文｜無冕財(cái)經(jīng) 陳欣苗
編輯｜陳澗
迫于生計(jì)，做慣了大佬的房企們，也要下場(chǎng)打工了。
這份工叫“代建”，意思類似于制造業(yè)的“代工”，不用投入拿地和建設(shè)成本，房企變身“乙方”，賺管理費(fèi)。這不是什么新業(yè)務(wù)，只是在過往并非主流，但現(xiàn)在火了。
包括碧桂園、萬科、華潤(rùn)等頭部房企，均將代建業(yè)務(wù)擺上了臺(tái)面，諸如“掘金萬億藍(lán)?！薄拔磥硇聶C(jī)遇”等，冠在了這個(gè)業(yè)務(wù)的頭上。
已上市的頭部代建公司綠城管理（9979.HK），今年以來股價(jià)漲了35.94%，其管理層更是在多個(gè)場(chǎng)合吹捧代建的前景，稱現(xiàn)下為該業(yè)務(wù)的“黃金年代”。
這個(gè)總收入規(guī)模僅百億出頭的行業(yè)，怎么就熱起來了？
40多家品牌房企入局
在房地產(chǎn)行業(yè)，代建不是新鮮詞匯，本也只是一項(xiàng)不起眼的衍生業(yè)務(wù)。
說起代建，大多數(shù)人也只能想起綠城管理、中原建業(yè)（09982.HK），這唯二兩家專注代建的上市企業(yè)。
先厘清代建的概念。
所謂代建，指的是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由具備項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的代建方承接，提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營(yíng)銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù)。
房地產(chǎn)代建模式，圖片來自“丁祖昱評(píng)樓市”
代建方通常是品牌房企，充當(dāng)?shù)氖恰胺?wù)供應(yīng)商”的角色，即“乙方”，一般按照銷售額抽取一定比例的管理費(fèi)，無需承擔(dān)項(xiàng)目從拿地到開發(fā)建設(shè)所需的巨額資金成本。
“代建這個(gè)概念一直都有，但基本不會(huì)單獨(dú)剝離出來作為一項(xiàng)業(yè)務(wù)。單從體量上講，代建的市場(chǎng)規(guī)模比地產(chǎn)開發(fā)小太多了，不顯眼，并且兩者相比，代建的收益遠(yuǎn)不如自己拿地開發(fā)，房企都忙著投多點(diǎn)項(xiàng)目賺多點(diǎn)錢?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)研究員（ID：wumiancaijing）表示。
他舉例稱，一個(gè)營(yíng)收10億的房地產(chǎn)項(xiàng)目，就算凈利率只有10%，也會(huì)有1個(gè)億的利潤(rùn)。而如果只代建這個(gè)項(xiàng)目，按4個(gè)點(diǎn)來算（行業(yè)收費(fèi)比例3%-5%），收入僅4000萬，就算凈利率50%，利潤(rùn)也只有2000萬。“代建的利潤(rùn)率高，但利潤(rùn)的絕對(duì)值不高?！彼硎?。
可此一時(shí)彼一時(shí)，代建還是“火”了。
“代建第一股”綠城管理的CEO李軍直接喊出：在行業(yè)大佬爭(zhēng)論“青銅年代”還是“黑鐵時(shí)代”的時(shí)候，代建已迎來“黃金年代”，而綠城管理是核心的收益者。
是不是“黃金”，現(xiàn)在下結(jié)論尚且過早，但這個(gè)賽道確實(shí)越來越擠。
碧桂園、龍湖、旭輝、華潤(rùn)等頭部房企，紛紛在業(yè)績(jī)會(huì)上提及了代建。
“宇宙房企”碧桂園就說，未來希望在代管代建市場(chǎng)上進(jìn)一步發(fā)力，今年初起，其已組建專業(yè)的操盤團(tuán)隊(duì)，向市場(chǎng)承接各類項(xiàng)目的代管代建服務(wù)；華潤(rùn)置地也將成立代建集團(tuán)，不僅做代建，還做代運(yùn)營(yíng)；旭輝亦專門成立了代建業(yè)務(wù)平臺(tái)“旭輝建管”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過40家，既有大型房企，亦有當(dāng)代置業(yè)、朗詩(shī)、雅居樂等中小型房企.
