記者 辛圓

國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王小魯周四表示，今后房地產(chǎn)業(yè)哪怕只保持現(xiàn)有建設(shè)規(guī)模不再擴(kuò)大，平均每年都會(huì)有1/3新建住房過剩。他建議政府收購(gòu)適用的滯銷房產(chǎn)，轉(zhuǎn)為廉租房和公租房。

王小魯在“鳳凰灣區(qū)財(cái)經(jīng)論壇2022”上表示，據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2020年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積37.6平方米，加上空置房和正在施工的住房及待售住房，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量估計(jì)超過490億平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積近54平方米，折合居住面積約38平方米，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城鎮(zhèn)住房已接近飽和。

他認(rèn)為，假設(shè)今后到2035年城鎮(zhèn)化率再提高10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)75%，城鎮(zhèn)人均居住面積提高到42平米（建筑面積60平米），城鎮(zhèn)充其量還需新建147億平米住宅，未來14年，平均每年只需新建10.5億平米住宅，城鎮(zhèn)住房就將完全飽和。

但是，“過去3年，平均每年新開工住宅面積15.9億平米。今后房地產(chǎn)業(yè)哪怕只保持現(xiàn)有建設(shè)規(guī)模不再擴(kuò)大，平均每年都會(huì)有1/3新建住房過剩?！蓖跣◆斦f。

他進(jìn)一步指出，2001年全國(guó)土地收入接近1300億元，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的10%，2021年更是高達(dá)8.7萬億元，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的78%。賣地收入已成為地方財(cái)政重要的支撐。住房嚴(yán)重過剩會(huì)導(dǎo)致土地需求下降，進(jìn)而導(dǎo)致地方財(cái)政“水源”干枯。

對(duì)這一可能出現(xiàn)的局面，王小魯建議，政府可以收購(gòu)適用的滯銷房產(chǎn)，轉(zhuǎn)為廉租房和公租房，并通過政府采購(gòu)擴(kuò)大保障性住房建設(shè)。

“這一方面可以減輕房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)受到的沖擊，另一方面把保障性住房覆蓋面擴(kuò)大到合理水平，分步使保障性住房能夠滿足城鎮(zhèn)低收入和中下收入居民的居住需要，應(yīng)覆蓋未取得戶籍的城鎮(zhèn)常住人口?！彼f，“但整個(gè)過程必須公開透明、建立規(guī)范，防止幕后交易。”

他還表示，可適當(dāng)延長(zhǎng)房企還貸時(shí)間，清理壞賬，整頓金融。貨幣當(dāng)局可以適當(dāng)釋放一定貨幣，例如通過降息減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，但仍要堅(jiān)持貨幣總量控制，不要搞“大水漫灌”。同時(shí)，改革土地增值稅制度，政府對(duì)土地交易中的大幅度增值部分征收適當(dāng)比例的土地增值稅，用于補(bǔ)充公共服務(wù)和社會(huì)保障資金的不足。

此外，王小魯強(qiáng)調(diào)，政府要過緊日子，壓縮不必要和不急需的政府支出，轉(zhuǎn)向量入為出的理財(cái)觀念，把更多的資源留給市場(chǎng)配置，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。實(shí)現(xiàn)政府職能轉(zhuǎn)變，政府退出競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)活動(dòng)，轉(zhuǎn)向以提供公共服務(wù)為中心任務(wù)。