記者 樊旭
在房地產(chǎn)市場低迷、民企開發(fā)商資金鏈緊張的背景下，地方城投托底拿地成為一種普遍現(xiàn)象。但由此也滋生了一系列問題，如項目開工慢、入市節(jié)奏緩、城投債務(wù)風(fēng)險上升等。今年以來，地方城投拿地意愿有所下降。
克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2021年2月至2022年7月，實行土地出讓“兩集中”（ 集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）的22個重點城市出讓的近四成地塊由“平臺類”公司獲取，其底價拿地的金額占比達(dá)到近八成。
比如，去年長沙第三次土拍共成交23宗地，其中，約一半的地塊都由地方政府部門出資的平臺公司以底價購得，如長沙開福城投集團(tuán)、湖南金霞發(fā)展集團(tuán)等。又如，寧波第三批首日出讓的17宗地中，約2/3的地塊由平臺公司購得，比如寧波明洲投資集團(tuán)、寧波市奉化區(qū)慧業(yè)建設(shè)有限公司等。
平臺類公司一般是指由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過財政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項目融資功能，并擁有獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)實體。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞指出，地方“平臺類”公司頻繁托底的現(xiàn)象說明以民企為代表的房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿較低，土地市場面臨的壓力較大，需要地方國資來“捧場”。
土地使用權(quán)出讓收入是地方財政收入的主要構(gòu)成部分之一，但受樓市低迷的影響，近來賣地收入呈萎縮態(tài)勢。財政部數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，地方國有土地使用權(quán)出讓收入同比增長3.5%，增速比上年同期下降12.4個百分點；2022年1-7月，地方國有土地使用權(quán)出讓收入比上年同期下降31.7%，增速由升轉(zhuǎn)降。
分析師指出，雖然平臺公司托底拿地會使得財政收入在一定程度上得到保障，但由此也會帶來一系列衍生問題。
比較突出的一個問題就是項目開工慢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，從開工率來看，城投平臺類公司的拿地開工率明顯低于規(guī)模房企。比如，在2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開工率高達(dá)61%，而平臺類公司拿地開工率僅23%
“地方國資（平臺）拿地多出于市場托底的目的，這些平臺企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗及開發(fā)意愿均不足。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對界面新聞?wù)f。
其次是入市節(jié)奏慢。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，截至今年8月末，在22個重點城市中，2021年成交的土地出讓項目取得預(yù)售證進(jìn)入市場供應(yīng)的比例僅32.3%，其中，由地方國資平臺主導(dǎo)的項目入市率更是低至9%。
陳文靜指出，若按正常開發(fā)節(jié)奏，2021年成交的地塊將在今年陸續(xù)入市形成市場供應(yīng)。但自去年下半年以來，由于市場持續(xù)下行，地方平臺公司托底拿地成為常態(tài)，疊加銷售表現(xiàn)低迷，導(dǎo)致項目整體開發(fā)入市節(jié)奏較慢。
她進(jìn)一步指出，對于市場基本面較好、短期庫存出清周期較短而地方國資平臺占比較高的城市，若地方國資平臺項目不能及時入市，則易造成這些城市供應(yīng)端無法及時補(bǔ)充，或?qū)π枨筢尫旁斐赏侠郏行┑胤缴踔量赡艹霈F(xiàn)新房供不應(yīng)求的情況。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，22城中，僅北京、合肥、杭州、廣州、青島、長春這6個城市地方國資主導(dǎo)的項目入市率在兩成以上，多數(shù)城市地方國資項目入市率較低，其中，在南京、武漢、濟(jì)南、沈陽，地方國資主導(dǎo)的項目入市率均在5%以下。
此外，克爾瑞分析師指出，地方城投平臺類公司本身存在較高的債務(wù)累積，如果這類公司在拿地時不是使用自有資金，而是舉債進(jìn)行，勢必會提高其負(fù)債率，加劇債務(wù)風(fēng)險。
近十年來，城投債發(fā)行規(guī)模整體呈上升趨勢。據(jù)中誠信國際統(tǒng)計，截至今年7月末，我國存量城投債規(guī)模已經(jīng)超過11萬億元。
“城投公司拿地托底的背后不完全是一種市場化的行為，所以要警惕風(fēng)險。”嚴(yán)躍進(jìn)說。他表示，從城投公司拿地遲遲不開發(fā)和其主導(dǎo)的項目供應(yīng)節(jié)奏偏慢來看，“拿地實際上對城投公司形成了一些新的資金壓力，它的這種脆弱性提醒我們要防范新的金融風(fēng)險和房地產(chǎn)風(fēng)險?！?/p>
值得注意的是，進(jìn)入2022年，城投公司拿地?zé)岫扔兴芈?。克而瑞?shù)據(jù)顯示，地方平臺類公司的投資高峰發(fā)生在2021年的第三輪集中供地中，拿地金額超過3000億元；而在2022年至今的前兩輪集中供地中，地方平臺類公司拿地金額大幅下降至1488億和980億元，其金額占比也在下降。
克而瑞認(rèn)為，這一方面是因為集中供地?zé)岫瘸掷m(xù)低迷，另一方面，部分城市采取了降門檻、減配建等措施，帶動土拍熱度小幅回溫，“讓利”之下也刺激部分規(guī)模房企、民企參與競拍。
從更深次來看，克而瑞表示，在目前大部分城市樓市不及預(yù)期的情況下，居民購買意愿不足，對于城投類公司來說，在項目開發(fā)能力、運營能力都不及規(guī)模房企的情況下，實現(xiàn)快速去化的難度可謂“更上一層樓”。這也是目前城投類公司托底意愿持續(xù)下降的原因之一。