文|酒管財(cái)經(jīng)
編輯|阿鰍
酒店在單房投入的成本看似只是一個(gè)點(diǎn)，其實(shí)它能夠影響回本時(shí)間這條線，甚至波及盈利水平的整個(gè)面。
最近，有酒店投資人告訴《酒管財(cái)經(jīng)》，原本酒店的回本周期是3.5年，因?yàn)橐咔橐蛩?，?lè)觀估算回本周期可能要延長(zhǎng)1到2年時(shí)間，而回本后還可能面臨翻新。而在此前，酒店預(yù)估投資金額與實(shí)際投入有很大差距，都相應(yīng)地拉高投入成本。
不論是酒店回報(bào)周期延長(zhǎng)，還是投資超預(yù)算，這背后都隱含一個(gè)關(guān)鍵因素：如何控制酒店投資中的單房成本？
單房成本決定了酒店的基本盤(pán)
最近，有酒店投資人跟《酒管財(cái)經(jīng)》分享了他的投資經(jīng)歷，在做酒店投資前，他聽(tīng)到最多的就是“保證3年能回本”“2年半就能實(shí)現(xiàn)回本，接下來(lái)7年時(shí)間都是利潤(rùn)?！?/p>
而在正式運(yùn)營(yíng)之后，他發(fā)現(xiàn)酒店的回報(bào)率并不能達(dá)到這么高。酒店開(kāi)業(yè)5年，客房的出租率平均可以達(dá)到70%以上，但是，距離回本還有很大的距離。
他告訴《酒管財(cái)經(jīng)》，疫情帶來(lái)的影響的確存在，但并不是主要原因，他認(rèn)為，主要包含三個(gè)方面：
第一，管理層頻繁更換?！伴_(kāi)業(yè)五年，店長(zhǎng)換了3個(gè)，我成為酒店店長(zhǎng)訓(xùn)練營(yíng)”。
投資人說(shuō)，加盟品牌后，店長(zhǎng)一直是總部派來(lái)的，但是因?yàn)槠ヅ涠炔桓?、?jīng)驗(yàn)水土不服、管理太教條等原因，頻繁更換店長(zhǎng)。管理層的變動(dòng)，首先就是業(yè)績(jī)的浮動(dòng)，員工的人心不穩(wěn)。
第二，品牌升級(jí)，加大投資。
近兩年，為了迎合消費(fèi)者，品牌不斷升級(jí)，從2.0到5.0版本，顧客體驗(yàn)感會(huì)有所上升，但是追加的成本就更多了。
舉例來(lái)說(shuō)，最近這兩年說(shuō)的比較多的就是酒店數(shù)字化、智能化客房升級(jí)，就需要將原有的客房裝修增加更多智能化產(chǎn)品，無(wú)形中就會(huì)追加投資。投資和業(yè)績(jī)無(wú)法達(dá)到平衡時(shí)，酒店投資回報(bào)的時(shí)間就會(huì)延長(zhǎng)。
第三，單房收益降低。
控制了單房籌建成本，卻忽視了單房運(yùn)營(yíng)成本。當(dāng)初在選擇品牌時(shí)有開(kāi)發(fā)經(jīng)理告訴他，如果酒店的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有問(wèn)題，入住率一直有保障的話，三到五年之內(nèi)回本是很普遍的情況，快一點(diǎn)的甚至不到三年就可以收回全部的投資。所以，在投資前期，他就做好了功課，在裝修房間時(shí)，控制了籌建成本。
但是他發(fā)現(xiàn)，酒店開(kāi)始營(yíng)業(yè)后，單房運(yùn)營(yíng)成本開(kāi)始變得不可控，比如人工成本、易耗品成本的提高，讓單房收益并不樂(lè)觀，這也是酒店投資回報(bào)延期的主要原因。
按照酒店投資及運(yùn)營(yíng)的邏輯來(lái)看，單房成本可以分為單房籌建成本，以及單房運(yùn)營(yíng)成本。
具體來(lái)說(shuō)，單房籌建成本要根據(jù)物業(yè)結(jié)構(gòu)及酒店產(chǎn)品來(lái)分析，在選擇物業(yè)的時(shí)候確定項(xiàng)目定位以及單房籌建的價(jià)格區(qū)間，同時(shí)根據(jù)價(jià)格區(qū)間與施工單位洽談合理的價(jià)格，簽訂總包合同（包含開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，多數(shù)情況下不含消防驗(yàn)收）。
而單房運(yùn)營(yíng)成本，包括房租、能耗、人工、客耗品等。
我們可以理解成一個(gè)起點(diǎn)不為零向上的曲線，在一定房間范圍內(nèi)成本是一定的，隨著房間的增加，成本增加的幅度會(huì)減少。也就是說(shuō)在一定范圍內(nèi)，成本是基本上固定不變的，隨著入住率的上升，成本也會(huì)呈現(xiàn)不規(guī)則比例的上升。
以100間房中端酒店舉例：入住率在30-50間房的時(shí)候，單房成本在140-160元，入住率在50-70間房的時(shí)候單房成本在120-140元。所以，要想控制單房運(yùn)營(yíng)成本，首先要清楚自己酒店不同賣價(jià)、不同入住率情況范圍，再做相應(yīng)的調(diào)整。
單房成本從哪些方面來(lái)控制？
1、單房籌建成本
首先酒店房間、空間離不開(kāi)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃，籌建時(shí)酒店的有效利用空間坪效極容易被忽視。
