文｜鋅刻度 陳鄧新
編輯｜孟會緣
萬物云，IPO有了新的進展。
萬物云為萬物云空間科技服務股份有限公司的簡稱，由萬科物業(yè)更名而來，為行業(yè)的頭部企業(yè)之一。
據(jù)相關消息顯示，2022年9月6日，為確定優(yōu)先發(fā)售中合資格H股股東享有萬物云股份保證配額的記錄日期。
這意味著，其距離上市籌資20億美元又近了一步。
萬物云IPO，為何起了個大早卻趕了個晚集？作為空間科技第一股，其成色到底幾何？萬物云的社區(qū)+，能否給資本市場講出“新故事”？
萬物云等得起，但萬科等不起了
眼下，物業(yè)成為房企手中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
在那個地產(chǎn)黃金年代，銷售面積持續(xù)高速增長，為物業(yè)提供了肥沃的土壤，萬科也未例外，其名下的物業(yè)一直名列前茅。
然而，天有不測風云，地產(chǎn)的好日子似乎到頭了。
房企長期依賴的高周轉、高杠桿、高負債的打法失效了，現(xiàn)金流繃緊成為多數(shù)房企頭懸的達摩克利斯之劍。
此背景下，拆分物業(yè)上市成為行業(yè)的共識。
一名業(yè)內(nèi)人士告訴鋅刻度：“（物業(yè)）上市融到一筆錢之后，可以逆勢擴張再上一個臺階，但更要緊的是減輕房企的資金壓力?！?/p>
據(jù)格隆匯的數(shù)據(jù)顯示，2020年共有18家物業(yè)公司上市，為過往三年數(shù)量之和，IPO平均首發(fā)市盈率為46.82倍，遠高于同期恒生指數(shù)16.6倍的市盈率。
那一年，萬科物業(yè)更名為萬物云，外界揣測萬物云邁出了上市第一步，卻遭到矢口否認，如此一來萬科活得不錯的評價廣為流傳。
萬萬沒想到，一兩年之后萬科的態(tài)度180度大轉彎。
2022年4月1日，萬物云正式向港交所遞交了招股書，開啟了上市之路，“孩子長大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨立去發(fā)展。父母應該鼓勵孩子長大成人?！?/p>
換而言之，萬科或等不起了。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，萬科的凈利潤為122.2億元，2020年同期為125.1億元，僅稍許微降；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為82.88億元，2020年同期為226.1億元，下降了63.34%；應收賬款周轉率為36.73，2020年同期為63.24，下降了41.92%，須知應收賬款周轉率越高意味著表明收賬速度越快，平均收賬期越短。
應收賬款周轉率逐年下降
更為關鍵的是，2019年至2021年，萬物云凈利潤合計為42.73億元，而分紅合計就高達41.02億元，賺的錢幾乎全部分完，為萬科“輸血”的勢態(tài)肉眼可見。
問題在乎，資本市場對物業(yè)公司的熱情退潮。
融創(chuàng)服務2020年上市首日市盈率高達138倍，如今僅有4.76倍；金茂服務2022年上市首日破發(fā)，跌幅28.75%；多數(shù)物業(yè)公司的市值遭遇腰斬……
以上可見，萬物云錯過了上市的最佳時機。
對此，郁亮辯解道：“我們不是賣豬仔，在好的價錢時候賣掉，而是希望上市后能獲得更大的發(fā)展空間，所以，短期市場的估值我們是不在意的?！?/p>
此“云”非彼云，科技成色不足
時機不對之外，外界對萬物云的科技成色也有所疑慮。
據(jù)官方資料顯示，萬物云的業(yè)務由Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三部分組成，涉足社區(qū)空間服務、商企空間服務、城市空間服務、社區(qū)到家服務、智慧社區(qū)、戰(zhàn)略投資等業(yè)務。
萬物云的組織架構圖
萬物云首席科學家丁險峰說：“過去物業(yè)行業(yè)都認為擴大在管面積能提高邊際效應，但如今的現(xiàn)實證明這是行不通的，物業(yè)公司要降本增效，只能依靠科技?！?/p>
