之后急劇下降。在2008年大衰退之后的第一年左右，銷售額一直不穩(wěn)定。
雖然美聯(lián)儲不設(shè)定抵押貸款利率，但它通過貨幣政策的實施對其產(chǎn)生影響。受此影響，美國固定抵押貸款利率已出現(xiàn)了“前所未有”的波動。在過去52周內(nèi)，30年期固定抵押貸款利率已從2.93%漲至6.28%，波動幅度“前所未有”。
據(jù)住宅貸款抵押公司房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，8月份30年期傳統(tǒng)固定利率抵押貸款的平均承諾利率為5.22%，低于7月份的5.41%。9月份更是連續(xù)第六個月達(dá)到5%或更高的抵押貸款利率。而上周，30年期住房貸款的平均利率一度升至6.02%，為2008年以來首次突破6%大關(guān)。一年前，該利率平均為2.86%。
而上一次美國長期平均利率如此之高是在2008年11月，就在房地產(chǎn)市場崩盤引發(fā)大衰退之后。
NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，抵押貸款利率上升明顯阻礙了房地產(chǎn)市場，8月的銷售報告就是最新的證據(jù)。“盡管如此，房主表現(xiàn)良好，幾乎不存在不良房地產(chǎn)銷售，房價仍高于一年前”。
美國的房價正處于有史以來最長的上漲周期。8月份所有住房類型的全國房價中值同比上漲7.7%，至389500美元。這標(biāo)志著連續(xù)126個月的同比增長，是有記錄以來最長的連續(xù)增長時期。不過，中位銷售價格在6月份達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的413800美元后已經(jīng)連續(xù)第二個月回落，這是價格在初夏見頂后下降的通常季節(jié)性趨勢。
房價以及抵押貸款利率的同步上漲使得購房者的負(fù)擔(dān)能力降低，進(jìn)一步冷卻了一度炙手可熱的美國房地產(chǎn)市場。據(jù)房地產(chǎn)信息公司Zillow的分析，較高的房價和抵押貸款利率已將典型房屋的抵押貸款支付從每月897美元推至1643美元，在過去三年中增長了83%。
飆升的住房貸款利率不僅降低了購房者的負(fù)擔(dān)能力，還打擊了過去幾年緊盯超低利率的房主賣房的意愿，這又會限制可供出售的房屋數(shù)量。Lawrence Yun認(rèn)為，這種鎖定效應(yīng)正在影響庫存，預(yù)計未來幾個月甚至未來幾年庫存都將保持緊張。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)現(xiàn)，在截至9月11日的四個星期內(nèi)，房屋掛牌量同比下降19%，為2020年5月以來的最大降幅。NAR表示，截至8月底，市場上約有128萬套房屋，比7月下降1.5%，與去年8月持平。按照目前的銷售速度，待售房屋庫存相當(dāng)于3.2個月的供應(yīng)量。這與7月持平，高于去年8月的2.6個月。而在買家和賣家之間更加平衡的市場中，通常有5- 6個月的供應(yīng)量。
供應(yīng)緊張還體現(xiàn)在房屋出售的用時上。平均而言，8月的房屋售出用時為16天，高于7月的14天，低于去年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市時間不到一個月。而在新冠大流行之前，房屋通常在掛牌30天后售出。
另外，從不同房型的縱向?qū)Ρ葦?shù)據(jù)來看，8月份單戶住宅銷售量經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后降至428萬套，環(huán)比下降0.9%，同比下降19.2%。8月份現(xiàn)有單戶住宅價格中位數(shù)為396300美元，同比上升7.6%。
8月份現(xiàn)有公寓和合作公寓的銷售量經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年率為52萬套，環(huán)比增長4.0%，同比下降24.6%。8月份現(xiàn)有公寓價格中位數(shù)為33.37萬美元，年增長率為7.8%。
NAR主席Leslie Rouda Smith說：“從某種意義上說，我們看到購房過程恢復(fù)了正常，那些瘋狂的競價戰(zhàn)基本上已經(jīng)停止了。”