比如大多租賃物業(yè)，租金是按房本的面積來(lái)計(jì)算，這里面第一個(gè)容易忽視的因素是公攤面積，有的物業(yè)公攤能占到40%，甚至更高。
另外，同樣是1萬(wàn)平方米的兩個(gè)酒店物業(yè)，租金成本就有不同，因?yàn)槌龇苛康牟煌?，有的物業(yè)異型房、暗房、柱子比較多，都會(huì)造成租金成本的增大。
除此之外，物業(yè)結(jié)構(gòu)、性質(zhì)也會(huì)決定酒店籌建成本的高與低，比如像疫情這類極端情況，有的物業(yè)可以免租、打折、適當(dāng)延期等，有的則難以實(shí)行。
還有一些物業(yè)由于設(shè)施老舊，需要改造，也是一項(xiàng)不小的成本，還可能遇到一些物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清晰，后續(xù)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)證件都很難辦理。
總結(jié)來(lái)說(shuō)，選址其實(shí)就決定了物業(yè)空間坪效的最大利用率。
其次是設(shè)計(jì)。
同樣的一個(gè)物業(yè)找不同的兩個(gè)設(shè)計(jì)公司出房，可能一家能出100間房，另一家可能設(shè)計(jì)出110間房。對(duì)比兩個(gè)方案的收益率來(lái)說(shuō)，假如ADR（已售客房平均房?jī)r(jià)）都一致的情況下，OCC（入住率）差一兩個(gè)點(diǎn)，房量多的收益率自然要大于房量少的收益率。
也就是說(shuō)，像很多中端酒店的營(yíng)收，更多是靠房量。
而從設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)來(lái)看，像一些縱深較大的樓層，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師會(huì)設(shè)計(jì)出諸如辦公室、保潔間、庫(kù)房等一系列功能間，但有的設(shè)計(jì)師會(huì)直接設(shè)計(jì)成庫(kù)房，房屋的空間利用率就會(huì)降低。
說(shuō)完了籌建，我們?cè)賮?lái)看施工。
專業(yè)施工隊(duì)伍+專業(yè)監(jiān)督監(jiān)理，避免工程瑕疵和二次返工，確保設(shè)備使用壽命。
這中間，專業(yè)與非專業(yè)的施工隊(duì)伍，施工的成本也是不一致的。表現(xiàn)在一些不專業(yè)的施工方，可能致使酒店滲水、墻體發(fā)霉、管道堵塞、偷工減料等。有的酒店翻新需要10年，施工不專業(yè)可能2-3年就要翻新。
再來(lái)說(shuō)監(jiān)理，很多施工有監(jiān)理不假，但酒店需要有預(yù)期性的監(jiān)理，比如，當(dāng)下的設(shè)計(jì)滿足且符合現(xiàn)在的狀況，如果沒(méi)有遠(yuǎn)期規(guī)劃，后續(xù)市場(chǎng)變化，酒店再做調(diào)整也會(huì)帶來(lái)成本的提升。
第三點(diǎn)是，性價(jià)比適合的物資，避免貪小便宜吃大虧。
購(gòu)買物資的時(shí)候，像一些非A類采購(gòu)物業(yè)，比如管道采用相對(duì)便宜的，空調(diào)、電視用雜牌，可能會(huì)導(dǎo)致因?yàn)樨潏D小便宜，為后期帶來(lái)更多使用的不便。
而一些國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店在物資采購(gòu)方面，還有價(jià)格限制，不能低于某個(gè)價(jià)格水平。
2、單房運(yùn)營(yíng)成本
在運(yùn)營(yíng)層面，首先要考量的是合理的人員配比+員工培訓(xùn)、監(jiān)督、考核機(jī)制。
如果有同樣的人房比，不同的培訓(xùn)、監(jiān)督機(jī)制，運(yùn)營(yíng)效率的不同，帶來(lái)的成本是有差異的。
比如兒童房墻面出現(xiàn)污漬，如果快速清理，壁紙可以繼續(xù)使用，相反擱置后再處理可能就要改換，中間就出現(xiàn)成本的差異。所以，培訓(xùn)的同時(shí)，也需要監(jiān)督機(jī)制的配合。
其次是，合理有效的節(jié)能減排措施和節(jié)能激勵(lì)方案。
這里面，員工需要有對(duì)各項(xiàng)水、電、易耗品等節(jié)能的意識(shí)。
最后是稽核檢查監(jiān)督制度。像一些火車站附近的酒店，顧客晚上11點(diǎn)趕車，這類全天房就有可能再次銷售而不錄入系統(tǒng)。
總結(jié)
物業(yè)本身可能就決定了坪效，但專業(yè)的設(shè)計(jì)能夠?yàn)槠盒Ъ臃帧?/p>
施工可能存在的瑕疵，造成的返工、短時(shí)間內(nèi)翻修等也影響正常的經(jīng)營(yíng)，不僅有時(shí)間成本、也有客訴的可能。
運(yùn)營(yíng)端各項(xiàng)培訓(xùn)、監(jiān)督、稽核等機(jī)制就是避免部分員工因疏忽造成的浪費(fèi)，甚至是人為瞞報(bào)出現(xiàn)的收益流失。