記者 崔璞玉

從澳大利亞悉尼到瑞典斯德哥爾摩，再到美國西雅圖，隨著各國央行以幾十年來最快的速度加息，借貸成本迅速回升，房價隨之下跌，購房者開始收手。與此同時，數(shù)百萬在疫情期間以低廉貸款購入房屋的業(yè)主，也將因抵押貸款重置而面臨更高的還款額。

澳大利亞和加拿大等地的房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨兩位數(shù)幅度的價格下跌，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為全球房價下滑才剛剛開始。

日本法政大學(xué)教授、前日本央行經(jīng)濟(jì)學(xué)家Hideaki Hirata表示，2023和2024年將出現(xiàn)全球房地產(chǎn)市場同步低迷的情況。他警告稱，今年大幅加息對家庭的影響將隨著時間流逝顯現(xiàn)出來。

更高的房地產(chǎn)融資成本將以多種方式?jīng)_擊經(jīng)濟(jì)。背負(fù)著貸款的家庭不得不勒緊褲腰帶，而不斷上升的房貸月供將阻止?jié)撛谫I家進(jìn)入市場，進(jìn)而拖累房價和房地產(chǎn)市場的開發(fā)。

央行的寬松貨幣政策曾在金融危機(jī)后的數(shù)年間推動了房地產(chǎn)繁榮，新冠疫情又進(jìn)一步助推了這一繁榮，因?yàn)橐咔榇偈谷藗儗ふ覔碛懈罂臻g，以及適合遠(yuǎn)程工作的住房。

眼下，在通脹飆升和潛在經(jīng)濟(jì)衰退的前景下，那些在疫情期間以創(chuàng)紀(jì)錄高價購得住宅的人，將不得不因?yàn)橘J款重置面臨更高的還款額。

野村控股全球市場研究主管蘇巴拉曼 (Rob Subbaraman) 指出，許多背負(fù)債務(wù)的年輕家庭，他們一生中從未經(jīng)歷過利率大幅上升，同時他們的實(shí)際工資在經(jīng)通脹調(diào)整后卻不升反降，這可能會讓其感到非常震驚。

新西蘭在某種程度上正是疫情造成的房地產(chǎn)繁榮的典型代表，僅2021年該國的房價就上漲了近30%，而現(xiàn)在，這一繁榮正在逐漸退去。

該國目前有大約55%的未償住房抵押貸款為浮動利率，或者需要在2023年7月前重置的固定利率。新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，隨著新西蘭央行在過去10個月內(nèi)累計加息7次，該國7月房價較去年11月峰值下跌了11%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，房價可能最終會下跌20%。

澳大利亞8月的房價更是錄得近40年來最大的月度跌幅。雖然到目前為止，現(xiàn)金充裕的家庭表現(xiàn)出了對利率上升的抵御能力，但明年將有數(shù)十億美元極低利率抵押貸款進(jìn)行再融資。在澳大利亞，定期貸款的期限往往相對較短，只有兩到三年。

曾是歐洲最熱門市場之一的瑞典，自今年春季以來，房價已經(jīng)下跌了約8%，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家目前預(yù)計降幅為15%。利率上漲也給在債券市場上大筆借債融資的房地產(chǎn)公司帶來壓力，投資者越來越擔(dān)心其是否有能力為這些債務(wù)再融資。

英國房價也在加速下跌。據(jù)彭博一項(xiàng)分析顯示，倫敦近一半行政區(qū)的房價處于持平或下跌狀態(tài)。匯豐控股公司警告稱，英國正處于“房地產(chǎn)低迷的峰值”，未來一年的需求可能會下降20%。該國有大約180萬人的房貸將在明年進(jìn)行再融資。

美國房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了兩年的價格飆升后，迎來了一個臨界點(diǎn)。隨著美聯(lián)儲開始加息以遏制通脹，房價增速近幾個月一直在放緩。房地產(chǎn)金融市場數(shù)據(jù)分析公司Black Knight近期發(fā)布的房貸監(jiān)測報告顯示，7月美國房價中值環(huán)比下降了0.77%，為逾11年來最大單月跌幅。

該報告還顯示，在美國50個最大的房地產(chǎn)市場中，超過85%的市場其房價已從峰值下跌。其中三分之一下跌超過1%，逾十分之一下跌至少4%。

隨著美聯(lián)儲加息，占全美所有抵押貸款申請逾90%的30年期固定抵押貸款利率，從今年初時的3%左右上升至略高于6%。這意味著，若購買一座價值40萬美元的房屋，現(xiàn)在每月支付的費(fèi)用將比1月時高出約700美元。

面對利率不斷上漲，一些國家已經(jīng)出手干預(yù)，幫助消費(fèi)者面對還款額的迅速增加。比如韓國，作為最早開始加息的亞太經(jīng)濟(jì)體之一，決策者最近同意支付逾4000億韓元（約2.9億美元），幫助那些有浮動利率抵押貸款的家庭。

在波蘭，利率的上升使得部分借款人的每月還款額翻了一番。波蘭政府今年早些時候表示，允許波蘭人暫停還款長達(dá)8個月。