文|野馬財(cái)經(jīng)
劍指1400億元銷售目標(biāo)，美的置業(yè)能靠并購(gòu)?fù)瓿扇蝿?wù)嗎？
“黑鐵時(shí)代”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有房企選擇求穩(wěn)收縮，有公司熱衷逆勢(shì)擴(kuò)張。何享健家族的美的置業(yè)（3990.HK）顯然是屬于后者。
在8月29日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝介紹，上半年公司收購(gòu)了8個(gè)項(xiàng)目，交易代價(jià)約15億元，新增權(quán)益貨值62.9億元。
事實(shí)上，無(wú)論是美的集團(tuán)還是美的置業(yè)，何享健家族似乎總是對(duì)并購(gòu)情有獨(dú)鐘。身處持續(xù)下行的房地產(chǎn)行業(yè)，營(yíng)收、利潤(rùn)雙降的美的置業(yè)，能靠逆勢(shì)并購(gòu)?fù)瓿射N售目標(biāo)嗎？
上半年收購(gòu)8個(gè)項(xiàng)目
王全輝介紹，美的置業(yè)的收并購(gòu)動(dòng)作是從2021年9月啟動(dòng)的。
據(jù)愛(ài)企查顯示，從2021年10月起，美的置業(yè)旗下多個(gè)合作項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)股權(quán)變更。
首先是2021年10月，花樣年（1777.HK）將佛山市順德區(qū)美岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美的置業(yè)，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)了對(duì)該公司100%持股。
此后幾個(gè)月，美的置業(yè)接連收購(gòu)雅居樂(lè)（3383.HK）、正榮地產(chǎn)（6158.HK）在武漢、天津、無(wú)錫、長(zhǎng)沙等地的多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。
事實(shí)上，在一眾房企中，和美的置業(yè)公開(kāi)交易最多的當(dāng)屬金科股份（000656.SZ）。
早在2021年12月，美的置業(yè)就曾收購(gòu)常州市美科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中金科股份持有的49%股權(quán)；2個(gè)月后，金科在重慶美科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的全部股份也轉(zhuǎn)讓給了美的置業(yè)。
時(shí)間來(lái)到今年3月，美的置業(yè)還和金科股份還進(jìn)行過(guò)項(xiàng)目的雙向交換。
3月11日，美的置業(yè)公告稱，將收購(gòu)金科股份南京的兩個(gè)項(xiàng)目，代價(jià)9.07億元，其中包括4.97億元的債務(wù)接管，即美的置業(yè)最終實(shí)付金額為4.1億元。
同期，美的置業(yè)還向金科出售柳州、岳陽(yáng)兩家合作公司，總交易價(jià)格為1.84億元（包括2414.82萬(wàn)元的債務(wù)接管）。
圖片來(lái)源：美的置業(yè)公告
一系列操作完成后，截至2022年6月底，美的置業(yè)已經(jīng)完成了29個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易。其中2022年上半年完成的有17個(gè)，包括8個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目，收購(gòu)交易代價(jià)約15億元，新增權(quán)益貨值62.9億元。此外，美的置業(yè)還退出了柳州、九江、大理等低能級(jí)城市，減少權(quán)益貨值8.5 億元。
“當(dāng)前公司的主要深耕方向是深耕戰(zhàn)略城市、包括城市級(jí)別比較高的城市，如天津、重慶、佛山等。同時(shí)退出了一些計(jì)劃要放棄的城市，如九江、柳州、大理等?！蓖跞x在2022年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上介紹。
對(duì)于下半年計(jì)劃，王全輝表示，市場(chǎng)仍在筑底，下半年來(lái)看，我們?cè)谕顿Y方面更多考慮手上現(xiàn)有的土地資源，以及合作項(xiàng)目的安全問(wèn)題，在新增土地上投入精力會(huì)比較少。“少拿地，攻老本”將是下半年的工作重點(diǎn)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄分析，在當(dāng)前行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期的背景下，美的置業(yè)開(kāi)展逆勢(shì)并購(gòu)，這確實(shí)可以以較低的價(jià)格“撿漏”一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。并且美的置業(yè)背靠美的集團(tuán)，確實(shí)有一定的底氣。
“但是盡管如此，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，大舉并購(gòu)擴(kuò)張，仍然是一件十分激進(jìn)的行為，一旦并購(gòu)的資產(chǎn)不能妥善消化，或者盈利能力未達(dá)預(yù)期，都容易遭受牽連導(dǎo)致企業(yè)陷入危機(jī)?！标愊鲅a(bǔ)充。
“營(yíng)利”雙降，錢從哪里來(lái)？
盡管展現(xiàn)出逆勢(shì)擴(kuò)張的姿態(tài)，但美的置業(yè)上半年的業(yè)績(jī)并不理想。
中報(bào)顯示，美的置業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入316.63億元，同比下降4.2%；核心凈利潤(rùn)約27.36億元，同比下降11.8%。