“說到底還是環(huán)境使然，現(xiàn)在自己拿地開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)比以前大得多：有錢拿地的房企不多，并且拿了地，也不一定賣得動(dòng)，最終能不能賺到錢都存在變數(shù)。反觀代建，雖然賺的少，但省去投資環(huán)節(jié)，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)還是小，剛好房企自身也有開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。
在他看來，房企下場(chǎng)做代建，就像本來創(chuàng)業(yè)當(dāng)老板，改行去給別人打工，只能說是“賺一點(diǎn)是一點(diǎn)，貼補(bǔ)家用”，如果完全轉(zhuǎn)型為代建，公司的營(yíng)收規(guī)模會(huì)下降特別多。
代建的生意多起來了
既然房企紛紛盯上了代建這塊蛋糕，那市場(chǎng)需求在哪？
一般，按委托方分類，代建可分為政府代建、商業(yè)代建、資方代建。這當(dāng)中，服務(wù)中小房企的商業(yè)代建是市場(chǎng)主流。
其余兩類，政府代建是與政府部門合作，承擔(dān)保障性住房、公共服務(wù)配套等的建設(shè)管理和服務(wù)，資方代建則是為缺乏操盤團(tuán)隊(duì)/經(jīng)驗(yàn)的金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。
而這輪暴雷潮下，代建的市場(chǎng)風(fēng)向也隨之改變。
其一，是土拍市場(chǎng)上出現(xiàn)的地方型國(guó)企，包括城投公司、產(chǎn)業(yè)型集團(tuán)等，這些多扮演 “托底”的角色，開發(fā)意愿和能力有限，這為部分房企提供代建的機(jī)會(huì)。
尤其是城投平臺(tái)，據(jù)國(guó)金證券研報(bào)，自去年起，城投平臺(tái)及國(guó)企成為拿地主力，其中城投拿地比例從2021年第一批土拍的11.6%最高提升至2021年第三批的52%，至今5輪集中供地，拿地總金額達(dá)8915億元。
其二是政府代建?！笆奈濉逼陂g，將籌建650萬套保障性租賃住房，這其中便蘊(yùn)含代建需求。
萬科、華潤(rùn)、綠城管理等，不約而同重視起這一塊。比如綠城管理，今年上半年政府代建收入同比大增73.51%至3.81億元，在商業(yè)代建整體下滑情況下，拉動(dòng)營(yíng)收整體增長(zhǎng)了16.4%。
綠城管理靠政府代建提升營(yíng)收增長(zhǎng)，圖片來自觀點(diǎn)指數(shù)
其管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，政府代建業(yè)務(wù)不受市場(chǎng)影響，在房地產(chǎn)行業(yè)下行時(shí)，政府反而會(huì)加大保障性租賃住房建設(shè)，這部分業(yè)務(wù)出現(xiàn)逆周期爆發(fā)，公司會(huì)繼續(xù)加大對(duì)政府代建的拓展力度。
這兩種是增量層面的機(jī)會(huì)。除此之外，房企們還打起了紓困類項(xiàng)目的主意。
在這輪危機(jī)中，不少AMC、信托等金融機(jī)構(gòu)，被迫成為“項(xiàng)目主”，但自身并不擅長(zhǎng)開發(fā)，除轉(zhuǎn)手賣出，也可能引入代建方經(jīng)營(yíng)及銷售，最終實(shí)現(xiàn)資金退出，這便導(dǎo)致資方代建需求的增加。
此外則是代建原開發(fā)主體無力再建設(shè)的爛尾項(xiàng)目。
在這點(diǎn)上，碧桂園已有“打算”。其管理層在8月18日的投資者電話會(huì)議中透露，公司已接到了一些政府訂單，河南省政府希望在政府投資平臺(tái)完成對(duì)問題項(xiàng)目的收購(gòu)和債務(wù)清理后，由碧桂園代管代建代銷。
綠城管理亦認(rèn)為，為紓困類項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來2-3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。目前其已有來自恒大江陰項(xiàng)目、奧園廣州云和公館項(xiàng)目等出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的代建訂單。
想要賺錢不容易
動(dòng)機(jī)有了，需求也增加了，但代建這攤生意，并不好做。
單是從“甲方”到“乙方”這個(gè)角色的轉(zhuǎn)變，就容易衍生出“費(fèi)時(shí)費(fèi)力，溝通成本高”這個(gè)問題。擅長(zhǎng)快周轉(zhuǎn)的房企，內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)化不成問題，但當(dāng)做起代建，就要去適應(yīng)不同委托方的不同需求，且“甲方爸爸”的角色，往往善變，需求動(dòng)態(tài)調(diào)整。
慣于當(dāng)家作主、賺快錢的房企，對(duì)于這樣的角色設(shè)定，難免會(huì)有磨合期。
而上面提到的存量需求，即金融機(jī)構(gòu)及暴雷房企手中的項(xiàng)目，多不是“凈貨”，問題也是參差不齊，且項(xiàng)目背后涉及多方利益，包括原開發(fā)商、可能不止一個(gè)的資方、總包方、政府等等，這些都會(huì)為代建推進(jìn)帶來變數(shù)。