簡而言之，萬物云渴望通過科技賦能物業(yè)，進而拓寬物業(yè)的邊界，從家走向?qū)懽謽?，從小區(qū)走向城市，從物業(yè)管理迭代為空間科技服務商。
理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。
改名兩三年，萬物云的主營業(yè)務依然為物業(yè)服務收入，以2021年為例，住宅物業(yè)的服務收入占據(jù)營收的半壁江山，而AIOT以及BPaaS解決方案的營收占比僅有7.8%。
萬物云之所以如此底色未變，與其的打法息息相關。
一方面，“科技”成色不足。
萬物云的底色為物業(yè)，多年以來一直維系30%的復合增長率，慣性之下轉型為科技公司的動力并不足。
因而，萬物云擁抱科技，更側重于應用層，涉及垃圾溢出、人臉識別、汽車違規(guī)、維保時間預測等場景，但真正的云計算公司側重的是AI、算力、底層架構、均衡調(diào)度、離在線混合部署等。
譬如，某知名云計算企業(yè)的底蘊是全國遍布70多座數(shù)據(jù)中心、擁有近300萬個容器、超1000萬核算力資源。
對比之下，萬物云的科技成色值得商榷，公司名稱中帶有“云”，并不代表其是一家純正的云計算企業(yè)。
另外一方面，對科技的理解不深。
萬物云CEO朱保全曾表示：“你原來叫萬科物業(yè)，即使拼命投科技，人家不會來。公司要受到被關注，人才才愿意來。所以要改名，定一個新的空間，告訴這個市場足夠大，足夠快?！?/p>
從側面可以看出，萬物云對科技的理解不深，似乎對噱頭更為在意，關于此從郁亮認為“如果萬科物業(yè)以一個傳統(tǒng)物業(yè)公司的模式上市，我是一定不會同意的”也可見一斑。
一言以蔽之，萬物云只不過披上了一層“科技”的皮。
社區(qū)+，會有更大的想象力？
盡管如此，萬物云依然有牌可打。
萬物云對社區(qū)+頗為期待，渴望突破業(yè)務形態(tài)，打通了社區(qū)物業(yè)管理與城市服務的堵點，因而社區(qū)電商、家居服務、房屋經(jīng)紀等增值服務的地位上升。
這其中，社區(qū)電商一度被其寄予厚望。
社區(qū)電商的精髓就是流量變現(xiàn)，房企通過物業(yè)服務獲取海量住戶，再將海量住戶轉化為電商平臺的流量資源，最終盤活存量社區(qū)市場。
于是乎，萬科推出“住這兒”APP，試圖搶占五千億藍海市場，不過其電商業(yè)務雖然有可圈可點之處，但一直未出圈。
據(jù)海通國際的報告顯示，2022年社區(qū)電商市場規(guī)?；虺?000億元，短期競爭向中長期競爭過渡，“場”和“貨”將成為行業(yè)中期競爭關鍵要素。
卻不想，將社區(qū)電商發(fā)揚光大的卻是互聯(lián)網(wǎng)廠商，盒馬鮮生、京東7FRESH、叮咚買菜、每日生鮮等反而成為主角。
一名私募人士告訴鋅刻度：“物業(yè)公司雖然占據(jù)了地利之便，但并不意味著近水樓臺先得月，由于目標人群范圍有限、商品需求種類復雜、熟人效應等，對供應鏈的要求更高?！?/p>
不巧的是，打造供應鏈并非易事，純粹的電商企業(yè)更精于此道。
上述私募人士進一步表示，除了供應鏈之外，還需要大數(shù)據(jù)、人工智能、物流中心等軟硬件配套，從而太高了成本。
事實上，多數(shù)生鮮電商都處于虧損的狀態(tài)，更不用遑論物業(yè)公司了。
需要注意的是，多數(shù)社區(qū)增值服務都面臨同樣的困境：互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛涉足了相關業(yè)務，物業(yè)公司在專業(yè)性上并不占優(yōu)勢；有的業(yè)主對物業(yè)公司并不感冒，對其提供的增值服務同樣也不感興趣。
從這個角度來看，萬物云的社區(qū)+或許沒有那么大的想象力。
總而言之，在地產(chǎn)遭遇至暗時刻、物業(yè)公司市值縮水的背景下，萬物云吹響了上市的號角，其科技成色不足疊加社區(qū)+想象力不足，成為取悅資本市場的最大障礙。
那么，萬物云的成長性，有待驗證。