在銷售數(shù)據(jù)方面，截至2022年6月底，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售額400.3億元，同比下降了51.53%。
美的置業(yè)表示，營(yíng)收下滑的原因是確認(rèn)銷售面積減少以及銷售單價(jià)降低所致，銷售收入的下降也隨之影響了毛利。此外，公司管理及咨詢服務(wù)收入下降也對(duì)整體收益造成減幅。
積極出手的美的置業(yè)，能否借并購(gòu)?fù)炀认禄瑯I(yè)績(jī)還未可知。不過(guò)，和一眾陷入危機(jī)的房企相比，美的置業(yè)確實(shí)有不錯(cuò)的融資能力。
今年3月1日，美的置業(yè)上市了2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率4.5%。美的置業(yè)也因此成為2022年首家成功發(fā)行中票的民營(yíng)房企。
5月23日，美的置業(yè)還作為示范房企成功發(fā)行了2022年（第一期）公司債券，發(fā)行規(guī)模10億元。
企業(yè)預(yù)警通顯示，美的置業(yè)目前共有15只存續(xù)債券，總規(guī)模95.94億元，其中14.9億元將于1年內(nèi)到期。
來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通
另外，今年上半年，美的置業(yè)還獲得了多家銀行的授信額度，其中還覆蓋對(duì)并購(gòu)業(yè)務(wù)的專項(xiàng)支持。
2022年3月起，美的置業(yè)先后與招商銀行、交通銀行廣東省分行、建設(shè)銀行廣東省分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行達(dá)成戰(zhàn)略合作，獲得總授信額度750億元。其中390億元是地產(chǎn)并購(gòu)貸及保障性租賃住房貸款，另外360億元?jiǎng)t是個(gè)人住房按揭貸款專項(xiàng)額度。
半年報(bào)顯示，償債方面美的置業(yè)壓力較小。截至2022年6月底，美的置業(yè)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物232.18億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為135億元，現(xiàn)金足以覆蓋短債，流動(dòng)性尚可。
不過(guò)三道紅線方面，美的置業(yè)凈負(fù)債率44.9%、現(xiàn)金短債比1.73、預(yù)扣資產(chǎn)負(fù)債率70.3%，仍踩中一條，為黃檔房企，離轉(zhuǎn)“綠”目標(biāo)還有一步距離。
劍指1400億，能靠并購(gòu)實(shí)現(xiàn)嗎？
美的置業(yè)成立于2004年，最早由美的集團(tuán)創(chuàng)始人何享健掌權(quán)。2013年，何享健將美的置業(yè)全部股權(quán)轉(zhuǎn)至兒媳盧德燕名下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立發(fā)展。
盧德燕是何享健之子何劍鋒的配偶。不同于一眾接班的企業(yè)二代，何劍鋒在27歲選擇自立門戶，現(xiàn)在是“盈峰系”的實(shí)際控制人，旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄?，盈峰環(huán)境（000967.SZ）和百納千成（300291.SZ）。此外，他實(shí)控的盈峰集團(tuán)還是“公募一哥”易方達(dá)的并列第一大股東。
盡管老公另起門戶，當(dāng)前盧德燕仍在“美的系“，并與何享健共同執(zhí)掌美的集團(tuán)大股東美的控股。其中，何享健持有美的控股94.55%股份，盧德燕持有5.45%。
此外，盧德燕通過(guò)持股三家公司，在美的置業(yè)共擁有10.86億股股份，股權(quán)占比80.12%，為公司控股股東。據(jù)2018年5月契約顯示，何享健與盧德燕約定為一致行動(dòng)人。
值得注意的是，雖然身為美的置業(yè)的掌舵人，但盧德燕一直比較神秘和低調(diào)，美的置業(yè)如今主要是職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)站在臺(tái)前。
“整體戰(zhàn)略布局，肯定還是由實(shí)際控制人在負(fù)責(zé)。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
盧德燕掌權(quán)后的美的置業(yè)，開(kāi)始進(jìn)入高速增長(zhǎng)時(shí)代，野心也逐漸出現(xiàn)。2016年，美的置業(yè)提出“4年沖千億”目標(biāo)，2018年還表示要致力成為中國(guó)十大房企之一。
此后的2016年-2018年，美的置業(yè)合同銷售規(guī)模依次突破200億元、500億元和790億元，增速顯著。并于2018年10月登陸港交所。
不過(guò)夢(mèng)想和現(xiàn)實(shí)之間總是若即若離。2019年，美的置業(yè)憑借1012.3億元的銷售額提前邁入千億門檻，但距離前十卻一直有著不小的差距。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年時(shí)，美的置業(yè)以1370億元全口徑銷售額位列房企銷售榜第28位。2022年上半年，其實(shí)現(xiàn)約400億元的銷售額，上升了5位，排在房企第23。
此外，400億元的銷售額，距離其年初定下的1400億元目標(biāo)也有著不小的距離。美的置業(yè)能靠并購(gòu)?fù)瓿山衲耆蝿?wù)嗎？
您的城市有美的置業(yè)的房子嗎？美的置業(yè)當(dāng)前的并購(gòu)行為，您怎么看？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。