據(jù)億瀚智庫(kù)分析，此類項(xiàng)目往往背后關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，盡管代建方可通過合作協(xié)議對(duì)合作金額進(jìn)行事先約定，提前將違約事件發(fā)生帶來的損失降到最低，但代建費(fèi)用最終能否順利支付，仍存在不確定性。
這當(dāng)中還涉及到另一個(gè)關(guān)鍵問題。
說到底，引入代建方，終極目標(biāo)還是把項(xiàng)目盤活，把房子給賣掉，實(shí)現(xiàn)資金回流，這點(diǎn)對(duì)于資金緊張的房企，以及想要最終回收債權(quán)并拿回收益的金融機(jī)構(gòu)而言，尤為重要。
以往，地產(chǎn)景氣度高，代建方正是打著自個(gè)的產(chǎn)品和品牌優(yōu)勢(shì)，給缺乏知名度的中小開發(fā)商帶來產(chǎn)品溢價(jià)，促進(jìn)銷售回款，雙方互利。典型代表正是綠城管理。
可如今市場(chǎng)下行，這套邏輯也似乎行不通了。地產(chǎn)和代建，本就是同氣連枝，難有獨(dú)立行情。預(yù)期減弱之下，代建方能從中拿走的管理費(fèi)，又能高到哪去？
此前6月，綠城管理代建的一個(gè)項(xiàng)目，便因房子賣不出去，委托方河北德融直接一封舉報(bào)信將其推上風(fēng)口浪尖。
河北德融稱，到去年底，項(xiàng)目回款才9393余萬元，遠(yuǎn)低于承諾的21億元回款指標(biāo)，目標(biāo)完成率4.47%，且已連續(xù)5個(gè)月銷售為零。且為開發(fā)此項(xiàng)目，河北德融還向綠城管理的母公司綠城中國(guó)（03900.HK）借了6億元，初始年化利息為16%，后調(diào)整為14%。
河北德融將其告上法庭，要求解除代建合同，綠城雙倍返還已支付的500萬元代建定金，并賠償經(jīng)濟(jì)損失6.7億元。
孰是孰非有待法院判定，但綠城此次“翻車”，恰說明代建這門生意越發(fā)不好做了。
同樣的邏輯，被盯上的城投拿地帶來的代建增量，或也是“偽”需求。
“市場(chǎng)未見向好前，城投平臺(tái)托市拿地動(dòng)工或開盤入市的可能性較小，加上目前一直在強(qiáng)化的政府隱性債務(wù)管理，城投平臺(tái)更現(xiàn)實(shí)的選擇，是充分發(fā)揮托市拿地后的地塊的融資價(jià)值。”西政資本分析稱，代建合作微乎其微，有也是直接由城投平臺(tái)的關(guān)聯(lián)方或直接招標(biāo)后委托國(guó)央企施工單位建設(shè)。
至于政府項(xiàng)目，相對(duì)利潤(rùn)率較低，參與者以國(guó)企和大型民企為主，要分一杯羹并不容易。
盡頭是“極致內(nèi)卷”？
難歸難。但這并不妨礙代建被追捧為“下一個(gè)萬億藍(lán)海市場(chǎng)”。
“地產(chǎn)代建還處在藍(lán)海的持續(xù)期，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的蛋糕還是在做大，滲透率在提高，需求在放量?！苯鸬毓芾砀笨偨?jīng)理王英臣表示。
李軍亦表示，國(guó)內(nèi)代建業(yè)務(wù)剛剛起步，未來是星辰大海。
應(yīng)該說，代建行業(yè)本身仍處于一個(gè)初級(jí)階段，從低滲透率、增速出發(fā)來看，它確實(shí)有潛力。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2010年-2020年10年間，國(guó)內(nèi)代建單年新簽合約項(xiàng)目數(shù)及建筑面積，年符合增速均超24%，總收入由2015年的27.4億元增至2019年的90.6億元，年復(fù)合增速達(dá)34.9%。
其預(yù)計(jì)，到2025年，行業(yè)總收入將進(jìn)一步增長(zhǎng)至316.7億元，2019年-2025年，復(fù)合增速為23.2%。
中國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)預(yù)測(cè)，數(shù)據(jù)來自中指研究院
稍微對(duì)比一下就知道，300億出頭的營(yíng)收，還是全行業(yè)，這一數(shù)字，在動(dòng)輒千億營(yíng)收的房企面前，小巫見大巫。
“本質(zhì)上，代建的市場(chǎng)規(guī)模依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?！，F(xiàn)在的代建，就像是‘暫時(shí)性’的市場(chǎng)。新爆發(fā)的需求，比如爛尾項(xiàng)目的代建、不良資產(chǎn)的處置等，都是處理完了就沒了，正經(jīng)拿新項(xiàng)目找房企來代建的幾乎沒有。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)未來增量有限的情況下，他并不看好代建的持續(xù)增長(zhǎng)。
可形勢(shì)嚴(yán)峻，大家一同往這擠，開啟“有江湖地位才有話語權(quán)”的故事，又會(huì)如何？
“這么小的份額，如果大家都進(jìn)來，那也就頭部的代建商能活下來。并且，以往代建利潤(rùn)率高，只是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)不大，那幾家專門做代建的，日子就過得挺舒服。當(dāng)大家都來搶這個(gè)蛋糕，競(jìng)爭(zhēng)激烈，開始‘卷’了，利潤(rùn)率也會(huì)很快下降，到時(shí)候大家都不好過。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
設(shè)計(jì)｜嵐昇
實(shí)習(xí)生｜謝加